두 갈래 길 

마침내 나오고 있습니다. 부동산시장의 바로미터인 서울 집값이 떨어진다고 예견할 만한 지표 말입니다.
하지만 이러다가도 단번에 집값이 치솟는 시장을 우린 자주 봐왔습니다.
이에 다양한 주장을 살필 필요가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘집값 전망: 두 갈래 길’에 대해 다룹니다. 

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최근 시장 상황 

서울 집이 팔리지 않고 있습니다. 집값 상승세도 주춤하고요. 전보다 떨어진 가격으로 팔리는 아파트도 늘었습니다. 근래 서울 부동산시장의 정체 원인은 아래와 같이 풀이할 수 있습니다. 

• ▷오랜 집값 상승으로 피로도가 높음 
• ▷대출 규제로 은행이 돈도 잘 안 빌려줌 
• ▷사려는 이보다 팔려는 이가 많아 매물이 쌓임 

팔려는 이가 늘어남 

‘이젠 정말 떨어지나?’라고 여길 만한 지표도 늘고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 서울 아파트 매수우위지수*가 대표적입니다. 이것이 최근 79.4까지 떨어졌습니다. 4월 첫째 주 이후 가장 낮은 수치입니다. 지난 한 달간 이 지수는 96.9→94.5→86.1→79.4로 곤두박질쳤습니다. 알다시피 사려는 이보다 팔려는 이가 많을 때 집값은 떨어집니다. 

*KB국민은행 리브부동산이 내놓는 이 지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 있고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 있는 걸 의미합니다. 

단, 비싼 동네는 오름 

다만 이상한 점도 있습니다. 어떤 동네는 실거래가가 더 오르고 있는 겁니다. 10월 25일 기준 비싼 아파트가 많은 강남·송파구 집값은 전주 대비 0.23%p 올랐습니다. 용산구는 0.28%p 올랐고요. 전셋값도 여전히 떨어질 기미를 보이지 않습니다. 최근 서울에서 전셋값이 떨어진 지역은 단 한 곳도 없습니다. 

두 갈래 길 

여하튼 매수 심리가 죽어 ‘대세 하락’ 전망이 나옵니다. 특히 홍남기 경제부총리는 “집값 안정을 위해 모든 수단을 동원하겠다”는 코멘트도 내놨고요. 하지만 전문가들 생각은 다릅니다. 이들은 집값이 당분간 ‘횡보’를 이어갈 것으로 내다봅니다. 다음과 같은 이유 때문이라면서요. 

• ▷집이 부족한 상황은 변하지 않았음 
• ▷전셋값이 오르는데 집값만 떨어질 순 없음 
• ▷대선 공약에 따라 집값은 언제든 다시 자극을 받을 수 있음 

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집값 안정화를 도울 조건은 이것! 

집값 전망, 당최 누구 말을 믿어야 할지 모르겠다고요? 사실 집값 횡보를 주장하는 전문가들도 두 가지 조건만 맞으면 대세 하락기가 올 수 있다고 말합니다.

‘주택공급 대책에 대한 확신’과 ‘전셋값 안정’입니다.

정부가 진작에 내놓은 주택공급 대책이 잘 진행될 거라는 확신을 계속 줘야 하고, 계약갱신청구권* 시행 2년째가 되는 내년 7월 전에 전세시장을 안정시켜야 한다는 조건입니다. 최근 전문가들이 대세 하락론에 신중한 이유는 이 두 가지 조건의 부재입니다. 

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.

2차 사전 청약 경쟁률 8.3 대 1 

최근 끝난 2차 사전 청약 특별공급 경쟁률이 평균 8.3 대 1을 기록했습니다. 5041가구를 공급하는데 4만1857명이 몰린 겁니다. 성남 신촌지구가 경쟁률은 가장 높았습니다. A2블록에서 258가구를 내놨는데 4929명이 몰려 경쟁률이 19.1 대 1까지 올랐습니다. 해당 지역 거주자 대상 신혼희망타운 청약 경쟁률은 평균 2.3 대 1이었습니다. 4126가구 모집에 9498명이 청약한 셈입니다. 

민간분양 사전 청약 계획 커밍순 

정부가 11월 중 민간분양* 아파트의 사전 청약 시행 계획을 내놓습니다. 원래는 공공분양** 아파트만 사전 청약***이 가능했습니다. 즉 앞으로는 대형 건설사 브랜드로 나오는 선호도 높은 아파트도 사전 청약이 가능해지는 겁니다. 정부는 일단 올해 민간분양 아파트의 6000여 가구를 사전 청약 물량으로 내놓기로 했습니다. 

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요. 

**LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭기로 유명합니다. 

***본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 

대출 잘못 받아 징역형 

대출을 잘못 받으면 징역형에 처해질 수 있다는 사실을 아세요? 사례가 있습니다. 이미 대출을 신청한 사실을 숨기고 같은 날 다른 은행에서 대출받은 직장인에게 최근 징역 6개월을 선고한 일이죠. 그는 대출 신청 당일엔 금융 전산망에 그 사실이 뜨지 않는다는 점을 노려 은행 세 곳에서 총 7500만 원을 대출받았습니다. 한편에선 이것이 징역까지 살 일은 아니라는 목소리도 나왔습니다. 

6억 원 이하 빠르게 소진 

서울에서 6억 원 이하 아파트의 거래 비중이 늘고 있습니다. 10월 1일부터 28일까지 거래된 아파트 930건 중 6억 원 이하 아파트가 37.3%(347건)를 차지한 것이 이를 증명합니다. 1~6월 30% 안팎을 오가던 서울의 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 7∼9월 20% 수준으로 낮아졌지만, 10월 28일 기준 올해 월간 최고치를 기록했습니다. 대출 규제가 심해져 상대적으로 부담이 덜한 중저가 아파트에 수요가 몰렸다는 분석입니다. 

일반공급 접수 시작! 

