2021.10.22 백원님 말씀

1억미만 취득세 올라가면

1억미만 취득세올리는건 결국 수급이 안좋은 지역엔 악재이고 수급이 좋은지역엔 단기악재 22년 7월이후는 호재로 작용합니다
집이 부족하다고 집값이 오르는게 아닙니다
매도가 부족한상태에서 매수가 늘어날수록 매매가가 오르는거고 임대수요가 늘어나면 전세가가 오르는거에요
1억미만들은 재재거나 지방구축갭투자입니다
지방 갭투자는 전세가 오르면 매매가 올라갈수밖에없는 구조라서 개인으로 보유하고 계신분들은 악재라고 생각하실필요가없고 투기성이좀있는 갭큰 재재는 악재이고 22년여름전에 매도하셔야하는분들은 악재가 될수있습니다.

법인 부동산 단기 매매 양도세율 올라가면

법인 단기매매에대한 양도세인상은 단기적으로 시장에 물량부담을 주게될겁니다
특히 10월 11월같은 비수기에는 좀더 영향이 클것같은데요.. 
투기꾼들이 그리 멍청하지는 않기에 법인 전세낀 1억미만물건들은 개인명으로 다시 돌리는것들과 그냥 법인명의에서 매도하는 물건을 구분해서 전략을 새로 짤겁니다.
신규 매수가 줄어들면서 전세공급을 줄이게되는 효과도 있긴하지만 어차피 그효과는 올겨울 내년초에나 나타날거라서 올겨울까지는 1억미만물건들의 상승율이 떨어지는건 확실하겠네요.

거저거 계산 다 두드려보면 결국엔 법인들 보유물건들중에서 기대수익이낮은 물건들만 시장에 매물로 나올것이고 나온 물건들은 개인명의로 투자하는분들이 받아갈것입니다
법인물건중에 취득세인상되면 매수세가 끊어질거라고 생각하실만큼 시원찮은곳은 약세전환될거에요
법인종부세내고 2년채울려고 들고가는게 더 유리하다 싶은건 갱신청구권만기되어서 매매수요로 전환되는 내년 7월이후부터는 버틴게 잘한거다라고 될거구요.
지방 규제지역이 단기적으로 좀더 아플거 같습니다

법인 부동산 투자자 할일은

취득세인상하고 법인규제가 따로따로 시차를두고 진행이되면 경과를 봐가면서 대처하면 좋은데 거의 같은시기에 되버리면 

법인물건을 개인명의로로 돌리는게 안되서 법인종부세 내는 방법밖에 없을거같네요.
이걸 미리 대응해서 법인물건을 개인으로 돌려야되는지 경과를 봐가면서 행동해야되는지 난감하네요.
확실한건 법인으로 재재 여러개 담아두신건 재재가 진행되면서 분양권 입주권이 한개밖에 안나오게되면 완전 낭패라서 대처를
하시는게 좋을듯합니다.

가격 깎기 좋은 집 (feat. 협상의 자세)

1. 이런 매물은 가격 깎기가 수월하다!

집을 사는 목적이 무엇이든 간에 시세보다 조금이라도 싸게 사면  매수자 입장에서는 그 만큼 좋다.
부동산경기가 침체기여서 ‘매수자우위시장’이라면 어렵지 않게 가격을 깎을 수 있다. 
그런데 만약 지금처럼 상승장이여서 ‘매도자우위시장’이라면
10억원이 넘는 아파트를 사면서  매매가의 1%인 1,000만원 깎기도 쉽지 않을 때가 있다.
그러나 아래와 같이 세 가지 중에 한 가지에 속하는 매물이라면 상승장에서도 비교적 가격 흥정이 어렵지 않다. 

첫 번째, ‘잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집’

가끔 매물 중 잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집이 있다.
이런 경우 대부분 매도자가  이사 갈 집의 잔금날짜가 정해져 있는 경우이다.
즉, 살고 있는 집을 매도하지 않은 상태에서 새로 이사할 집부터 먼저 계약을 해놓은 경우이다.
처음 선매수를 할 때만 하더라도  조금 불안한 마음은 있었겠지만  잔금날짜를 길게 잡아 놓았기 때문에 나름 자신이 있었을 것이다.
막연하게 그 기간 안에 자신의 집이 팔릴거라고 생각하고 계약을 체결하는 경우가 의외로 많다. 
사람들은 다 똑같다.
처음에는 자신의 집이 제일 살기 좋으며 가장 로얄이라며 시세보다 약간 높게 물건을 내놓는다.
그런데, 정작 보름, 한 달이 지나도록 부동산에서 집을 보러오겠다는 전화 한 통이 없다.
그럼, 겉으로 표현하지는 않지만 마음속에는 슬슬 불안감이 커지기 시작한다.
그렇게 시간이 한 달, 두 달 지나다보면 불안한 마음이 겉으로 표출되기 시작한다.
이렇게 되면 슬며시 가격을 조금씩 내린다.
그런데도 집을 보러 오는 사람이 없다.
이렇게 미리 매수해 놓은 집의 잔금날짜는 점점 다가오는데  자신의 아파트가 팔리지 않아서 ‘애’를 태우며 속절없는 시간을 보내는 사람의 심정은 겪어보지 않은 사람은 절대 모른다.
특히나 요즘 같은 시장에서 이런 현상이 자주 일어난다.
무슨 말이냐 하면, 
현재 집값상승은 거래가 활발해서 상승한 것이라니 보다는  실제 거래가 활발하지 않음에도 불구하고 각종규제(특히 양도세 중과세)로  팔고 싶어도 정작 매물을 내놓지 못하는 사람들이 많기 때문에 시장에 나와야 하는 매물들이 잠겨있어  수요에 비해 상대적으로 공급이 부족하기 때문이다.
그렇다고 신규분양물량이 많은 것도 아니기 때문에 심리적, 물리적 공급은 예전에 비해 크게 줄어든 상황이다. 그러므로 거래가 없어도 신고가 이상으로 호가만 상승하는 형국이다.

