두 갈래 길 

마침내 나오고 있습니다. 부동산시장의 바로미터인 서울 집값이 떨어진다고 예견할 만한 지표 말입니다.
하지만 이러다가도 단번에 집값이 치솟는 시장을 우린 자주 봐왔습니다.
이에 다양한 주장을 살필 필요가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘집값 전망: 두 갈래 길’에 대해 다룹니다. 

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최근 시장 상황 

서울 집이 팔리지 않고 있습니다. 집값 상승세도 주춤하고요. 전보다 떨어진 가격으로 팔리는 아파트도 늘었습니다. 근래 서울 부동산시장의 정체 원인은 아래와 같이 풀이할 수 있습니다. 

• ▷오랜 집값 상승으로 피로도가 높음 
• ▷대출 규제로 은행이 돈도 잘 안 빌려줌 
• ▷사려는 이보다 팔려는 이가 많아 매물이 쌓임 

팔려는 이가 늘어남 

‘이젠 정말 떨어지나?’라고 여길 만한 지표도 늘고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 서울 아파트 매수우위지수*가 대표적입니다. 이것이 최근 79.4까지 떨어졌습니다. 4월 첫째 주 이후 가장 낮은 수치입니다. 지난 한 달간 이 지수는 96.9→94.5→86.1→79.4로 곤두박질쳤습니다. 알다시피 사려는 이보다 팔려는 이가 많을 때 집값은 떨어집니다. 

*KB국민은행 리브부동산이 내놓는 이 지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 있고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 있는 걸 의미합니다. 

단, 비싼 동네는 오름 

다만 이상한 점도 있습니다. 어떤 동네는 실거래가가 더 오르고 있는 겁니다. 10월 25일 기준 비싼 아파트가 많은 강남·송파구 집값은 전주 대비 0.23%p 올랐습니다. 용산구는 0.28%p 올랐고요. 전셋값도 여전히 떨어질 기미를 보이지 않습니다. 최근 서울에서 전셋값이 떨어진 지역은 단 한 곳도 없습니다. 

두 갈래 길 

여하튼 매수 심리가 죽어 ‘대세 하락’ 전망이 나옵니다. 특히 홍남기 경제부총리는 “집값 안정을 위해 모든 수단을 동원하겠다”는 코멘트도 내놨고요. 하지만 전문가들 생각은 다릅니다. 이들은 집값이 당분간 ‘횡보’를 이어갈 것으로 내다봅니다. 다음과 같은 이유 때문이라면서요. 

• ▷집이 부족한 상황은 변하지 않았음 
• ▷전셋값이 오르는데 집값만 떨어질 순 없음 
• ▷대선 공약에 따라 집값은 언제든 다시 자극을 받을 수 있음 

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집값 안정화를 도울 조건은 이것! 

집값 전망, 당최 누구 말을 믿어야 할지 모르겠다고요? 사실 집값 횡보를 주장하는 전문가들도 두 가지 조건만 맞으면 대세 하락기가 올 수 있다고 말합니다.

‘주택공급 대책에 대한 확신’과 ‘전셋값 안정’입니다.

정부가 진작에 내놓은 주택공급 대책이 잘 진행될 거라는 확신을 계속 줘야 하고, 계약갱신청구권* 시행 2년째가 되는 내년 7월 전에 전세시장을 안정시켜야 한다는 조건입니다. 최근 전문가들이 대세 하락론에 신중한 이유는 이 두 가지 조건의 부재입니다. 

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.

2차 사전 청약 경쟁률 8.3 대 1 

최근 끝난 2차 사전 청약 특별공급 경쟁률이 평균 8.3 대 1을 기록했습니다. 5041가구를 공급하는데 4만1857명이 몰린 겁니다. 성남 신촌지구가 경쟁률은 가장 높았습니다. A2블록에서 258가구를 내놨는데 4929명이 몰려 경쟁률이 19.1 대 1까지 올랐습니다. 해당 지역 거주자 대상 신혼희망타운 청약 경쟁률은 평균 2.3 대 1이었습니다. 4126가구 모집에 9498명이 청약한 셈입니다. 

민간분양 사전 청약 계획 커밍순 

정부가 11월 중 민간분양* 아파트의 사전 청약 시행 계획을 내놓습니다. 원래는 공공분양** 아파트만 사전 청약***이 가능했습니다. 즉 앞으로는 대형 건설사 브랜드로 나오는 선호도 높은 아파트도 사전 청약이 가능해지는 겁니다. 정부는 일단 올해 민간분양 아파트의 6000여 가구를 사전 청약 물량으로 내놓기로 했습니다. 

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요. 

**LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭기로 유명합니다. 

***본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 

대출 잘못 받아 징역형 

대출을 잘못 받으면 징역형에 처해질 수 있다는 사실을 아세요? 사례가 있습니다. 이미 대출을 신청한 사실을 숨기고 같은 날 다른 은행에서 대출받은 직장인에게 최근 징역 6개월을 선고한 일이죠. 그는 대출 신청 당일엔 금융 전산망에 그 사실이 뜨지 않는다는 점을 노려 은행 세 곳에서 총 7500만 원을 대출받았습니다. 한편에선 이것이 징역까지 살 일은 아니라는 목소리도 나왔습니다. 