11월 1일부터 공공분양 일반공급 대상자와 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 2차 사전 청약 접수를 시작합니다. 파주 운정3(2149가구), 남양주 왕숙2(1412가구), 인천 검단(1161가구), 의정부 우정(950가구), 성남 신촌(304가구) 등에서 물량이 나오고 11월 8일까지 접수를 받습니다. 청약통장 납입 금액 등 각 조건에 따라 청약 접수 날짜가 다르니 대상자라면 잘 체크하세요.

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다주택자 계급사회

다주택자를 부동산의 적폐이자 폭등의  주요 원인 제공자로 만드는데

다주택자의 다른 얼굴은, 정부도 제공 못하는 좋은 주거를 매매라는 높은 가격이 아닌 임대라는 저렴한 가격으로 제공해주는 착한 국민입니다.

게다가 집주인은 더 많은 돈을 보유세로 내고 있고, 세입자는 본인의 자산을 지킬수 있는 유용한 제도가 전세이고. 서민이건 부자건 자기 수준에서 한단계 더 나아가고싶은 마음이 사람 심리고 욕구인데
그런 기본권 재산권까지 침해받으며 사회적 지탄의 대상을 다주택자, 부동산 매수자에게 겨냥하는 법안이며, 규제며. 
주식이 폭등한 이유가 내가 못산 오늘의 주식을 이전에 누군가 미리 싸게 샀기 때문인가요? 

최소한 정치인 지들은 다주택자, 시세차익의 최대 이익을 누리고 있는 포지션에 있으면서 선택적 규제와 법적허용의 기준을 입맛대로 바꾸고 있고. 
공정을 외치며 부동산으로 계급사회를 만들고 있네요. 

그런 인간들에게 서민을 위한 부동산 정책을 맡기고 기대한다는것 자체가 어불성설이고, 
국민이 살기 좋은 나라를 만들려는 의도가 진실이라면 지들이 무지한 정책을 굴린 과오부터 인정하고, 장기적으로 공급을 늘리는게 맞죠.

아파트 매수자들 일일이 다때려잡는 열정으로 법적 테두리를 벗어나는 투기꾼만 잡는게 그리 어려운일도 아닐텐데요. 

오히려 잡는건 자식한테 집항채 해주려는 열심히 사는 부모나 열심히 일해서 자기능력으로 자산을 증식하는 선량한 시민이지,  

말도안되는 대장동사건이 연루된 검은 손들이나  손가락만 두들겨서 부동산쇼핑하는 외국인들은 건드리지도 못하죠. 

나라에 '임대료'내면서 평생 살수 있는 집을 줄게 아니라. 시국도 어려운데 서로 갈라치기하면서 국민분열을 일으킬게 아니라. 

현정권이 부동산은 엉망으로 만들어놨으니 이젠 발벗고 아예 부동산을 정부가 장악하겠다는게 이재명 공약인데. 

이러한 시행착오를 겪었으면 다음정권은 방향을 달리 해야하는데 발판삼아 한술 더 뜨고 있네요.

민주당의 무지함이라기보단 다분히 의도적이고 전략적인 구도로 바춰질 수 밖에요.

이미 벌어지고 일어난 일은 어차피 되돌릴수 없고, 또 보기에만 그럴듯한 썩은 먹잇감 던져놓고 눈가리고 아웅할 준비 하고 있어보이네요.
이해찬이가 100년 장기접권 하깄다는 말이 말 괜한 말이 아니죠. ㅡㅡ

어차피 어느정권이던 정치세력이라는게 모든 국민에게 이상적이게만 흘러갈수는 없겠지만 적어도 자유민주주의와 나라말아먹는 일에 자충수두진 말아야 하지 않나요? 
아무리 대한민국 정치판 개판 오분전이라해도 여와 야가 균형을 갖췄고, 지들 잘못엔 도덕적 차원의 양심이라도 있었는데 

북한만 봐도 김정은이 뭔짓을 해도 지지하는 정신나간 사람들이 있죠 

나머지는 권리도 자유도 없으니 마지못해 탄압을 받는거일테고. 

국민의 눈치를 보는 대통령이 아니라면 그게 독재 아닌가요. 

우리나라 정치의 현주소는 자신을 지지하는 국민만 국민인 나라가 된것 같구요. 
현재 대통령은 국민 앓는 소리 관심도 없고 자기 위신과 인기 끄는 짓에만 열의를 쏟고 있죠.

사람은 누구나 빈부를 떠나 자기 것을 갖길 원합니다. 

없으면 하나를 가지고 싶고 하나를 가지면 둘을 바라보게 돠고요. 

내가 무소유가 좋다래서  모든이들이 뮤소유를 강요받아서도 안되고 내가 못갖는 이유가 남이 더 갖아서도 아닙니다. 누구나 열심히해서 나아갈수 있는 희망과 미래를 갖고 살 수 있는 기회와 사회적 발판이 마련되어야 경제도 나라도 사회기조도 긍정적인 방향으로 나아가는데  모두에게 똑같이 꽁짜로 주는 사회가 배급제 사회밖에 더 됩디까. 정부의 개가 국민이 아니라 국민의 개가 정부가 되어야죠. 

과거에 허경영이가 대선출마 했을때 콧방귀도 안꼈는대 양반이죠. 현재 그런 사상과 폭악한 인격을 가진 후보가 대통령을 나온다고 지지하는 국민들이 이렇게도 많아졌다는게 사회적제도의 함과 권력이 얼마나 사람을 무력하게 만들어 버리는지 두려움을  느낍니다 

이게 어려운 나라의 국민들이 꿈꾸는  이상적인 세상인가 하는 생각이 드네요.

<신성철님 블로그 내용 공유>

짧게 핵심만 말씀을 드리자면,
전세자금 대출의 원리금 균등상환은 원래부터 계획되어 있었던 것입니다.
물론 지금은 처음 계획과는 목적이 달라지긴 했습니다만, 그럼에도 단기적으로 미치는 효과는 비슷할 겁니다.

전세자금대출의 원리금 균등상환이 계획된 이유는,
전세의 월세 전환을 위해서 입니다.