그런데, 반대로 매수를 원하는 사람들의 입장도 마찬가지이다.
무주택자들은 집을 사고 싶어도  올라가 버린 집값에 비해 원하는 만큼 대출이 나오지 않아서  ‘닭 쫓던 개가 지붕만 쳐다본다!’라는 말처럼  매수에 참여하지 못하고 ‘집값’을 멍하니 바라만 보는 경우가 많아졌다.
또한, 유주택자들이라 하더라도 상황이 별반 다르지 않다. 왜냐하면 현재 거주하고 있는 집을 팔고 최소한 비슷하거나 아니면 조금이라도 나은 집으로 이사를 갈 수 있어야 하는데 각종 세금으로 인해 갈아타기를 하기 위한 비용이 너무 많이 들어간다.
무엇보다 기존의 대출을 상환하고 신규로 대출을 받는다면 한도 역시 축소되기 때문에 자금계획에도 어려움이 클 수밖에 없어 발이 묶인 형국이다.
이로 인해, 거래량은 뒤따르지 않는데 가격은 계속해서 상승하는 이상한 시장이 되어버렸다. 
이렇게 되면 뾰족한 방법이 없다.
결국 가격을 계속 낮춰서 가격경쟁력을 높이는 방법 밖에는 없다.
그러므로 잔금날짜가 촉박한 매물일수록 날짜만 맞춰준다면 어렵지 않게 생각보다 많은 금액을 깎을 수 있는 기회를 얻을 수 있다.
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두 번째, ‘임대인이 전세임차인에게 집을 사라고 할 때’

가끔 전세로 살고 있는데  임대인이 임차인에게 전화를 해서 집(아파트)을 내놓을 생각인데 시세보다 조금(?) 저렴하게 줄 테니 혹시 살 생각이 있느냐며 의사를 물을 때가 있다. 
이런 전화를 받았을 때 해당 임차인은  매수를 신중하게 생각해 볼 필요가 있다.

이미 집이 있거나 아니면 청약점수가 65점 이상이여서 분양을 생각하고 있는 사람이 아니라면 
즉, 지금 당장 집을 사지 말아야 하는 특별한 이유가 없다면 해당 아파트를 매수하는 것을 신중하게 고려해 보아야 한다.
임대인이 시세보다 저렴하게  임차인에게 집을 살 생각이 없느냐고 물었을 때에는 해당 아파트를 최대한 빨리 팔고 싶다는 의도가 내포되어 있는 것이다.
그럼, 임대인이 왜 집을 빨리 팔고 싶어 하는지 그 이유를 생각해 볼 필요가 있다.
물론, 여러 가지 이유가 있겠지만 아래와 같이 가장 대표적으로 2가지 이유가 있다.

① 2주택자여서 세금(특히, 양도세)이 문제가 될 때. 

이때에는 단순히 임대인의 세금문제로 집을 팔고 싶은 것이기 때문에 임차인 입장에서는 해당 주택을 사야한다는 이유와 메리트가 크게 없다고 할 수 있다.

② 생각했던 것만큼 시세차익을 내지 못했을 때.

