가계대출규제 시작

대출규제, 그래그래, 중요한 건 알겠다.

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/10/06/2021100600339.html

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다만 일개 투자자 개미로써, 무서운 건 이 부분임.

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시중 은행이 갑작스런 집단대출 중단에 나선 것은 금융위원회 가이드라인 때문이다.

금융위는 지난 4월 가계부채 관리방안을 발표하면서 가계대출 증가율을 올해 6%대로,

내년에는 코로나19 사태 이전 수준(연간 4%대)으로 관리하겠다고 밝혔다.

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내년에는 연간 4%로 관리하겠다는 건.. 지금보다 대출이 더 조이겠다는 이야기인데..

올해가 진짜 막차였나싶기도 하고.

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한국의 가계 부채 통계

대체 왜이러는지,

한국의 가계부채 통계를 보자..

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1. 1. 첫번째

가계부채 증가율이 청년층에서 높고 (당연한 소리인 것 같은데..)

그 중 전세대출비중 25% (2021.09)

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1. 2. 기타대출 큰 폭 증가 했다.

설명을 읽어보면

'가계의 자산투자, 생활 및 사업 자금 수요 확대'

'주식 등 위험자산 투자를 위한 신용대출'

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-> 코로나 소상공인 대상 대출도 많이 푼 것 팩트.

빚투 늘어난 것 팩트.

(아마도) 주담대 안나오는 부분을 2금융이나 사업자대출 등 다른 부분으로 메운 것도 포함되지 않았을까.

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1. 3. 전세계 대비

GDP대비 가계부채비율 105%로 세계 6번째,

증가율(상승폭) 12%로 세계 3번째

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높긴 높다...

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• *결국...

주요 요인이라고 짚은 전세대출과 신용대출 압박이 심해질 듯.

전세대출을 건드리면 서민 곡소리도 물론이고 다주택자들에게도 문제가 발생할 수 있음.

전세만은 못 건드릴 거라 생각했는데, 이런 지표를 앞에 두고 어떻게든 하려고 하겠지?

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• *지금은?

2017~2018년도부터 꾸준히 IMF와 OECD가 한국의 가계부채를 경고해왔다는데

지금 역대급;;이 되어 버린 가계부채...

어디서부터 잘못된 걸까...

어쨌거나, 미국발 금리 인상이 언제든 진행될 수 있기 때문에 지금이 살얼음판이라는 느낌을 지울 수 없다...

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*

근데 어쩜 우리나라만 가계부채가 이렇게 늘어날까?

다른 나라는 기업하고 정부가 늘어난다는데 왜 우리만??

궁금한 지점이다.

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<참고>

정부

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기업

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가계

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* 대비할 것은?

그래서... 거시 이야기는 알겠고, (사실 잘 모른다)

일개 투자자 개미는? 무얼 해야하고 어떻게 대비해야하는가?

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• 1. 신용대출 쓰긴 쓰되 언제든 상환 요구 있을 수 있으니 현금 보유 해둘 것.
  난 지금 신용대출의 절반 정도를 현금으로 가지고 있는 중..
  대비하지 않으면, 현금 모자라서 집 하나 팔아야 하는 불상사 생긴다. (이런게 하락 징조이지)

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• 2. 높은 전세가 주의. 갭 적어서 많이 줍줍 해볼까도 생각해봤지만, 이내 그만두었다.
  임대차3법 덕분에(?;;;;) 역전세날 걱정은 없다고 하지만, 만에 하나는 늘 고려해야한단 말이지...
  그래서 늘 '수요가 많은' 집이 중요하다.

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• 3. 대출규제, 세금납부, 금리인상 -> 현금이 필요하다.
  현금이 막힐 걱정 생김 -> '따박따박'의 중요성이 커짐
  따박따박은?
  -> 수익형, 상가지 뭐...