이제 전세금 원리금 균등상환을 겪어보시면 아시겠지만,
원리금균등상환이 들어가면 매달 내는 돈이 월세보다 전세가 더 비싸지게 됩니다.
그럼 자연스럽게 전세가 반전세로 그리고 월세로 전환이 되는 것이죠.

전세가 우리나라에서 우월한 주거형태로 있기에,
우선 전세에 대한 우위를 깨뜨려야 다음 단계로 진행을 할수가 있게 되고,
이를 위해서 필요한 것이
실질적으로 전세를 월세와 같은 위치로 놓는것,
즉 전세의 반전세 전환입니다.

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반전세가 되면

그럼 임차인 입장에서는 손해가 아니냐, 라고 생각을 하실수가 있는데, 틀린 말은 아닙니다.
하지만 그렇게 간단한 문제도 아닙니다.

전에 말을 했지만
자산의 매입은 시세차익이나 임대수익 둘중의 하나가 목적이 됩니다.
하지만 전세는 임대수익이 안나오죠.

즉 전세가 메인 주거형태가 되는한,
우리나라 부동산 시장의 공급은 부동산 가격에 좌우될수 밖에 없고
과다공급과 과소공급이 널을 뛰고
가격의 변동 또한 과상승과 과하락을 반복할수 밖에 없습니다.

전에 그래서 이건 그냥 구조의 문제라고 했던 것이고
이 구조가 지속되는한 우리나라의 부동산 시장은
앞으로도 가격의 등락폭이 큰 시장이 될수 밖에 없습니다.

시세차익형 매수가 메인이어서 시세차익형 수요 위주의 시장인데,
시세차익형  공급이 나오는것이 뭐가 이상할까요?
너무 당연한 결과일 뿐입니다.

방법은 수요를 임대수익형으로 전환시키는 것이고,
이를 위해서 반드시 필요한 것은
전세의 월세 전환입니다.

득과 실은

늘 그렇듯이 잃는것과 얻는 것이 있습니다.

잃는것은 전세라는 값싼 주거형태입니다.
당연히 부담이 되시는 분들이 계실 것입니다.
반면에 얻는것은 안정된 공급량을 통한
주택 가격의 상대적 안정입니다.

종종 생각하는데, 우린 너무 욕심이 많아요.
하나를 얻으면 당연히 하나를 놓아주어야 합니다.
그리고 이중 무엇을 얻고 무엇을 놓을것인지를 결정하는 행위가
정치입니다.

맛있는걸 배부르게 먹고 운동은 하기 싫은데,
멋진 몸매를 가지고 싶다고 원한다면 무리겠죠.
그래서 우리도 선택을 합니다.
경제도 똑같습니다.

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전세가 사라지면 대안은

이 둘중 어느것을 선택하느냐가 정치적 선택이라면
정치가 할일은 하나가 더 있는데,
잃는것의 부작용을 최대한으로 줄이는 것입니다.

전세라는 값싼 주거형태를 잃으면 그것의 피해를 받는 분들이 나오겠죠.
그래서 그 뒤에 어떤 정책이 나왔는지를 생각해 보세요.

취약계층을 위한 월세 바우처 그리고 행복주택
공공임대 축소,
월세 세액 공제,
전세에서 월세로 넘어가는 분들의 자금을 모집하는 리츠
그 리츠의 자금을 이용한 임대주택 건설과 수익의 배분

뉴스테이나 초기임대료 규제철폐나 임대사업자 육성이나
임대수익 과세나 전세자금대출 균등상환이나
이런 식으로 정책들은 무엇을 선택하고
무엇을 버릴것인지,
그리고 그 정책 목표를 향해서
어떤 식으로 부작용을 최소화 하고
일관성있게 정책을 짜맞출것인지가 중요하지는 것입니다.

그리고 이런식으로 잘 짜맞춘 정책은 알아보기도 쉽습니다.
조금만 공부하면 무엇을 원하는지 목적이 선명하게 드러나죠.

앞으로의 예측이 의미가 없는 이유

사실 지금 정책을 말하는것은 의미가 없습니다.
불행하게도 우리나라의 모든 정책은 대선 이후로 모두 바뀌게 됩니다. 어차피 지금 무엇이 나와도 두세달짜리 한시적 대책일 뿐입니다.

부동산정책은 매우 정교한 뚜르비용 시계와 같아야 합니다.
어떤 컨셉의 시계를 만들것인지는 위에서 결정을 해도
그 실제 작동원리는 기술자가 만들어내야 합니다.

마찬가지로 무엇을 얻고 무엇을 버릴것인지 방향은
정치가 결정을 하는것이 당연하지만
그 실행 과정은 전문가에게 맡겨 주시기를 바랍니다.

제대로 그 일을 수행할 사람을 알아보는 안목과
상부의 의지만으로 시장을 이길수 없다는 겸손을 가지시기를 그저 바랄뿐입니다.

<대한민국 부동산 이야기>

정부의 정책은 일관됩니다.

전세대출을 막아 전세가상승을 억제시킨다면 갭투자하기 힘들어지는 환경이 조성되고 그러면 집값을 잡을 수 있다는 생각입니다.

정부가 생각하는 집값상승의 원인은 전세대출의 유동성이 전세가를 밀어올리고 전세가가 매매가를 밀어올린다고 생각하고있습니다. 당장 공급도 어려우니 일단 최대한 수요를 억제해서 상승동력을 차단코자 함입니다.

그럼 대출규제 효과는 둘째치고 각종 금융규제로 전세가 점점 사라진다면 어떤 현상이 일어날지 생각해 보겠습니다.

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앞으로의 현상은 어떨까

1. 갭투자가 힘들어집니다. 당연하게도 월세시대에는 갭투자가 불가능해집니다. 즉 고액자산가 이외에는 다주택 포지션이 힘들어집니다.

2. 전세가 없어질수록 월세가격은 올라갑니다. 원룸 오피스텔 월세는 서울중심부를 제외하면 10년간 크게오르지 않았습니다. 전세라는 강력한 라이벌의 존재때문입니다. 그런데 전세가 사라진다면? 당연하게도 월세수요가 늘어나고 수요가 늘어나면 가격은 자연스레 올라갑니다.