임대인은 아마도 해당 아파트를 투자목적으로 전세를 끼고 샀는데 생각했던 것처럼 매매가가 오르지 않았기 때문이다.
그래서 보유에 의미를 어느정도 상실했기 때문에 정리를 하고 싶은 마음이 생겼을 것이다.
그런데 아이러니하게도 임대인이 이런 마음이 들었을 때 어쩌면 임차인에게는 집을 사기에 가장 좋은 타이밍이 될 수가 있다.
그러므로 이 경우 임차인은 매수를 적극적으로 생각해 보아야 한다. 왜냐하면, 지난주에 올렸던 글에서도 말했듯 집값 상승은 평균 수치를 정해놓고 일정한 금액이 매년 상승하는 것이 아니기 때문이다.
이게 무슨 말이냐면
10년 동안 3억원이 상승한 집이 있다고 가정을 해보자.
이때 사람들은 일반적으로 매년 평균 3,000만원씩 상승했을 거라 생각을 하지만
실제로 해당주택의 가격은 어떤 해에는 5,000만원이 하락하기도 했었고 또 어떤 해에는 보합상태로 정체해 있기도 했었고 또 어떤 해에는 급상승을 해서 2억원이 오르기도 했을 것이다.
즉, 매년 평균 3,000만원씩 상승한 것이 아니라 가격의 등락을 보이면서 10년 동안 3억원이 상승한 것이다.
그러므로 해당 주택이  한 동안 생각했던 것만큼 가격상승이 없었기 때문에  투자목적으로 매수한 임대인의 총애(?)와 관심을 점점 잃어갔을 것이다.
이때 중요한 것은  주변 아파트들의 최근 가격도 잘 살펴보아야 한다.
특히, 주변 단지들은 가격상승이 어느정도 있었는데 해당아파트만 가격상승이 없었거나 또는 더뎠다면  이럴 때에는 더욱 매수하는 것으로 마음을 정하는 것이 좋다.
같은 지역에 아파트라 하더라도 가격 상승이 동시에 진행되는 것이 아니기 때문이다.
즉, 상승장이 시작되면 대장아파트를 시작으로 보이지 않는 서열에 의한 순서대로 순차적으로 키를 맞추어 가면서  가격 상승이 시작되기 때문이다.
즉, 해당아파트만 최근에 가격이 오르는 속도가 더뎠다고 해서  무조건 부정적으로만 생각할 것이 아니라 이제 조만간 올라갈 확률이 높아졌다라고 긍정적으로 생각할 줄도 알아야 한다. 
어쩌면 임대인은 하락장과 보합장까지는 기다렸는데 막상 상승장이 시작되기 바로 진적에 더 이상의 기다림을 연장 시키지 못하고  기회를 다른 사람에게 넘기려는 안타까운 순간이 될 수 있다.
이와는 반대로 임차인입장에서는  ‘일타쌍피’의 황홀한 순간이 될 수 있다.
즉, 시세보다 저렴하게 ‘내 집 장만’을 할 수 있어서 좋고 무엇보다 조만간 다가올 상승장에서의 시세차익을  누릴 수 있기 때문에 좋을 것이다.
그러므로 임대인이  ‘시세보다 싸게 줄 테니 살 생각 없나요?’라고 물어왔을 때가 상승장 진적에 집을 장만 할 수 있는  ‘최고의 타이밍’이 될 수도 있음을 알아야 한다. 

특히, 이럴 경우 무주택자라면 망설임의 시간을 최소화하고 타이밍을 잘 잡기 바란다.

세 번째, ‘매매와 전세가 함께 나온 집’

집을 급하게 팔아야 하는 이유는 없지만 급하게 이사를 가야 하는 이유가 있는 집이다.
예를 들면,  직장이직, 학업, 이혼, 이민 등등의 사연이 있는 경우이다.
즉, 거의 대부분 이사 갈 곳(또는 이사를 해야 하는 이유)과 이사 날짜가 정해져 있는 경우가 여기에 속한다.
이런 집의 경우  시간적 여유를 갖고 이사계획이 잡힌 것이 아니라 대부분 긴박하게 일정이 잡힌 경우가 많다.
그러므로 급하게 이사를 가야 한다는 심리적 압박감 때문에 날짜만 잘 맞춰준다면 ‘매매가’와 ‘전세가’를 어렵지 않게 흥정을 할 수가 있다.

경험상  첫 번째와 세 번째의 경우의 집이라면 예비신혼부부에게 유리하다.
즉, 결혼식 전까지만 이사를 들어가면 된다. 
그러므로 입주 날짜를 탄력적으로 정할 수 있어 가격이라는 조건만 좋다면 날짜는 매도자에게 얼마든지 맞추어 줄 수 있기 때문이다. 

2. ‘가격을 깎는다’의 의미 

모든 세상일이 다 그렇지만 집을 사고 파는 행위 역시 사람과 사람이 하는 일이다.
즉, 인간관계이므로 서로 이익이 될 때 거래는 더 빠르고 원활하게 진행이 된다.
그러기 위해는 우리는 ‘협상’이라는 것을 필연적으로 할 수 밖에 없다.
협상이라는 것은 모든 조건을 나에게만 유리(이득)하게 하는 것이 아니라 나에게 제일 중요한 것을 취하고 상대적으로 덜 중요한 것을 상대방에게 양보하는 것이다.
그런데 내가 덜 중요하다고 양보한 것이 상대방에게 제일 중요한 것이 되었을 때  최고의 협상이라 할 수 있다. 
위 ‘가격 깎기 좋은 매물’의 예로 든 3가지의 경우  모두 매도자가 ‘날짜(시간)’을  가장 중요한 조건으로 내세운 상황이다.
그러므로 날짜에 크게 구애를 받지 않는 매수자라면 날짜를 상대방에게 양보하고 가격을 깎는 것이 최고의 협상이라 할 수 있을 것이다.
그러므로 가격절충을 하기 위해서는 날짜를 양보해야 한다.
부동산중개를 하다보면 손님 중에 가끔 자신의 조건들만 일방적으로 내세우며 상대방의 조건은 하나도 수용 하지 않으려 하는 사람이 있다. 이렇게 되면 좋은 결과물을 얻기가 어렵다.
결국 쓸데없는 감정소비로 인해 중간에 사소한 것 때문에 큰 계약이 틀어지는 경우가 제법 있다.

거래는 ‘취사선택’과 ‘기회비용’이라는 것이 분명존재 한다.
다만 현명한 사람일수록 모든 것을 취하려 하기 보다는 자신에게 덜 중요한 것을 양보하면서 자신에게 제일 중요한 것을 상대방에게 얻으려고 노력한다. 즉, 최소의 기회비용으로 최대의 가치를 얻는 사람이  어쩌면 가장 현명한 사람이라 할 수 있다.

