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빠숑 풀버젼

재건축 젤비싼 반포주공1단지.. 
32평 54억거래.. 싼가? 비싼가? 
싸보이는걸 증명해보겠다.
아크로리버파크 국평 45억
반포주공 하나있음 신축 두개준다.
위치,세대수를 감안해도 반포주공하나 가격은 90억정도다.
돈 있으면 이거사면 된다. 그게 아니니 공부해야된다.

오피, 지식산업센터

서울 수도권 핫함.. 왜 이걸로 돈버는지 확인해바라.. 공부해바라.
오피도 아파트만큼 많이 올랐다.. 아파텔은 3배씩오름.. 5년간 안올랐던게 8개월만에 엄청 올랐다.
왜 투자? 아파트가부족해서.. 공급부족..

왜 여기로 왔을까? 규제
세금때문이다. 아파트는규제하는데 오피는 안한다. 대출도 70프로까지가능하다. 내년까지도 아파텔까지 오를것.. 좋은.. 위치..는

내년선거전 강한 규제 없을거같다.

펀더멘탈 좋은 부동산찾자.

부동산은 수요가 중요하다. 
인구와는 다른개념..부동산 소유하려는 사람수가 증가해야한다. 인구대비 수요가 가장 많은곳은 아마 과천시일것이다. 
인구 5만 시세평당 7천
수요가 가격이다...

수요엔 
소유.거주.이용이다.

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아파트는 100퍼 실수요다. 누가 거주를 하던간에.. 
인구증감이 실수요가 아니더라고 참고 할 필요있다. 
인구증가시 수요증가하는 경향있다. 세종. 경기 충청 북남도 제주도 인천 강원 증가
도지역과 지방시도는
인구감소한다.. 
하지만..도시별로 다르다. 

서울인구가 주는만큼 경기도인구가증가한다.
수도권 제외는..
인구에따라.. 수요다른다.
수요, 인구가 증가하면 많이 지어야한다.  
인구감소하면 재건축, 재개발 투자해라..부산은..특히

공부하기시르면..
비싼 대장해라.

그래서 공부해야된다.
우리는 중위권이나 하위권을 바야한다. 그래서 펀더멘탈분석이 중요.

저평가란 무엇인가?
없다. 
우리가 다 아는 저평가부동산은 없다.
미래가치로간다면? 저평가있다. 
현재 비싸도 미래가치가 있다면.. 사라..

아직안오른건 앞으로도안오를것이다.

미래가치 3가지 호재..
새아파트될것, 교통망 좋아질것, 일자리가 생기는곳 

지방만줄고있다. 
인구는.. 경기 서울은 일자리폭발적 증가함.. 
부산은 기장과에코델타쪽..일자리증가.. 

입지 평가

입지평가는
교통,교육,상권,학군으로한다.

아무리 가격자체가 싸도 살사람이 있냐없냐로..저평가.. 여부판단해라..
수요가 없는건 절대하지마라. 

극초기들어가도 해수동.. 들어가라.

2000년 서울 강원 3배
지금은 6배,
비싼게 더많이올랐다. 돈많은 사람 엄청 많다.. 너만 못번다.

부산은 5위.. 경기 세종은 빼고..보면 
서울빼고는 부산이 젤비싸다.
수요가 많다. 인구줄지만..핵심지만..

부산도 오랫동안..상승
부산도 하락기온다.. 그때 살줄알아야한다. 
교통. 일자리. 신축될거.. 중에
인구 증가하는지역은 솔직히 암거나사면된다.

조정.. 하락.. 폭락.. 오면 살줄알아야.. 근데 우리처럼 대기하는 사람이 많으면 폭락은 없다.ㅠ

주거실태조사에따르면 
신축
직주근접

15년동안 직주근접이 1등 근데 최근변경..신축으로..

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2030은.. 무조건 아파트로간다.
점점 나이먹을수록 아파트수요증가.. 주택..은..싫어.. 
신축사는사람들은 계속 신축 구축사는사람도.. 신축갈라한다. 그래서 아파트.. 신축될곳을가자.단타도 마찬가지..

입지가 나빠도 신축은 오르더라.
기존 도심은 신축될곳.
신도시는 다 신축이니, 입지가 젤중요.

서울포기하면 할곳많다.
경기도는 일자리 있는곳이 토지거래허가구역임.. 
15억 이상이라 대출안됨..ㅠ

수도권외는? 
수성구는..부산어디..보다.. 수요가많다..

조정지역은 사이클보고드가고 투기과열은 잊어먹어라. 사놓고

부산공략 어디?

인구는
해운대, 진구.
일자리..교통망.. 새아파트..

진구는 임차가 많고 
해운대는 아파트실거주 많을것

중구, 서구, 동구는..
일자리 새아파트 없음

중구서구중구는 진짜 젤 좋은거.. 주거가 아닌거 투자하는게나을지도..수익형부동산

부산할게없으면.. 주변지역보자
창원의창구.. 조정오면사보자. 

경남도 집값 마이너스인곳도 다시보자. 단기적 접근
일자리 새아파트 교통

부산은 새아파트
경남북은 일자리..많은곳이 오른다.

부산진구..
일자리많음..배후수요지역어디?
지금 들어가는거 좋음? 피주고도 들어가야지..
해운대는 암거나해도된다..취약했던곳.. 반여?
정비사업하는곳은 무조건이다.

진구 해운대 정비사업하는곳.은 무조건이다. 새아파트될곳은 무조건하자. 정비사업하는곳도많다.

강서구, 사하구, 사상구는.. 일자리많다.
거기도 신축 또는 신축 될곳을 사라. 조정오더라도 회복탄력성좋다.. 조정장에.. 한번 찾아보자.

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향후 전략

이제는 오르는곳만 오름.
안오르는곳은 절대안오름.
묻지마 투자하지마라.

부산 권역별추진
동부산권
좋다 일자리 교통 아파트많다. 해안선라인은 더 비싸질것 이중 신축되는곳이 답

원도심 북항 .. 쪽

서부산 에코델타시티.. 쪽

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