3. 서민의 자산축척이 불가능한 사회가 됩니다. 그나마 전세가 있으니 열심히 모아서 청약받아서 내집마련이라도 가능하지 월세시대가 도래하면 자산축척이 불가능해집니다. 어느나라나 자가보유율은 50프로를 넘기기 힘든 이유가 여기에 있습니다.

4. 서민들이 집을 사줄수가 없으니 건설사는 분양에 보수적이 될수밖에 없습니다.

미분양이 나도 투자자가 진입해야 완판이 가능한데 입주장때 전세세팅이 불가하면 월세세팅 가능한 투자자외에는 진입이 불가능 해집니다.

결국 투자 수요 감소는 미분양 증가로 이어지고 건설사는 공급에 소극적이 됩니다.

5. 전세가 없는 선진국에 답이 있습니다.

전세계 유래없는 대단지 아파트가 한국에만 있는 이유는 선분양 제도로 인한 디벨로퍼의 자금부담 완화와 전세제도로 인한 미분양 우려 해소 때문입니다.

위 두가지가 없다면 왠만큼 우량한 디벨로퍼 외에는 분양이 불가능해집니다.

우량한 시행사 외에 사업진행이 어려워진다면 전체 아파트 공급물량은 줄어들 수밖에 없습니다. 즉 주택가격의 하락요인 중 하나가 없어지게 되는 셈입니다.

6.결론

전세대출이 힘들어지고 갱신종료로 인해 전세가마저 치솟기 시작한다면 월세로 내몰릴 것이고 월세내느니 차라리 매매하려는 수요가 증가하며 담보대출이 잘나오는 저가주택수요가 늘것이고 저가주택들은 늘 그랬듯이 대출상한선까지 상승할겁니다.
뭐 고가주택이야 대출이 안나와도 잘상승하고 있으니 내년에도 당연히 상승예약이고요.

전세도 문제지만 공급은 더 큰 문제입니다. 3기 신도시는 토지보상도 제대로 안되니 2029년은 돼야 본격 입주할 듯 합니다. 본격 입주할 때쯤이면 1기 신도시는 이미 40년을 바라보게 됩니다.

즉 향후 10년간은 만성적인 신축부족에 시달릴듯합니다.

재건축 재개발 드라이브를 걸려면 멸실주택을 커버할 버퍼 주택이 필요한데 지금은 버퍼는 커녕 살던 사람도 밀려밀려 외곽으로 나가고 있습니다.

서울공급 부족이야 말할 필요도 없고 경기권조차 하염없이 낡아가고 주택재생은 엄두도 못내고 3기신도시는 기약이 없고 그 사이 전세는 사라지고 월세가 상승한다면 지금보다 주택취득이 쉬워지긴 힘들어보입니다.

<부린이가 꼭 알아될 DSR>


내년 1월1일 이후 대출받아서 집 매수하시려는 분들은 미리 계산을 잘 해보셔야 할 것 같습니다.

내년 1월1일 이후 대출총액 2억 이상일때,
내년 7월1일 이후부터는 대출총액 1억 이상일때 DSR 40% 적용됨.

DSR 40%일 경우
연봉 3000만원: 연간 1200만원까지 대출상환가능 (월 100만원)
연봉 4000만원: 연간 1600만원까지 대출상환가능 (월 133만원)
연봉 5000만원: 연간 2000만원까지 대출상환가능 (월 166만원)
연봉 6000만원: 연간 2400만원까지 대출상환가능 (월 200만원)
연봉 7000만원: 연간 2800만원까지 대출상환가능 (월 233만원)
연봉 8000만원: 연간 3200만원까지 대출상환가능 (월 266만원)
연봉 9000만원: 연간 3600만원까지 대출상환가능 (월 300만원)
연봉 1억 : 연간 4000만원까지 대출상환가능 (월 333만원)


기존에 대출(신용대출, 카드론, 전세보증금 담보대출, 기타대출 등등)이 전혀 없을 경우,

주택담보대출 30년 3.5% 원리금균등으로 대출가능금액은.

연봉 3000만원: 2.2억
연봉 4000만원: 2.9억
연봉 5000만원: 3.7억
연봉 6000만원: 4.4억
연봉 7000만원: 5.1억
연봉 8000만원: 5.8억
연봉 9000만원: 6.6억
연봉 1억 : 7.4억

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."

만약 내가 연봉 5000만원이고 신용대출 5천만원(만기일시상환) 있으면,
연간 대출상환가능금액은 2000만원에서 1000만원으로 줄어들어 담보대출 가능금액이 3.7억에서 1.8억으로 줄어듬.

계산식 : 2000만원 - 1000만원(신용대출 5천만원 / 5년) = 1000만원

기존에 대출이 있을경우 담보대출한도 많~~~이 줄어듬.
만약 카드론이 있을경우 엄청~~~나게 줄어듬 (원리금상환금액이 크기때문)

따라서 최대한 많이 대출해서 집 매수하려면 기존에 받았던 신용대출이나 카드론 등을 모두 상환한 후에 주택담보대출을 받아야 합니다.

DSR계산
- 신

펌) 받은글

내년1월부터부터 총대출합산이 2억이넘는경우 DSR40%규제가 들어가고, 내년7월부터는 총대출합산1억이넘어가면 DSR규제가 진행돼 그리고 신용대출의경우 현재 DSR규제에 해당될때 7년납으로 계산되는게 5년납으로 바뀌게됨

이말은 단순히 생각해보면 신용대출로 집을 사지말라는 뜻이야

쉽게 생각해보면 DSR은 본인의 소득에 원리금비중이 40프로를 넘지말라는건데

비율로만 보면 주담대의경우 일반적으로 30~35년납으로 계산되는 반면

신용대출의경우 현재는 7년 내년은 5년으로 계산이돼

이해하기쉽게 예를들면
주담대로 1억을 빌리게되고 DSR계산을 해보면 30년납 3프로기준으로 원금 약330 이자 300으로 총 원리금이 630으로 계산돼

하지만 신용대출1억은?
원금2000 이자300 총합2300이지

같은 금액을 빌리더라도 거의 4배에 가까운 차이가나게돼
반대로 생각해보면 주담대1억은 DSR규제하에서 신용대출 3000정도를 빌리는것과 같다는 뜻이지

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."