시간이 흐른 뒤에 비로소 ‘그때가 기회였는데!’라고 후회하지 말고  확실하게 잡을 수 있는 안목을 키우길 바란다. 
그리고 협상 테이블에서 ‘소탐대실’로 인해 큰 틀이 틀어지지 우를 범하지 않기를 바란다.

가계대출규제 시작

대출규제, 그래그래, 중요한 건 알겠다.

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/10/06/2021100600339.html

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다만 일개 투자자 개미로써, 무서운 건 이 부분임.

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시중 은행이 갑작스런 집단대출 중단에 나선 것은 금융위원회 가이드라인 때문이다.

금융위는 지난 4월 가계부채 관리방안을 발표하면서 가계대출 증가율을 올해 6%대로,

내년에는 코로나19 사태 이전 수준(연간 4%대)으로 관리하겠다고 밝혔다.

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내년에는 연간 4%로 관리하겠다는 건.. 지금보다 대출이 더 조이겠다는 이야기인데..

올해가 진짜 막차였나싶기도 하고.

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한국의 가계 부채 통계

대체 왜이러는지,

한국의 가계부채 통계를 보자..

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1. 1. 첫번째

가계부채 증가율이 청년층에서 높고 (당연한 소리인 것 같은데..)

그 중 전세대출비중 25% (2021.09)

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1. 2. 기타대출 큰 폭 증가 했다.

설명을 읽어보면

'가계의 자산투자, 생활 및 사업 자금 수요 확대'

'주식 등 위험자산 투자를 위한 신용대출'

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-> 코로나 소상공인 대상 대출도 많이 푼 것 팩트.

빚투 늘어난 것 팩트.

(아마도) 주담대 안나오는 부분을 2금융이나 사업자대출 등 다른 부분으로 메운 것도 포함되지 않았을까.

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1. 3. 전세계 대비

GDP대비 가계부채비율 105%로 세계 6번째,

증가율(상승폭) 12%로 세계 3번째

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높긴 높다...

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• *결국...

주요 요인이라고 짚은 전세대출과 신용대출 압박이 심해질 듯.

전세대출을 건드리면 서민 곡소리도 물론이고 다주택자들에게도 문제가 발생할 수 있음.

전세만은 못 건드릴 거라 생각했는데, 이런 지표를 앞에 두고 어떻게든 하려고 하겠지?

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• *지금은?

2017~2018년도부터 꾸준히 IMF와 OECD가 한국의 가계부채를 경고해왔다는데

지금 역대급;;이 되어 버린 가계부채...

어디서부터 잘못된 걸까...

어쨌거나, 미국발 금리 인상이 언제든 진행될 수 있기 때문에 지금이 살얼음판이라는 느낌을 지울 수 없다...

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*

근데 어쩜 우리나라만 가계부채가 이렇게 늘어날까?

다른 나라는 기업하고 정부가 늘어난다는데 왜 우리만??

궁금한 지점이다.

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<참고>

정부

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기업

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가계

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* 대비할 것은?

그래서... 거시 이야기는 알겠고, (사실 잘 모른다)

일개 투자자 개미는? 무얼 해야하고 어떻게 대비해야하는가?

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• 1. 신용대출 쓰긴 쓰되 언제든 상환 요구 있을 수 있으니 현금 보유 해둘 것.
  난 지금 신용대출의 절반 정도를 현금으로 가지고 있는 중..
  대비하지 않으면, 현금 모자라서 집 하나 팔아야 하는 불상사 생긴다. (이런게 하락 징조이지)

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• 2. 높은 전세가 주의. 갭 적어서 많이 줍줍 해볼까도 생각해봤지만, 이내 그만두었다.
  임대차3법 덕분에(?;;;;) 역전세날 걱정은 없다고 하지만, 만에 하나는 늘 고려해야한단 말이지...
  그래서 늘 '수요가 많은' 집이 중요하다.

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• 3. 대출규제, 세금납부, 금리인상 -> 현금이 필요하다.
  현금이 막힐 걱정 생김 -> '따박따박'의 중요성이 커짐
  따박따박은?
  -> 수익형, 상가지 뭐...

(펌)전세대출 규제가 불러올 영향

정부는 추석 이후 새로운 규제를 시행하겠다고 예고했는데요, ‘전세대출 규제’ 부터 시행될 것으로 보입니다. 홍남기님 또한 “하반기 전세대출은 스퀴즈(squeeze)할 수밖에 없다.”고 말하기도 하셨고요. 전세대출에 강한 디레버리징을 유도하는 정책이 나올 모양입니다.

전세대출 규제.

2019년 12월에도 이 얘기가 나왔습니다. 정부는 주택 가격 상승을 이끄는 유동성 공급 창구 중 하나가 전세대출이라는 것을 이미 알고 있습니다. 그럼에도 ‘전세 = 서민’ 프레임 때문에 규제하려는 시도는 번번히 무산되어 왔구요. 지난 2019년 12월에는 전세대출 규제 소문이 퍼지고 4일이 채 지나지 않아 전면 철회하기도 했습니다. 국민의 반발이 어마어마하게 거셌기 때문입니다.