6억 원 이하 빠르게 소진 

서울에서 6억 원 이하 아파트의 거래 비중이 늘고 있습니다. 10월 1일부터 28일까지 거래된 아파트 930건 중 6억 원 이하 아파트가 37.3%(347건)를 차지한 것이 이를 증명합니다. 1~6월 30% 안팎을 오가던 서울의 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 7∼9월 20% 수준으로 낮아졌지만, 10월 28일 기준 올해 월간 최고치를 기록했습니다. 대출 규제가 심해져 상대적으로 부담이 덜한 중저가 아파트에 수요가 몰렸다는 분석입니다. 

일반공급 접수 시작! 

11월 1일부터 공공분양 일반공급 대상자와 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 2차 사전 청약 접수를 시작합니다. 파주 운정3(2149가구), 남양주 왕숙2(1412가구), 인천 검단(1161가구), 의정부 우정(950가구), 성남 신촌(304가구) 등에서 물량이 나오고 11월 8일까지 접수를 받습니다. 청약통장 납입 금액 등 각 조건에 따라 청약 접수 날짜가 다르니 대상자라면 잘 체크하세요.

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<대한민국 부동산 이야기>

정부의 정책은 일관됩니다.

전세대출을 막아 전세가상승을 억제시킨다면 갭투자하기 힘들어지는 환경이 조성되고 그러면 집값을 잡을 수 있다는 생각입니다.

정부가 생각하는 집값상승의 원인은 전세대출의 유동성이 전세가를 밀어올리고 전세가가 매매가를 밀어올린다고 생각하고있습니다. 당장 공급도 어려우니 일단 최대한 수요를 억제해서 상승동력을 차단코자 함입니다.

그럼 대출규제 효과는 둘째치고 각종 금융규제로 전세가 점점 사라진다면 어떤 현상이 일어날지 생각해 보겠습니다.

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앞으로의 현상은 어떨까

1. 갭투자가 힘들어집니다. 당연하게도 월세시대에는 갭투자가 불가능해집니다. 즉 고액자산가 이외에는 다주택 포지션이 힘들어집니다.

2. 전세가 없어질수록 월세가격은 올라갑니다. 원룸 오피스텔 월세는 서울중심부를 제외하면 10년간 크게오르지 않았습니다. 전세라는 강력한 라이벌의 존재때문입니다. 그런데 전세가 사라진다면? 당연하게도 월세수요가 늘어나고 수요가 늘어나면 가격은 자연스레 올라갑니다.

3. 서민의 자산축척이 불가능한 사회가 됩니다. 그나마 전세가 있으니 열심히 모아서 청약받아서 내집마련이라도 가능하지 월세시대가 도래하면 자산축척이 불가능해집니다. 어느나라나 자가보유율은 50프로를 넘기기 힘든 이유가 여기에 있습니다.

4. 서민들이 집을 사줄수가 없으니 건설사는 분양에 보수적이 될수밖에 없습니다.

미분양이 나도 투자자가 진입해야 완판이 가능한데 입주장때 전세세팅이 불가하면 월세세팅 가능한 투자자외에는 진입이 불가능 해집니다.

결국 투자 수요 감소는 미분양 증가로 이어지고 건설사는 공급에 소극적이 됩니다.

5. 전세가 없는 선진국에 답이 있습니다.

전세계 유래없는 대단지 아파트가 한국에만 있는 이유는 선분양 제도로 인한 디벨로퍼의 자금부담 완화와 전세제도로 인한 미분양 우려 해소 때문입니다.

위 두가지가 없다면 왠만큼 우량한 디벨로퍼 외에는 분양이 불가능해집니다.

우량한 시행사 외에 사업진행이 어려워진다면 전체 아파트 공급물량은 줄어들 수밖에 없습니다. 즉 주택가격의 하락요인 중 하나가 없어지게 되는 셈입니다.

6.결론

전세대출이 힘들어지고 갱신종료로 인해 전세가마저 치솟기 시작한다면 월세로 내몰릴 것이고 월세내느니 차라리 매매하려는 수요가 증가하며 담보대출이 잘나오는 저가주택수요가 늘것이고 저가주택들은 늘 그랬듯이 대출상한선까지 상승할겁니다.
뭐 고가주택이야 대출이 안나와도 잘상승하고 있으니 내년에도 당연히 상승예약이고요.

전세도 문제지만 공급은 더 큰 문제입니다. 3기 신도시는 토지보상도 제대로 안되니 2029년은 돼야 본격 입주할 듯 합니다. 본격 입주할 때쯤이면 1기 신도시는 이미 40년을 바라보게 됩니다.

즉 향후 10년간은 만성적인 신축부족에 시달릴듯합니다.

재건축 재개발 드라이브를 걸려면 멸실주택을 커버할 버퍼 주택이 필요한데 지금은 버퍼는 커녕 살던 사람도 밀려밀려 외곽으로 나가고 있습니다.

서울공급 부족이야 말할 필요도 없고 경기권조차 하염없이 낡아가고 주택재생은 엄두도 못내고 3기신도시는 기약이 없고 그 사이 전세는 사라지고 월세가 상승한다면 지금보다 주택취득이 쉬워지긴 힘들어보입니다.