즉 신용대출로 집사지 말라는거야
연봉1억정도 넘으면 신용대출껴서 집살권리를 주겠다는거지
내년초부터 시행될 2억초과의기준은 쉽게 투과지기준 LTV40으로놓고보면
5억이 넘는 아파트를 주담대를 끼고 사려면 무조건 해당되고
7월부터는 2.5억이 넘는 아파트를 사려면 해당돼

‼️이제 남은 주택을 매수하는방법은
올연말까지 6억아래 매물에해당되는 주택을 매수하거나 갭투자를 하는 방식이야

나는 집값상승의 원인중하나가 무분별한 전세대출로 인한 갭투자 장려도 한몫했다고 보는데 전세대출은 오히려 최대 7억까지 늘어난다고 하니 DSR이 부담스러운 경우엔 갭투자를 활용할 수 있겠지?


작년 올해 서울 매수 절반이상이 갭투자였다는데 아마 앞으로는 갭투자 비중이 더욱더 늘어날거로 보여
내년까지 전세대출은 DSR에 포함하지않겠다고 우선 공표했으니 내년부터는 갭투자가 이끄는 실수요장이 펼쳐지지않을까라고 생각해
이거저거 주저리주저리썼는데 아무튼 정리해보면

무주택자라면 올해연말까지 6억미만아파트 아묻따 매수

그게 어렵다면 내년부터는 갭투자말고는 고소득자, 현금부자들만 매수가능


절대 대출한도가 줄어들기 때문에 중저가 아파트들의 수요는 점점 높아질거로 보임

<<안성시 호재>>  

• 1)서울세종고속도로(안성까지 2022년 개통 / 세종까지 2024년 개통)
• 2)안성 내 4개 IC 신설(국내 최대규모 스마트휴게소 등)
• 3)원삼하이닉스 2024년
• 4)안성 스마트코어폴리스 2025년
• 5)안성 테크노벨리 2023년
• 6)그 외 반도체 배후단지 신설
• 7)평택-부발선 (4차국가철도망 최종 선정)
• 8)수도권내륙선 (4차국가철도망 최종 선정)
• 9. 경강선 안성연장 (4차국가철도망 추가검토 가능성)
• 10)보개면 동신리(터미널인근) 안성 최대규모 산업단지 개발 추진(48만평)
• 11)삼성 반도체 공장 신설 가능성
• 12)경기도복지재단 안성 유치 확정

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가격 깎기 좋은 집 (feat. 협상의 자세)

1. 이런 매물은 가격 깎기가 수월하다!

집을 사는 목적이 무엇이든 간에 시세보다 조금이라도 싸게 사면  매수자 입장에서는 그 만큼 좋다.
부동산경기가 침체기여서 ‘매수자우위시장’이라면 어렵지 않게 가격을 깎을 수 있다. 
그런데 만약 지금처럼 상승장이여서 ‘매도자우위시장’이라면
10억원이 넘는 아파트를 사면서  매매가의 1%인 1,000만원 깎기도 쉽지 않을 때가 있다.
그러나 아래와 같이 세 가지 중에 한 가지에 속하는 매물이라면 상승장에서도 비교적 가격 흥정이 어렵지 않다. 

첫 번째, ‘잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집’

가끔 매물 중 잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집이 있다.
이런 경우 대부분 매도자가  이사 갈 집의 잔금날짜가 정해져 있는 경우이다.
즉, 살고 있는 집을 매도하지 않은 상태에서 새로 이사할 집부터 먼저 계약을 해놓은 경우이다.
처음 선매수를 할 때만 하더라도  조금 불안한 마음은 있었겠지만  잔금날짜를 길게 잡아 놓았기 때문에 나름 자신이 있었을 것이다.
막연하게 그 기간 안에 자신의 집이 팔릴거라고 생각하고 계약을 체결하는 경우가 의외로 많다. 
사람들은 다 똑같다.
처음에는 자신의 집이 제일 살기 좋으며 가장 로얄이라며 시세보다 약간 높게 물건을 내놓는다.
그런데, 정작 보름, 한 달이 지나도록 부동산에서 집을 보러오겠다는 전화 한 통이 없다.
그럼, 겉으로 표현하지는 않지만 마음속에는 슬슬 불안감이 커지기 시작한다.
그렇게 시간이 한 달, 두 달 지나다보면 불안한 마음이 겉으로 표출되기 시작한다.
이렇게 되면 슬며시 가격을 조금씩 내린다.
그런데도 집을 보러 오는 사람이 없다.
이렇게 미리 매수해 놓은 집의 잔금날짜는 점점 다가오는데  자신의 아파트가 팔리지 않아서 ‘애’를 태우며 속절없는 시간을 보내는 사람의 심정은 겪어보지 않은 사람은 절대 모른다.
특히나 요즘 같은 시장에서 이런 현상이 자주 일어난다.
무슨 말이냐 하면, 
현재 집값상승은 거래가 활발해서 상승한 것이라니 보다는  실제 거래가 활발하지 않음에도 불구하고 각종규제(특히 양도세 중과세)로  팔고 싶어도 정작 매물을 내놓지 못하는 사람들이 많기 때문에 시장에 나와야 하는 매물들이 잠겨있어  수요에 비해 상대적으로 공급이 부족하기 때문이다.
그렇다고 신규분양물량이 많은 것도 아니기 때문에 심리적, 물리적 공급은 예전에 비해 크게 줄어든 상황이다. 그러므로 거래가 없어도 신고가 이상으로 호가만 상승하는 형국이다.