하지만 이번에는 상황이 달라 보입니다. 시중은행은 전세대출에 상당히 소극적으로 바뀐 게 두 달이 다 되어 갑니다. 그럼에도 국민적인 반발이 그리 눈에 띄지 않습니다. 심리적으로 지친 분들이 많이 계셔서 그런 건지, 작년 하반기부터 이어져 온 가파른 전세보증금 인상에 적응하셔서 그런 건지, 잘 모르겠습니다. 정부에서도 몇 차례 간을 보더니 이제는 시행해도 되겠다는 생각에 전세대출 규제를 본격화하려는 움직임이 보이고요.

이번의 전세대출 규제는 과거의 다른 부동산 규제와 지향점이 다르다고 느껴집니다. 주택 가격이나 임대 가격의 조절을 위해 규제를 시행한다기 보다는, ‘가계부채 관리’의 목적으로 시행되기 때문입니다. 전세대출이든 주택담보대출이든 가계부채 총량 관리라는 목표 하에서 시행되는 규제인 거죠. 매매와 전세 가격의 변화는 아마도 사이드 이펙트 정도로 취급하지 않을까 싶습니다.

이런 규제가 더 무섭고, 잘 대응해야 합니다. 주택 가격에 개입하겠다는 정책은 주택 매매 및 임대 시장이 손상되지 않게 선을 조절하지만, 목표가 ‘디레버리징’인 정책은 시장의 붕괴는 어느 정도 용인하겠다는 의미이기 때문입니다. 디레버리징, 즉 파티의 종료 시점에 앉을 의지가 없다면 파산하겠지요. 조심해야 합니다.
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전세대출 규제 정책이 유발할 주택 매매 및 임대 가격의 변화

전세대출 규제가 가해지더라도 서울 및 수도권을 비롯한 업무지구 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 높은 아파트, 소위 상급지 아파트의 매매 및 전세 가격에는 거의 영향을 주지 않을 것으로 보입니다. 영향을 주지 않는다는 말은 매매 및 임대 가격의 추세에 영향을 주지 않을 것이라는 의미일 뿐입니다. 다른 요인이 유지된다면 현재의 매매 및 임대 가격의 상승 흐름이 지속될 것으로 보입니다.

상급지 아파트(서울 및 수도권을 비롯한 업무지구 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 높은 아파트)는 이미 ‘똘똘한 한 채’ 패러다임이 강하게 적용되는 지역입니다. 전세대출 규제 시행 시 일부 노이즈가 예상되기는 합니다만(2019년 12월 18일 이후 매매계약한 주택 중 보증금 승계 매수한 경우, 현재 주택 가격이 15억 이상인 경우 전세보증금 반환대출 불가 – 12.16. 규제의 보완 대책), 이 세그먼트는 전세 유동성으로 가격이 유지되는 구조가 아니기 때문에 시장의 매매 및 임대가격 추세에 영향을 주지는 않을 것 같습니다. 물론 본인이 노이즈 케이스에 속한다면 상당히 머리가 아프겠지요.
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반면, 아파트라 하더라도 임대 비율이 높거나 인근에 레버리징할 수 있는 업무지구가 적은 지역, 그리고 아파트가 아닌 주택 중 주거 쾌적성이 떨어지는 입지의 주택은 전세대출 규제 시행 이후 매매와 임대 가격 모두 하방 압력이 발생할 것으로 보입니다.

전세대출 규제는 유동성의 회수인데요, 앞서 말씀드린 것 처럼 상급지 아파트는 전세대출로 가격이 유지되는 구조가 아니기 때문에 전세 유동성 감소가 매매 및 임대 가격에 줄 영향은 제한적일 것입니다. 하지만 주거 쾌적성이 떨어지는 지역은 전세대출이 가격을 유지하고 상승 시키는 주요 요소입니다. ‘매매하기는 싫고 거주는 해야 하니 전세대출 받아서 일단 살자. 어차피 보증금은 돌려받을 수 있으니까.’라는 패러다임으로 돌아가는 세그먼트는 전세대출이라는 대규모 레버리지가 감소하면 시장에서 종전의 보증금 규모를 모두 소화하지 못할 수 있습니다. 더군다나 ‘보증금’은 ‘나중에 받을 수 있는 돈’이기 때문에, 보증금을 꽤 높이더라도 일단은 대출해서 다 지불하는 경우가 많습니다. 이사하는 번거로움을 감수하기보다 보증금 상승분을 맞추는 게 가계 입장에서 합리적인 의사결정이기 때문입니다.

즉 보증금의 시장가액은 주택의 매매가격과는 질적으로 다릅니다. 매매가격은 대체로 효율적으로 책정되지만, 보증금은 그렇지 않습니다. 어차피 받을 돈이라는 심리로 인해 보증금은 꽤 비효율적으로 책정되고, 레버리지가 감소하면 쉽게 하락 전환할 수 있습니다.
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그렇다면, 전세대출을 규제하면 임대 시장은 어떻게 바뀌어 갈까요?

저는 전세의 월세화가 가속될 것으로 봅니다. 2017년부터 계속 해 온 이야기인데, 실제로도 그간 월세 전환이 많이 되었습니다. 현 정부의 주택 정책은 일관적으로 ‘월세 거주’를 가리키고 있습니다. 정부를 지지하는 분들은 쉽게 공감하시지 못하는 부분인데, 김수현님의 책과 그간 시행한 정부의 정책, 앞으로 계획된 정부의 주거 정책을 보시면 일관적으로 ‘월세 거주’라는 방향을 가리키고 있다는 점을 찾으실 수 있으실 겁니다. 실제로 현 정부에서 임대 시장의 월세화가 급격히 진행된 현실 또한 바라보시면 좋겠습니다. 관리를 잘 하는 정부의 특성 상, 관리하기 좋은 월세를 지향하는 것입니다.