오래된 오피스텔(아파텔) 매매하다

2020년 12월 초,

세금 리스크에서 탈출해야 했던 다주택자(매도자)와

세금 리스크를 회피해야 했던 다주택자(매수자=나^^)가 만나

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7일만에 잔금,

세입자 퇴거 약조,

급매가(현 전세시세)의 조건으로 윈윈의 계약을 치뤘다.

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그곳은 바로

주거용 오피스텔(아파텔).

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방 2개, 화장실 1개,

넓은 주방과 적당한 거실이 있는,

아파트 대체재로 충분해 보이는 오피스텔이다.

몇 개 동의 단지형으로 되어 있고 지하철 3분 거리는 덤.

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유일한 단점은 구축인 것인데,

구축이니 이 가격에 살 수 있었다고 생각.

대규모 리모델링에 들어갈 각오를 했다.

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강서구 초역세권 오피스텔(아파텔) 강변샤르망 소개

https://so-be-it-gogo.tistory.com/93

그런데 들어가보니 의외로 쓸 만한 정도.

(집 안보고 샀다.)

제일 돈 많이 들어가는 샷시, 마루바닥, 목공을 제외할 수 있어 보였다. 다행!

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올리모델링은 하지않고,

도배. 화장실. 중문. 현관장. 맞춤장. 주방. 타일. 전등.

까지만 하기로 결정.

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부분 리모델링 업체 알아보기 

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그런데... 처음부터 난관에 부딪혔다.

올리모델링이 아니고 부분수리를 의뢰하려고 하니,

요즘은 부분 수리를 받아주지 않는다는 것...

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그 이유는

코로나 집콕 시대 & 구축 패닉 바잉이 겹쳐,

실내 인테리어 리모델링이 초초초 호황이라서 라고 한다.

A급 인부들이며, 자재들이며 리소스가 부족해서 발 동동인 지경이라고.

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돈을 쓰겠다는데도_파워 거절_한 두군데가 아니었다.

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그래서 동네 업체서부터 브랜드 전시장까지... 꽤나 여러 군데 상담받고

구세주(?)같은 업체를 만나서 겨우 진행할 수 있게 됐다.

(12월에 등기를 여러 개 동시에 하고, 게다가 왠 일본 서류에 신고까지 처리할게 생겨서 완전 멘붕&급하게 진행되느라 쫄렸는데, 정말 다행이었다.ㅠㅠ)

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실내 리모델링 공사 일정표 

참고로 이번 실내 리모델링 (부분 수리) 일정표는 아래와 같다.

영업일 기준이다.

아침 7시부터 오셔서 일하고, 대개 오전 중 끝을 내신다.

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✳︎ 올 리모델링 공사라면

철거>단열,목공,전기>샷시>타일,욕실>페인팅,시트지>비디오폰>마루>도배,전등>중문(목공미리)>주방가구,현관장,수납장,붙박이장 등 각종 가구>마감>입주청소

과 같은 순서로 진행된다.

(약간의 순서변경은 있을 수 있음.)

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앞으로의 일정 공개예정 

오랜만에 해보는 리모델링 공사라 두근두근.

기대반 긴장반.

(실장님 전화 울릴때마다 왠지 초긴장.)

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완성 모습이 기대된다. 무사히 끝나기를!

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<재미삼아 보는 비포&애프터>

철거 작업 중!

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널찍한 주방모습. 오피스텔 치고 전용공간이 넓게 잘 나왔다.

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화장실은 비교적 좁아서 파티션 설치가 어려울 것으로 보임. 덧방을 하려고 했는데 상태가 워낙 좋지 않아서 철거를 결정.

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긴 현관장과 수납장. 현관으로부터 쭉 이어지게 두어, 수납공간 확보에 힘을 준 듯 하다.

이어지는 글

https://so-be-it-gogo.tistory.com/103

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강변샤르망 분석

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강서구 등촌동에 위치한 강변샤르망 오피스텔.