그런데, 반대로 매수를 원하는 사람들의 입장도 마찬가지이다.
무주택자들은 집을 사고 싶어도  올라가 버린 집값에 비해 원하는 만큼 대출이 나오지 않아서  ‘닭 쫓던 개가 지붕만 쳐다본다!’라는 말처럼  매수에 참여하지 못하고 ‘집값’을 멍하니 바라만 보는 경우가 많아졌다.
또한, 유주택자들이라 하더라도 상황이 별반 다르지 않다. 왜냐하면 현재 거주하고 있는 집을 팔고 최소한 비슷하거나 아니면 조금이라도 나은 집으로 이사를 갈 수 있어야 하는데 각종 세금으로 인해 갈아타기를 하기 위한 비용이 너무 많이 들어간다.
무엇보다 기존의 대출을 상환하고 신규로 대출을 받는다면 한도 역시 축소되기 때문에 자금계획에도 어려움이 클 수밖에 없어 발이 묶인 형국이다.
이로 인해, 거래량은 뒤따르지 않는데 가격은 계속해서 상승하는 이상한 시장이 되어버렸다. 
이렇게 되면 뾰족한 방법이 없다.
결국 가격을 계속 낮춰서 가격경쟁력을 높이는 방법 밖에는 없다.
그러므로 잔금날짜가 촉박한 매물일수록 날짜만 맞춰준다면 어렵지 않게 생각보다 많은 금액을 깎을 수 있는 기회를 얻을 수 있다.
​

두 번째, ‘임대인이 전세임차인에게 집을 사라고 할 때’

가끔 전세로 살고 있는데  임대인이 임차인에게 전화를 해서 집(아파트)을 내놓을 생각인데 시세보다 조금(?) 저렴하게 줄 테니 혹시 살 생각이 있느냐며 의사를 물을 때가 있다. 
이런 전화를 받았을 때 해당 임차인은  매수를 신중하게 생각해 볼 필요가 있다.

이미 집이 있거나 아니면 청약점수가 65점 이상이여서 분양을 생각하고 있는 사람이 아니라면 
즉, 지금 당장 집을 사지 말아야 하는 특별한 이유가 없다면 해당 아파트를 매수하는 것을 신중하게 고려해 보아야 한다.
임대인이 시세보다 저렴하게  임차인에게 집을 살 생각이 없느냐고 물었을 때에는 해당 아파트를 최대한 빨리 팔고 싶다는 의도가 내포되어 있는 것이다.
그럼, 임대인이 왜 집을 빨리 팔고 싶어 하는지 그 이유를 생각해 볼 필요가 있다.
물론, 여러 가지 이유가 있겠지만 아래와 같이 가장 대표적으로 2가지 이유가 있다.

① 2주택자여서 세금(특히, 양도세)이 문제가 될 때. 

이때에는 단순히 임대인의 세금문제로 집을 팔고 싶은 것이기 때문에 임차인 입장에서는 해당 주택을 사야한다는 이유와 메리트가 크게 없다고 할 수 있다.

② 생각했던 것만큼 시세차익을 내지 못했을 때.

임대인은 아마도 해당 아파트를 투자목적으로 전세를 끼고 샀는데 생각했던 것처럼 매매가가 오르지 않았기 때문이다.
그래서 보유에 의미를 어느정도 상실했기 때문에 정리를 하고 싶은 마음이 생겼을 것이다.
그런데 아이러니하게도 임대인이 이런 마음이 들었을 때 어쩌면 임차인에게는 집을 사기에 가장 좋은 타이밍이 될 수가 있다.
그러므로 이 경우 임차인은 매수를 적극적으로 생각해 보아야 한다. 왜냐하면, 지난주에 올렸던 글에서도 말했듯 집값 상승은 평균 수치를 정해놓고 일정한 금액이 매년 상승하는 것이 아니기 때문이다.
이게 무슨 말이냐면
10년 동안 3억원이 상승한 집이 있다고 가정을 해보자.
이때 사람들은 일반적으로 매년 평균 3,000만원씩 상승했을 거라 생각을 하지만
실제로 해당주택의 가격은 어떤 해에는 5,000만원이 하락하기도 했었고 또 어떤 해에는 보합상태로 정체해 있기도 했었고 또 어떤 해에는 급상승을 해서 2억원이 오르기도 했을 것이다.
즉, 매년 평균 3,000만원씩 상승한 것이 아니라 가격의 등락을 보이면서 10년 동안 3억원이 상승한 것이다.
그러므로 해당 주택이  한 동안 생각했던 것만큼 가격상승이 없었기 때문에  투자목적으로 매수한 임대인의 총애(?)와 관심을 점점 잃어갔을 것이다.
이때 중요한 것은  주변 아파트들의 최근 가격도 잘 살펴보아야 한다.
특히, 주변 단지들은 가격상승이 어느정도 있었는데 해당아파트만 가격상승이 없었거나 또는 더뎠다면  이럴 때에는 더욱 매수하는 것으로 마음을 정하는 것이 좋다.
같은 지역에 아파트라 하더라도 가격 상승이 동시에 진행되는 것이 아니기 때문이다.
즉, 상승장이 시작되면 대장아파트를 시작으로 보이지 않는 서열에 의한 순서대로 순차적으로 키를 맞추어 가면서  가격 상승이 시작되기 때문이다.
즉, 해당아파트만 최근에 가격이 오르는 속도가 더뎠다고 해서  무조건 부정적으로만 생각할 것이 아니라 이제 조만간 올라갈 확률이 높아졌다라고 긍정적으로 생각할 줄도 알아야 한다. 
어쩌면 임대인은 하락장과 보합장까지는 기다렸는데 막상 상승장이 시작되기 바로 진적에 더 이상의 기다림을 연장 시키지 못하고  기회를 다른 사람에게 넘기려는 안타까운 순간이 될 수 있다.
이와는 반대로 임차인입장에서는  ‘일타쌍피’의 황홀한 순간이 될 수 있다.
즉, 시세보다 저렴하게 ‘내 집 장만’을 할 수 있어서 좋고 무엇보다 조만간 다가올 상승장에서의 시세차익을  누릴 수 있기 때문에 좋을 것이다.
그러므로 임대인이  ‘시세보다 싸게 줄 테니 살 생각 없나요?’라고 물어왔을 때가 상승장 진적에 집을 장만 할 수 있는  ‘최고의 타이밍’이 될 수도 있음을 알아야 한다. 