정부가 시행하는 다양한 공공주택 정책 또한 ‘월세 거주’를 지향점으로 하고 있습니다. 공공임대에서 100% 보증금으로만 거주 가능한 전세 유형은 얼마 되지 않고, 최소한 반전세부터 시작합니다. 월세, 즉 마이너스 현금흐름은 피할 수 없는 요소입니다.

현 정부에서 촉진한 ‘민간 임대사업자’ 또한 월세 거주의 확대를 목표로 했습니다. 그 과정에서 여러 잡음이 생기자 일단은 한발 물러서긴 했습니다만, 민간 임대사업자는 전세 보증금을 받는 대신 임대물건의 담보대출 + 임차인의 월세로 돌아가는 구조를 목표로 했습니다. 공공주택은 ‘집주인이 국가인 월세’라면, 민간 임대사업자는 ‘집주인이 민간인인 월세’인 구조였죠. 공공만으로는 임대주택 공급을 못 하니 민간과 공생하는 구조였습니다.

왜 월세인가

월세 얘기가 계속 나오는데요, 정부는 왜 월세 위주의 임대 시장을 만들려고 할까요? 저는 관리의 용이성 때문에 월세 전환을 유도한다고 보았습니다. 정부 입장에서 월세는 관리가 용이하고 전세는 관리가 어렵습니다.

월세는 주택 자산의 가격, 부채(담보대출 및 보증금), 수익률(월세) 파악이 전세에 비해 용이합니다. 월세 임대주택의 취득은 자기자본 + 담보대출을 통하므로, 정부에서는 주택의 가격과 부채비율을 쉽게 계산할 수 있습니다. 또한 규제도 쉽게 가할 수 있구요(실제로 민간 임대사업자가 주택 취득을 목적으로 하는 대출은 금지하는 식으로 규제를 가하기도 했습니다.). 여기에 월세가 얼마인지 파악하면, 자산 별로 수익률을 쉽게 파악할 수 있습니다. 가계부채가 얼마인지, 그 중 주택 취득에 들어간 담보대출은 얼마인지, 월세 보증금은 얼마인지 모두 파악할 수 있게 되는거죠.

반면, 전세는 보증금으로 돌아가는 시장이기 때문에 관리가 어렵습니다. 전세는 그 자체로 대출인데요, 주택 가격의 일부를 조달하는 '사금융'이라 말할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 대출을 받는 구조란 거죠. 여기서 전세대출은 임차인이 금융기관에서 대출을 받아 임대인에게 빌려주는 데 사용되고요.

문제는 전세 보증금이 사인간의 계약이기 때문에 사금융의 규모를 정확히 파악하기 어렵고, “적절한 규제를 가하기 어렵다”는 데에 있습니다. 우선 규모 파악에 있어서는 임대현황 신고를 의무화해도 제대로 안 하는게 현실이고, 전입신고와 확정일자 내역으로 보증금을 파악하기도 하는데 정확도가 아주 높다고 말하기는 어렵습니다. 가계부채가 문제라고는 하는데, 정확한 전세 보증금의 규모조차 파악되지 않습니다. 가계부채에 대한 처방을 내리려면 진단을 해야하는데, 진단 과정에서 전세로 인한 현상(가계부채 수준) 파악이 잘 안되는 거죠. 전세를 월세로 전환하면 깔끔하게 파악되고요.

정부 입장에서 전세를 관리하기 어려운 다른 이유 중 하나는 “사금융이기 때문에 적절한 규제를 가하기 어렵다.”는 점입니다. 사금융이다 보니 주거생계와 걸려있기도 하고, 애초에 제도권이라 말하기 힘드니 규제 근거도 빈약하고요.

갭투자의 함정

대표적인 예로 ‘갭투자’라고 불리는 전세 레버리지를 활용한 주택 취득은 정부의 주택 규제에 큰 구멍을 만들어내고 있습니다. 전세가율이 60%인 주택을 갭 취득하면 사실상 LTV 60% 대출을 사용한 거래입니다. 매수자 입장에선 심지어 무이자 대출이기까지 합니다. 주택 매매 시 LTV 규제와 신용대출 규제를 폭넓게 가하고 있는데, 전세 레버리지를 활용하면 이 모든 규제를 우회할 수 있습니다. 정부 입장에선 전세때문에 주택시장 전체를 관리할 수 없다는 생각이 들겁니다.


이렇게, 정부에서는 전세가 늘 골칫거리였습니다. 그러니 ‘시장의 정상화’를 위해 임대 시장을 월세로 재편하자는 게 현 정부의 일관된 주택 정책이었고, 지금까지 잘 이행되어 왔습니다. 3기 신도시가 사실상 임대도시라는 점 또한 현 정부의 주택 정책을 잘 보여주고요.

이로 인한 문제점

문제는 ‘시장의 정상화’는 대개 사회적 비용을 요구하고, 그 결과로 거주비용의 상승을 이끌 수 있다는 점입니다. 국민들은 여기서 선택해야 합니다. 시장을 정상화(정부의 관점)시키는 대신 높은 거주비용을 부담할 것인지, 비정상적인(?, 물론 정부 관점) 시장을 용인하는 대신 거주비용을 낮게 유지할 것인지를요.