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주목한 이유

1. 1. 가양역 역세권
2. 2. 단지형 오피스텔
3. 3. 2룸, 3베이
4. 4. 자주식 주차
5. 5. 저렴한 가격

단점

1. 1. 구축

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한번 분석해보기로 한다.

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<위치>

서울특별시 강서구 양천로 520

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가양역 6번출구에서 입구까지 188m. 도보3분 초역세권

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<현황 사진>

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사진만 봐서는 소규모 아파트단지라고 해도 무리가 없다.

총 6동.

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<평면도>

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3룸이 있고 2룸이 있다.

3룸은 정말로 24평형 오래된 아파트 평면과 거의 동일하고

2룸의 경우는 3베이로 되어 있어서 개방감이 좋다.

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전 호실 전용 60m2 내외라서

아파트 대체재로 딱인듯.

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<매매가/전세가>

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매매가 최근 조금 오르는 추세,

전세가도 마찬가지.

갭이 적어서 부담이 없다.

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(2021.04 현재)

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갭 약 8천~1억.

(최근 실거래 보면 들쑥날쑥해서 부정확함)

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<단지 정보>

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<실내 보러가기>

구축이라 실내인테리어/리모델링을 했음.

https://so-be-it-gogo.tistory.com/96?category=889740 

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<주위 아파트 시세>

아파트,100세대이상,20평형대

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(2021.04 실거래기준)

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(2021.04 호가기준)

아파트,300세대이상,20평형대

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<강서구>

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아파트 공급물량 (+3년)..;;;;

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매매,전세 시장강도.

전세 수요가 압도적이다.

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수요량에 턱없이 못미치는 입주량...

대부분의 서울이 이렇다.

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<직주 등>

*지하철,버스 이용

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마곡지구까지 20분,

여의도까지 20분,

상암까지 30분,

광화문까지 50분,

강남까지 50분 (9호선 급행타면 신논현 30분)

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<주변 각종 호재 기사>

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CJ부지 : 가양의 코엑스

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인창개발이 제안한 계획안에 따르면 해당 구역은 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설이 들어선다. 해당 부지 면적은 10만 5775㎡, 연면적 79만 7149㎡ 규모다. 서울의 대표적인 복합시설인 강남구 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡)보다 1.5배 이상 크다.

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동시에 해당 지역은 준공업지구로 아파트도 지을 수 있는 구역이지만, 인창 개발 측은 공동 주택 없이 복합 상업 시설로만 개발할 계획이다. 매각 이전 CJ측이 계획했던 아파트 조성 계획이 바뀐 셈이다.

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구체적으로 해당 부지에는 지신산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설, 판매시설이 들어선다. 매각 이전 CJ측이 제안했던 공원(1333㎡)을 폐지하고 어린이 공원 면적도 3958㎡에서 3043㎡으로 축소한다. 아파트 조성이 백지화되면서 도서관(1150㎡)도 폐지하겠다는 게 인창개발 측 복안이다.

[단독]가양동 ‘CJ부지’ 새 청사진 나온다…'가양 코엑스’ 본격화 - 이데일리, 2020-11-02

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01377606625961784&mediaCodeNo=257

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021010616594955726

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서부광역철도 : 상암,홍대입구까지 갈아타지않고

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서부지역 광역철도 추진사업은 원종(대곡~소사)~화곡(5호선)~홍대입구(2호선, 공항철도, 경의선)를 잇는 총 17.25㎞(까치산역 연결선 포함)하여 정거장 10개소를 건설하는 사업이다.

'서부 광역철도 용역결과'가 궁금한 지역 주민들 - 토목신문, 2019.12.12

http://www.cenews.co.kr/news/articleView.html?idxno=9523

http://www.sisanews.kr/news/articleView.html?idxno=51972

이상우 집코노미 콘서트 2021, 211001 요약 발췌

-카카오톡 단체채팅방 출처

미친 집값 서울의 미래

프렌즈 시트콤 보면 주인공 다 모여서 산다. 뉴욕, 사회초년생.
이게 선진국이 된 대한민국 서울의 미래다.