특히, 이럴 경우 무주택자라면 망설임의 시간을 최소화하고 타이밍을 잘 잡기 바란다.

세 번째, ‘매매와 전세가 함께 나온 집’

집을 급하게 팔아야 하는 이유는 없지만 급하게 이사를 가야 하는 이유가 있는 집이다.
예를 들면,  직장이직, 학업, 이혼, 이민 등등의 사연이 있는 경우이다.
즉, 거의 대부분 이사 갈 곳(또는 이사를 해야 하는 이유)과 이사 날짜가 정해져 있는 경우가 여기에 속한다.
이런 집의 경우  시간적 여유를 갖고 이사계획이 잡힌 것이 아니라 대부분 긴박하게 일정이 잡힌 경우가 많다.
그러므로 급하게 이사를 가야 한다는 심리적 압박감 때문에 날짜만 잘 맞춰준다면 ‘매매가’와 ‘전세가’를 어렵지 않게 흥정을 할 수가 있다.

경험상  첫 번째와 세 번째의 경우의 집이라면 예비신혼부부에게 유리하다.
즉, 결혼식 전까지만 이사를 들어가면 된다. 
그러므로 입주 날짜를 탄력적으로 정할 수 있어 가격이라는 조건만 좋다면 날짜는 매도자에게 얼마든지 맞추어 줄 수 있기 때문이다. 

2. ‘가격을 깎는다’의 의미 

모든 세상일이 다 그렇지만 집을 사고 파는 행위 역시 사람과 사람이 하는 일이다.
즉, 인간관계이므로 서로 이익이 될 때 거래는 더 빠르고 원활하게 진행이 된다.
그러기 위해는 우리는 ‘협상’이라는 것을 필연적으로 할 수 밖에 없다.
협상이라는 것은 모든 조건을 나에게만 유리(이득)하게 하는 것이 아니라 나에게 제일 중요한 것을 취하고 상대적으로 덜 중요한 것을 상대방에게 양보하는 것이다.
그런데 내가 덜 중요하다고 양보한 것이 상대방에게 제일 중요한 것이 되었을 때  최고의 협상이라 할 수 있다. 
위 ‘가격 깎기 좋은 매물’의 예로 든 3가지의 경우  모두 매도자가 ‘날짜(시간)’을  가장 중요한 조건으로 내세운 상황이다.
그러므로 날짜에 크게 구애를 받지 않는 매수자라면 날짜를 상대방에게 양보하고 가격을 깎는 것이 최고의 협상이라 할 수 있을 것이다.
그러므로 가격절충을 하기 위해서는 날짜를 양보해야 한다.
부동산중개를 하다보면 손님 중에 가끔 자신의 조건들만 일방적으로 내세우며 상대방의 조건은 하나도 수용 하지 않으려 하는 사람이 있다. 이렇게 되면 좋은 결과물을 얻기가 어렵다.
결국 쓸데없는 감정소비로 인해 중간에 사소한 것 때문에 큰 계약이 틀어지는 경우가 제법 있다.

거래는 ‘취사선택’과 ‘기회비용’이라는 것이 분명존재 한다.
다만 현명한 사람일수록 모든 것을 취하려 하기 보다는 자신에게 덜 중요한 것을 양보하면서 자신에게 제일 중요한 것을 상대방에게 얻으려고 노력한다. 즉, 최소의 기회비용으로 최대의 가치를 얻는 사람이  어쩌면 가장 현명한 사람이라 할 수 있다.

시간이 흐른 뒤에 비로소 ‘그때가 기회였는데!’라고 후회하지 말고  확실하게 잡을 수 있는 안목을 키우길 바란다. 
그리고 협상 테이블에서 ‘소탐대실’로 인해 큰 틀이 틀어지지 우를 범하지 않기를 바란다.

무주택자가 주거용 오피스텔(아파텔)을 매수해야하는 10가지 이유 

by 고라파덕90 

1. 무주택자는 오피스텔 몇 채를 매수해도 아파트 청약시, 무주택자로 간주 (무주택 가점 그대로 유지)

→ 생애최초, 신혼특공 가능 (일반임대사업자, 주택임대사업자도 관계없이 청약시 무주택)
→ 아파트는 1채 매수와 동시에 청약 기회가 사실상 사라짐 (추첨으로는 당첨확률 극히 낮음)
→ 3기 신도시를 노리는 가정이나 신혼부부에게 특히 유리함.

2. LTV(주택담보 대출비율) 70%~80%까지 가능

→ 아파트는 9억이하 투과지구 40%, 조정지역 50%이며 9억이상은 투과지구 20%, 조정지역 30%만 대출가능
15억 이상 아파트는 대출 아예 불가
→ 오피스텔은 대출기준에 제한 없음 (10억 오피스텔을 사도 7~8억 대출가능)

3. 원금 상환의무 없음 (매달 이자만 부담, 최대 30년까지)

→ 아파트는 주택담보대출 상환시 원금과 이자를 반드시 매달 갚아 나가야 함.
→ 오피스텔은 이자만 갚는 거치식 상환이 가능함 (최대 30년까지 연장가능)
→ 현금 가치가 떨어지고 장기 저금리가 예상되는 최근에 적합한 투자방식임

4. 하락장 부담감소

→ 원금과 이자를 함께 갚아야하는 아파트는 시세하락에 대한 부담이 큼
→ 오피스텔은 하락장에서도 이자만 갚으면 되므로 부담이 상대적으로 감소

5. 청약 당첨시, 실거주 의무 없음

→ 2.19일부터 입주자 모집공고를 하는 수도권 대부분 아파트는 청약 당첨시 실거주 의무(2~5년), 월세/전세 불가
→ 오피스텔은 제한 없음. 분양 받고서 월세/전세 놓을수 있음.

6. 오피스텔 매수이후 아파트를 구매해도 아파트 담보대출 가능

→ 오피스텔은 건축법, 아파트는 주택법을 따르므로 상호 제약없음.