시장의 정상화가 고비용을 촉진한 예로 주택의 보유세(재산세 + 종부세)가 있습니다. 주택의 보유세가 너무 낮다는 지적이 있었는데요, 정부는 이를 ‘정상화’시키기 위해 보유세를 대폭 인상했습니다. 보유세의 산정 근거가 되는 공시가격도 급격히 인상시켰구요. 그 결과 모두가 바라던 대로 정의로운 조세가 실현되고 있습니다.

하지만, 시장의 정의로움과 금전적 부담은 별개의 이야기입니다. 대개 정의로움은 비용을 요구합니다. 임대인은 증가한 조세를 임차인에게 부담시키며 전세를 반전세로 바꾸어가고 있습니다. 높아진 공시가격은 분양 주택의 가격을 크게 높이고 있습니다. 이는 곧 수분양자인 국민의 금전적 부담으로 이어집니다. 분양가가 높아지면 분양가만 높아지겠습니까? 인근의 매매가격도 높아집니다.

전세대출 규제를 통한 정상적인 월세 시장으로의 재편 또한 비슷한 결과를 낳지 않을까 싶습니다. 주택은 필수 재화기 때문에 시장의 플레이어, 즉 대한민국 국민 입장에서는 선택할 수 있는 길이 그리 많지 않습니다. 주택을 매매해서 임대 시장에서 탈출할 것인지, 현재의 주거비용과 동일한 다른 지역으로 이동할 것인지, 현재 지역에서 머물며 높아지는 비용을 감수할 것인지 등, 전세대출 규제가 가해지면 시장의 플레이어가 행동할 수 있는 방향은 몇 가지로 좁혀집니다. 이런 경로를 곰곰히 생각해 보면, 전세대출 규제는 결국 월세의 가속화라는 결과를 낳을 것만 같습니다. 주거비용의 상승이라는 사이드 이펙트와 함께요.

대안은?

그러면 어떻게 해야 좋을까요? 대안이 있을까요?

저도 잘 모르겠습니다. 이제는 각자가 매매로 거주할지 임대로 거주할지 선택해야 할 시점이 아닌가 싶습니다. 다들 아시다시피 선진국은 월세 위주의 임대 시장으로 돌아갑니다. 선진국의 일반적인 근로자는 생애소득을 통해 수도의 주택을 취득하기가 매우 어렵습니다. 그동안 우리나라는 ‘비정상적인 시장’인 탓에 근로자도 생애소득의 절반으로 수도의 주택 취득이 가능했고, ‘비정상적인 시장’인 탓에 전세라는 사금융이 발달해서 강남과 같은 주요지역에 비교적 낮은 비용으로 살 수도 있었습니다. 하지만 매매 시장이 ‘정상화’되는 과정에서 주택의 가격은 급등했고, 임대 시장이 ‘정상화’되는 과정에서 전세가 월세로 전환되며 주택이라는 자산의 성향이 자본차익 대신 현금흐름 확보로 바뀌어가고 있습니다. 이 모두 선진국에서 공통적으로 일어나는 현상입니다.

더 좋은 정책을 제안하지는 못하겠습니다. 제안할 역량이 안 됩니다. 다만, 이제는 거주유형을 자발적으로 선택할 수 있는 시간도 그리 길게 남지는 않았다는 생각도 듭니다. 매매와 임대를 선택할 수 있었던 시장이, 쉽사리 매매 시장에 접근할 수 없도록 바뀌어가고 있습니다. 더군다나 현재의 20대 이하는 사회에 진출할 때 시작부터 월세 생활을 하게 될 확률이 높아 보이는데, 사회 초년생부터 마이너스 현금흐름을 박고 시작하는게 정말이지 미국을 보는 기분입니다. 안타깝습니다.


주택 시장에 조정이 온다는 예측이 많이 나옵니다. 정부에서도 상투를 걱정하라는 이야기도 계속 나오고요. 그런데 이 상황에서 경제위기가 발발한다고 해도 과거(IMF, 서브프라임)처럼 주택 가격이 장기간 급락할지는 의문입니다. IMF 시기에는 ‘잔뜩 쌓였던 공급 + 실물경제위기’ 탓에 주택 가격의 급락이 장기간 지속된 것이었고, 지난 서브프라임 시기 또한 ‘잔뜩 쌓였던 공급 + 금융경제위기’ 탓에 주택 가격의 급락이 이례적으로 장기간 지속된 것이었습니다. 더 구체적으로 말씀드리면, IMF 시기에는 노태우의 주택공급 200만호 준공 직후라 온 국토에 집이 지어진 직후였고, 서브프라임 시기는 서울 도심지 대규모 재생의 피날레가 울리던 시기였습니다. 여러분이 좋아하시는 초품아 대단지아파트의 메이저 브랜드의 아파트가 눈 뜨면 쏟아지던 시기였습니다. 그러니 실물경제든 금융경제든 위기가 터지자, 어려움에 처한 주택 소유자의 물건을 시장이 소화를 못한 것입니다. 이미 시장에 집이 널려있었거든요.