미국 공무원 94년 3만7천불 -> 20년 8만2천불
공무원 연봉은 한국도 마찬 가지로 늘었는데, 나만 안 늘어난다?

why? 연봉 올라가는 업종만 올라가고 아닌 업종은 안올라가니까.
렌탈/소득, 50프로 넘는다 -> 이게 선진국 라이프다.
슬픈 현실이다.

지금 미국 그리니치 빌리지 방 월세 8천불이다, 가격은 3백만불.
그러나 아이가 생기면 외곽으로 나가게 된다.
1백만불짜리 집, 월세 6천불이다.

우리나라도 마찬가지다. 한국도 아이가 생기면 외곽으로 나가게 된다.
한국이나 미국이나 사는 건 똑같아진다.

우리나라 지금 부동산 가격지표가 이렇게 움직인다.
21년은 서울 외곽이 많이 오르는데...그 다음은?

미친 집값, 내가 집을 살 수 있으려면 

우리나라
나이먹기, 결혼하기, 가족만들기, 돈만들기, 눈낮추기, 등기치기 순으로
진행해야 집을 살 수 있는게 대한민국이다.

이슈1) 가구원 수를 늘리는 방법

동거인 모집(돈버는사람으로) 해서 살 것인가. 차라리 결혼하고 애 많이 낳고 볼 것인가?, 정답은 합쳐야 된다. 어떻게든지...

why? 대출 안해줄거니까 정부는.

부잣집은 쫓아갈 수 있어도,
둘이버는 집을 혼자사는 집은 못 따라 간다. 가구원 수를 늘려라.

이슈2) 이렇게 될 것을 (정부는) 그동안 왜 침묵했나?

2014년 평균 아파트 가격 2억7천만원
지금 아파트 평균 5억 2천, 아파트 프리미엄 114%(선호도가 높다)

다 아파트만 원한다...
그런데 왜 아파트는 안 지어주나?

서울아파트는 11억 7천만원. 빌라는 싸니까 거기서 살라고?

2021년의 특징은 서울외곽도 많이 올랐다.
-> 전세도 올랐다. 즉, 바깥에 전세도 올랐다는건 프렌즈처럼 외곽도 오른다는 거다.
(외곽 수도권도 살기 좋은 곳이 많이 올랐다.)

서울시 인구가 늘어나는 방법은 수도권에서 서울로 새집으로 이사하면 인구가 오른다 -> 경쟁자가 늘어난다

그래서 앞으로는 어떻게 해야하나

<기다릴 것인가 스스로 찾을 것인가?>

3기신도시 사전청약의 매력도는 높지 않다.
언제나 기다리지 마라.
4-5년간 기다리라고 했다.(정부)

공공택지 26만3천호?
- 그러면 LH사고 터진다. 경찰이 수사한다. 그러면 개발 멈춘다.
- > 그냥 해, 그냥. (생각이 많으면 결정 못한다.)

<이제 문은 열렸다.>
집값은 = 수급 x 가구소득 x 세금의 함수

(수급) 안좋다
신도시 1, 2기 모두 낡았다. 3기는 언제?
낡은 집 언제 다시 짓고? 그럼 전세는 안오를것 같냐?
(가구소득) 나 빼고 다 오른다
(세금) 안 깍아준다고요...

서울 아파트 사는 평균 소득

앞으로 서울 평균 아파트 살려면 가구소득 1억2천 되야함(pir 18.3배)

미친 집값의 결론

<결론>
힐링 욜로 이야기하지마라, 골로 간다.
런닝 메이트 끼고 정말 열심히 살아야 된다. 명심해라.
죽을 때가지 열심히 뛰어야 된다.

<Q&A>
내년 부동산 전망은? 무주택자 1가구 실수요자는?
답) 대출을 해줬으면 좋겠다. 제발.

지금 대출 제도에 대한 의견은?
답) 선진국 국민의 임대료 부담은 상상초월이다.