7. 청약시 중도금 50~60%무이자 (분양가의 10~20%만 있으면 내집 마련가능)

→ 오피스텔의 70% LTV를 활용하여 소액으로도 매수가능

8. 자금 조달 계획서 미제출

→ 아파트/빌라는 자금조달 계획서 제출필수, 오피스텔은 투과지구/조정지역에 관계없이 제출의무 없음.

9. 일반/주택 임대사업자 가능 (세금혜택/주택수 제외/장특공 가능)

→ 아파트/빌라는 신규 임대사업자 불가. 오피스텔만 가능
→ 일반 임대사업자 : 부가세 10% 환급, 주택수에서 제외되어 유리함
주택 임대사업자 : 취득세 85%~100면제

10. 오피스텔 재건축 요건 아파트와 동일하게 변경 (100%→80%)

→ 재건축 요건(허가 동의율)이 아파트와 동일한 80%로 변경 (20년 10월부터)
→ 2000년대 초반에 지어진 구축 오피스텔도 장기 투자가 가능해짐

[출처] 무주택자가 주거용 오피스텔(아파텔)을 매수해야하는 10가지 이유 (아름다운 내집갖기) | 작성자 고라파덕90

부읽남 강의 Q&A

부동산 상승세 어떨 것 같나??

-> 결과적으로 상승세 이어진다
축구로 치면 후반 75분(추가시간은 얼마일진 모름)

왜 시장이 올랐는가?

다주택자를 잡는 정책이 있었다.

1. 1) 세금을 부과할테니 팔아라는 식의 정책)
2. 2) 실거주안하고 전세로 갭투자도 문제니 실거주하라는 정책

위 이유로 전월세 물량이 줄어들기 시작한다.
물량이 줄어들지만 서울쪽에는 사람이 자꾸 몰린다.
몰리는 이유중에 하나가 실거주 정책으로 실거주 안해도 되는 사람들이 실거주 해야하는 상황이 되어버렸다.
Ex) 전원 주택살던 사람도 전원주택 팔고 서울로 실거주하는 케이스 생김

전체 임대차 85프로가 민간(개인)이 공급하는거다.
나머지 15퍼가 공공이다.
10% 정도만 실거주로 들어왔다고 쳐도 16만채가 공급이 줄어든거랑 비슷하다.
(※ 서울은 160만채 정도 물량이 있다.)

정책 전에 10만채 공급을 만들어 줬어야 했다.
16만채는 80조의 금액이다.
국가 예산이 400조인데 공공으로 80조를 투자가 불가능하다.
그래서 민간의 비중에 의지할 수 밖에 없다.

그러니 현실태가 원룸이나 오피스텔 같은 임시적은 공급만 가능하다.
노숙하는사람은 없다.
지금 실태는 내가 살고 싶은 동네에 살고 싶은거다.

이런 심리가 이어저 똘똘한 한채의 개념이 부각되었다.

그러다보니 19~20년에 실거주 요건 때문에 세입자가 쫓겨나서
임차3법을 만들었는데 오히려 집값에 불을 지핀거다.

이걸 해결하려면 정책들을 회수해야하는데
그런 움직임은 없다.
결과적으로 상승세다.

상승장의 끝물, 무주택자라면?

지금 이 상승세가 축구로 치면 후반부 75분 정도이다.
하지만 축구는 Loss 타임이 있다.

[무주택자]는 0:1로 지고 있는 상황이라고 생각해보자
이럴때 공격을 할거냐 말거냐
부읽남은 공격해야한다고 말한다.
왜냐 지금에서 조금더 오르면 절대 못산다.

부읽남 曰) 급등하는 시장에서 사는게 맞냐고 묻는 이에게
지금은 사면 오르는 시장에서 왜 안사냐고 묻고 싶다.
무주택은 사는 것을 추천한다.

선택기준1) 30평대 500세대의 아파트를 우선 찾아보자

1. 이유1) 정말이상하고 특이한거만 아니어도 오르긴 오른다
2. 이유2) 아파트를 사는 것만으로도 상위 50%정도 되는 물건을 고르는거다

선택기준2) 내가 살 수 있는 30평대 500 아파트를 찾아서 멀리 나가자

1. 이유3) 돈없으니까

참고1) 무주택자도 투자해서 얻을 수 있는 시장이지만 금액이 너무 없다면 그냥 스킵해라
축구경기 후반에는 진짜 잘해야한다(시골동네를 살거면 사지마라)

1주택자라면?

[1주택자]는 상태적 박탈감이 느껴진다.
축구로 1:1의 상황이다. 즉, 내가 가고 싶은데로 갈아타기 어려운 상황이다.
내 연봉의 10배정도는 해볼만 하다.
무선사(삼성전자 무선사업부) 맞벌이는 10~15억도 비빌만한거다.

내 자산대비 비중이 약한 집에 1주택으로 산다면 노려보자

• 참고3) 실거주 2년을 채운 사람에 한해서만(세금 때문에)
• 참고4) 본질을 봐라 가고싶은집, 구입 할 수 있는집의 기준을 두고 이동하라. 싼걸 가진걸 안전하게 보지마라

다주택자는?

[다주택자] 세금때문에 번거 같지만 번거 같지 않다.
축구로 1:0을 이겼지만 선수들이 퇴장당한 상황이다.
수비를 해야하는 상황이다.

봄에는 모내가 가을에는 추수해야한다.
조심하자 상승장이라 정부 규제가 촘촘히 막혀 있다.
규제를 피해서 돈벌기 정말 어렵다.
상승장 초반에는 패기 ,깡으로 돈을 벌지만 상승장 후반에는 진짜 투자 실력으로 들어가야한다.
세금을 버틸 수 있는지 잘 계산해라(종부세 계산) 연봉의 30%이상이 종부세면 위험할 수 있다. 전세금 받은거를 세금 내는데 쓰는 사람은 정리해라
3,4주택은 한채 판다. 양도세50%내고 보유세를 피하기 위해 2채중 1채를 명의 변경하는데 돈을 쓴다. (1사람이 1채를 가지는게 좋으니까)

혹시나 다주택을 생각한다면 하락장에 생각하자
지금은 추수의 계절이다.