지산 매매 고민중이라면 <무조건 성공하는 지식산업센터 투자> 핵심 요약

지식산업센터 매매 기초를 위한 책 소개

 

 

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요약

 

부동산 법인 대표이자 수익형 부동산 투자자인 저자가 쓴 지식산업센터 투자 책.

지산에 대한 전반적인 내용에서부터 투자방법에 대한 내용까지 포함되어있다.

지산 투자하기 전 읽어보면 어느정도 기준이 생길 것.

- 분양 사무소 말만 믿지 말자 -

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<무조건 성공하는 지식산업센터 투자>

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[핵심만 요약]

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- 보통 분양가 또는 일반 매매가의 60~80%까지 대출이 가능하며,

경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받는 경우에는 많게는 낙찰가의 90%까지도 대출을 받을 수 있다.(실사용자)

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- 최초 분양 취득세 50%, 재산세 37.6% 세금 감면 (실사용자, 2022년말까지 등기시)

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- 정책자금 (기술보증기금, 신용보증기금, 중소기업진흥공단 정책자금 등) 지원 (실사용자)

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- 지하철역 가까울 수록, 연면적은 클수록, 전용률은 작을수록 좋다.

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- 10평 수준의 섹션 오피스도 생김. 기숙사도 있음. 하지만 투자에는 주의 요망.

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- 초보 투자자라면 전용면적 20-30평대, 금액은 2-4억원대를 추천.

일반 사무실, 연구실 용도 추천.

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- 지식산업센터 투자 유망지역의 조건 1)교통여건 개선 2)주변지역 개발

저자의 추천: 서울디지털산업단지(구로디지털단지역[신안산선],독산역, 서울디지털3단지[구로차량기지 이전])/

성남일반산업단지(성남1호선, 위례신사선)/

동탄테크노밸리(GTX-A, 동탄 트램)

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취득 방법

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- 분양으로 취득시 : 무제한 전매가능, 호실선택시 코너를 선택, 지상층이라면 제일 저렴한 층으로, 산업단지지역은 즉시 임대 불가, 최근 잔금대출시 DTI,RTI에 따라 60-80%로 제한되는 경우 있음

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- 경매,공매로 취득시 : 산업단지의 경우 6개월 내 입주계약 체결해야함, 못한다면 1년 내 매각해야함.

주의할 것들 - 관리비연체금액(관리사무소 확인), 내부장비가 경매감정가에 포함되었는지(추후 고물로 팔게됨), 호실구분(격벽)이 있는지.

명도 - 1)파산관재인이 있는 곳 : 낙찰을 받으면 파산관재인에게 연락해서 잔금납부 때까지 명도 명령. 큰문제 없다.

2)소유자 점유 중인 곳 : 회사가 망한경우가 많아 강제집행까지 가야함.

3)세입자 계속 사업중인 곳 : 재계약하면 좋다.

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✳︎ 명도 에피소드 : 내부 물건 압류처리 되어 있음>강제집행 해야함. 비용낭비 심각... 그래서 저자는 압류건을 수의계약(상대에게 매수)했음.>내부 기물을 소유하게 됨.(본인이 사용하든지 처분하든지)>추가비용은 발생.

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산업단지 관련

 

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- 산업단지 내에 있다면 직접사용하거나 일부면적만 임대 가능. 규정된 프로세스(산업단지관리공단에 신고) 있음.

입주계약 신청>입주계약 체결>공장건설,기계 설치(2개월내)>공장설립 등 완료신고(관리공단)>현장확인 실사>공장등록/통보

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- 산업단지 이외에 있다면 바로 임대사업 가능 : 영등포,당산,성수동,문정동,안양,군포,용인,수원,광교,익덕원 등.

구분하는 방법 : 토지이용규제서비스 접속>[국가산업단지,일반산업단지,도시첨단산업단지,농공단지]의 경우

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✳︎ 산업단지에서 임대업으로 변경하려면 "피치못할 사정(경영악화, 공간부족, 본사이전 등)"으로 계획대로 사업할 수 없을 때에 한함.

산업단지공단에 매출증빙서류,직원들 월급 명세서,관리비 납입영수증,관련 공문 등을 제출.

시간이 오래 걸리고 과정도 어렵다.

 

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