아파트를 고르는 기준

 

너무 많이 오른 아파트,

이 가격이 적정 가격일까?

혹시 내가 사면 떨어지는 건 아닐까?

지금 사도 괜찮을까?

​

이런 고민을 다들 한번쯤은 할 것이다.

나도 첫 집을 살 때 그랬으니까...

​

어떤 투자에건 '안전'이란 건 존재하지 않지만

(투자 앞에 안전한 건 없다...)

적어도 다른 것들에 비해서 안전하고,

비교적 예측가능하다면

수천,수억원을 투자할때 마음이 편하지 않나?

​

그런 관점에서 보는 소형 아파트.

소형 아파트는 당연하게도 17,24평형대 아파트.

우리가 보는 건 보다 저렴한 구축.

그럼에도 살기는 괜찮은, 충분히 실거주할 수 있는 곳.

가격이 떨어질 가능성이 적어서 보다 안심되는 곳.

그리고 조금 흔들리더라도 큰 타격이 없는 곳.

​

이런 곳의 조건을 다시 정리해보자면...

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실수요자의 5가지 조건

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1) 수요가 많다.

- 좋은 입지, 사람들이 선호하는 곳.

- 주요 업무지구로의 접근성 좋은 곳.

​

2) 전세가율이 높다.

- 1번과 이어지는 것으로, 높은 전세가는 곧 사람들이 '그 가격'주고 살고 있다는 것.

- 그 아파트의 '진짜 가치(가격)'에 가깝다고 할 수 있다.

​

3) 절대적인 가격이 감당가능한.

- 평범한 우리들이 LTV 60%,DSR 40%를 꽉 채워서 대출을 받고,

- 나중에 뭔 일(?)이 생겨 아파트 가격이 떨어지거나 금리가 올라도,

- 내 월급으로 버틸 수 있는.

- 이것을 대략 3~6억원 대 아파트로 보았다.

​

4) 소형 아파트.

- 1인가구부터 신혼부부, 더 나아가 아기있는 젊은 부부까지 포함할 수 있는.

- 그만큼 찾는 사람이 많아진다는 것.

​

5) 주위 호재

- 호재가 있으면 더더욱 좋다.

- 요즘은 뭔 말만 나오면 다 호재라는데, 내가 짚는 호재는 딱 2개.

- 교통호재 : 지하철 노선

- 밸류업 : 재개발 가능성, 용적률등 확대가능성

​

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​

​

그래서 오늘은

위 기준에 맞춰

상대적으로 저평가된 아파트를 찾아보았다.

​

​

​

수원에 위치한

구축 아파트들이다.

 

 

 

 

 

 

 

수원 저평가 아파트 찾아보기

 

 

특히 수원시는, 직주 측면에서 아주 훌륭한데,

수요가 풍부하기 때문이다.

그것도 고소득자들의 수요가!

​

​

고소득자들이 많이 몰려있으면 좋은 것이,

당연히 구매력이 높아서 + 대출유리,

앞으로의 계획(이자상환 등)이 예측가능하다는 점 등에 따라

집 구매의 선호도가 높아질 수밖에 없기 때문이다.

​

​

​

직주

수원시 내 기업체 총 1300여개, 6만여명

그중

삼성디지털시티 삼성전자본사, 삼성전자 연구단지, 삼성제조기술센터 3만여명

수원 1~3일반산업단지(델타플렉스)

(~동탄 : 삼성나노시티 화성캠퍼스,기흥캠퍼스, 삼성종합기술원, 삼성SDI 중앙연구소)

​

​

가격+전세가율

​

그렇다면, 가격+전세가율을 살펴본다.

​

수원시내 30평대 6억이하 / 20평대 4억이하

(실거래가 기준, 300세대이상 아파트, 아파트밀집지역위주)

+ 전세가율 80%로 세팅.

- 2021.07 기준

 

 

 

 

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영통구 망포동~반월동

​

30평대 ~6억

​

20평대 : 4억이하 없음

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이중, 전세가 80%이상.

​

​

[30평대 & 6억이하 & 전세가율80%이상]

신영통현대타운2단지

현대아이파크3단지

동수원쌍용스윗닷홈2차

​

[20평대 & 4억이하 & 전세가율80%이상]

없음

 

 

 

 

 

​

영통구 매탄동

​

30평대 ~6억

20평대 ~4억

​

​

이중, 전세가 80%이상.

30평대

​

20평대 없음

​

[30평대 & 6억이하 & 전세가율80%이상]

매탄삼성1차

매탄주공그린빌1단지

매탄주공그린빌3단지

​

​

[20평대 & 4억이하 & 전세가율80%이상]

없음

​

 

 

 

 

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권선구

​

30평대 ~6억

20평대 ~4억

​

이중, 전세가 80%이상.

30평대

20평대

​

[30평대 & 6억이하 & 전세가율80%이상]

[20평대 & 4억이하 & 전세가율80%이상]

권선신우아파트

​

​

 

 

 

 

 

 

장안구 ~ 팔달구 화서동 등지

​

30평대 ~6억

​

20평대 ~4억

​

이중, 전세가 80%이상.

없음.ㄷㄷ

​

​

​

<신축 위주 호매실은 빼었음>

 

 

 

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​

최근 전세가가 많이 올라가면서

전세가율이 80% 넘는 곳이 꽤 많을 줄 알았는데,

생각보단 적었다.

​

물론 호갱노노는 실거래가를 기준으로 보여주니까 시차가 생기고,

계약갱신으로 전세를 5% 연장한 곳들의 비중이 압도적으로 높기 때문에

왜곡은 있을 수 있다.

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다음 글...

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수원시 본격 분석

인구,입주물량,

교통호재,

개발호재,

도심,재개발 등

떨어질 가능성이 적은,

내가 살기에도 좋은,

가성비 아파트 찾으러 가기

 

 

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