지금은 어떤가요? 서울 도심지에는 10년 이상 공급이 적체되어 왔고, 2017년부터 서울 및 수도권 주요지역은 레버리지 사용을 강력하게 틀어막아서 금융적으로 매우 건전한 시장으로 가격이 상승해 왔습니다. 이 상황에서 실물경제위기든 금융경제위기든 발발한다 한들, 주요 지역의 레버리지 사용이 한정적이고(LTV 40% 이하 + 신용대출 1억) 공급마저 틀어막혀 있으니 조정이 오더라도 그리 길 것 같지가 않습니다. 애초에 관리의 정부인지라, 주택 매매시장의 레버리지를 초우량 대출로 채워 뒀습니다. 주택 매매시장은 Covid-19가 오든 말든 꿈쩍도 않고 상승하는 식으로 건전성을 과시했고요.

아무튼, 이런저런 말이 길었네요. 계속되는 주택 규제가 정부 입장에서는 관리의 용이성을 확보하기 때문에 좋겠지만, 국민에게는 금전적인 부담으로 다가올 가능성이 높아 보입니다. 늘 그랬듯 각자도생의 시기라 생각합니다.

이상우 집코노미 콘서트 2021, 211001 요약 발췌

-카카오톡 단체채팅방 출처

미친 집값 서울의 미래

프렌즈 시트콤 보면 주인공 다 모여서 산다. 뉴욕, 사회초년생.
이게 선진국이 된 대한민국 서울의 미래다.

미국 공무원 94년 3만7천불 -> 20년 8만2천불
공무원 연봉은 한국도 마찬 가지로 늘었는데, 나만 안 늘어난다?

why? 연봉 올라가는 업종만 올라가고 아닌 업종은 안올라가니까.
렌탈/소득, 50프로 넘는다 -> 이게 선진국 라이프다.
슬픈 현실이다.

지금 미국 그리니치 빌리지 방 월세 8천불이다, 가격은 3백만불.
그러나 아이가 생기면 외곽으로 나가게 된다.
1백만불짜리 집, 월세 6천불이다.

우리나라도 마찬가지다. 한국도 아이가 생기면 외곽으로 나가게 된다.
한국이나 미국이나 사는 건 똑같아진다.

우리나라 지금 부동산 가격지표가 이렇게 움직인다.
21년은 서울 외곽이 많이 오르는데...그 다음은?

미친 집값, 내가 집을 살 수 있으려면 

우리나라
나이먹기, 결혼하기, 가족만들기, 돈만들기, 눈낮추기, 등기치기 순으로
진행해야 집을 살 수 있는게 대한민국이다.

이슈1) 가구원 수를 늘리는 방법

동거인 모집(돈버는사람으로) 해서 살 것인가. 차라리 결혼하고 애 많이 낳고 볼 것인가?, 정답은 합쳐야 된다. 어떻게든지...

why? 대출 안해줄거니까 정부는.

부잣집은 쫓아갈 수 있어도,
둘이버는 집을 혼자사는 집은 못 따라 간다. 가구원 수를 늘려라.

이슈2) 이렇게 될 것을 (정부는) 그동안 왜 침묵했나?

2014년 평균 아파트 가격 2억7천만원
지금 아파트 평균 5억 2천, 아파트 프리미엄 114%(선호도가 높다)

다 아파트만 원한다...
그런데 왜 아파트는 안 지어주나?

서울아파트는 11억 7천만원. 빌라는 싸니까 거기서 살라고?

2021년의 특징은 서울외곽도 많이 올랐다.
-> 전세도 올랐다. 즉, 바깥에 전세도 올랐다는건 프렌즈처럼 외곽도 오른다는 거다.
(외곽 수도권도 살기 좋은 곳이 많이 올랐다.)

서울시 인구가 늘어나는 방법은 수도권에서 서울로 새집으로 이사하면 인구가 오른다 -> 경쟁자가 늘어난다

그래서 앞으로는 어떻게 해야하나

<기다릴 것인가 스스로 찾을 것인가?>

3기신도시 사전청약의 매력도는 높지 않다.
언제나 기다리지 마라.
4-5년간 기다리라고 했다.(정부)

공공택지 26만3천호?
- 그러면 LH사고 터진다. 경찰이 수사한다. 그러면 개발 멈춘다.
- > 그냥 해, 그냥. (생각이 많으면 결정 못한다.)

<이제 문은 열렸다.>
집값은 = 수급 x 가구소득 x 세금의 함수

(수급) 안좋다
신도시 1, 2기 모두 낡았다. 3기는 언제?
낡은 집 언제 다시 짓고? 그럼 전세는 안오를것 같냐?
(가구소득) 나 빼고 다 오른다
(세금) 안 깍아준다고요...

서울 아파트 사는 평균 소득

앞으로 서울 평균 아파트 살려면 가구소득 1억2천 되야함(pir 18.3배)

미친 집값의 결론

<결론>
힐링 욜로 이야기하지마라, 골로 간다.
런닝 메이트 끼고 정말 열심히 살아야 된다. 명심해라.
죽을 때가지 열심히 뛰어야 된다.

<Q&A>
내년 부동산 전망은? 무주택자 1가구 실수요자는?
답) 대출을 해줬으면 좋겠다. 제발.

지금 대출 제도에 대한 의견은?
답) 선진국 국민의 임대료 부담은 상상초월이다.