들어가며

연부연 연금형부동산연구소 황준석 소장님을 만난 건 약 8년 전으로 거슬러 올라갑니다. 8년 전이라면, 혹시 제 이웃들은 알고 계실지도 모르겠습니다. 그렇습니다. 제가 부동산 투자를 처음 시작할 무렵이었지요. 당시에는 레버리지의 개념 조차 몰랐던 때였습니다. 말그대로 머릿속이 하얀, 아무것도 없던 도화지와 같은 상태였지요. 하지만 약 1시간 반 가량의 상담이 끝나고 저는 완전히 다른 사람이 되었습니다. 그 날은 매서운 한겨울이었는데요, 얼마나 가슴 떨리고 흥분되던지 추운 줄도 모르고 남자친구(지금의 남편)와 강남 한복판을 계속 돌았답니다. 방금 들었던 상담 내용을 바탕으로 해서 앞으로의 투자 계획을 그려본 것이지요. 길거리에서 그렇게나 부동산 투자에 열을 올리고 떠드는 모습이 웃겼을 지도 모르겠습니다. 그리고 결과는 아시다시피, 월세를 받는 꼬마빌딩의 주인이 되었고 파이어를 했답니다.

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저자소개

<연금형부동산연구소> 카페의 소장이자 <강남건축>의 대표인 저자 황준석은 강남 지역의 28채, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 실전 전문가입니다. 오랜 세월 강남 지역에서만 꼬마 빌딩의 매입, 신축, 임대 등을 하면서 쌓아온 내공으로, 최초로 임대료 책임제 (공실이 있더라도 확정 수익률을 소유주에게 지급) 를 도입하여 임대 관리 회사로는 가장 선진적인 형태를 갖추게 되었습니다. 강남의 주요 입지를 선점하여 각자 호실(다세대 주택)을 개별 등기로 분양하고, 임대 확정 수익을 보장해주는 이른바 '공동구매' 시스템을 만들어, 많은 사람들의 인정을 받고 있습니다.

핵심문장

만약 월세로 500만 원, 1,000만 원 혹은 2,000만 원 이상이 매달 꼬박꼬박 들어온다면 우리의 인생은 어떻게 변할까요?

종잣돈이 모이면 다시 익숙한 아파트를 삽니다. 산수에서 더하기와 빼기에 능숙해지면 곱하기와 나누기로 넘어가야 하는데 계속 더하기와 빼기만 하는 상황이라고 볼 수 있습니다.

강남은 방금 말한 안정성과 성장성 두 가지를 모두 갖고 있으며, 강꼬빌딩은 월세와 시세차익 모두를 기대할 수 있는 부동산입니다.

부자가 되기 위해서 혹은 경제적 상황이 더 나아지기 위해서는 세금을 반드시 내야 하며 과거보다 더 많은 세금을 내고 있다는 것은 점점 부자가 되고 있다는 지표입니다.

겉보기에 입지가 훌륭해도 나의 쓰임에 맞아야 합니다. 누구나 인정할 만큼 입지가 좋아서 꼬마빌딩을 샀지만 엉뚱한 결과가 나올 때도 있습니다. 주거 임대가 좋은 지역에 상가와 사무실로 이뤄진 건물을 산 경우 혹은 그 반대인 경우입니다.

서평

아파트 투자를 할 수 있는 투자금이 억대로 늘어났습니다. 이제 서울의 주요 입지의 아파트는 수십억이 필요하게 되었습니다. 특히 대출이 나오지 않으니 내가 가진 현금을 전부 투입해야 가능하게 되었습니다. 수많은 투자자들은 이제 아파트 말고 다른 쪽으로 눈을 돌립니다. 바로 빌딩입니다.

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부동산 투자자라면 언젠간 아파트에서 빌딩으로 넘어갑니다. 그것이 수순입니다. 물이 위에서 아래로 흐르듯 당연한 것입니다. 왜 그럴까요? 기존의 아파트를 사고 파는 것만으로도 충분한 것 같은데, 왜 굳이 비싼 빌딩을 사야하는 것일까요?

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<나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다>의 저자 황준석은 그 이유를 곱셈과 나눗셈으로 이야기합니다. 기존의 아파트 매매가 더하기와 빼기였다면 빌딩 투자는 곱셈과 나눗셈이라는 것이지요.

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빌딩을 산다는 것은 온전한 내 땅 수십 평을 가진 채로 매월 확정 수익 월세 을 얻는다는 것입니다. 그리고 규모가 커지면 커질 수록 매월 확정 수익은 늘어납니다. 이 돈은 다시 나를 위해 일을 합니다. 다른 투자를 할 수도 있고 노후 자금으로 사용할 수도 있습니다. 매월 들어오는 월세는 특히 500만원 이상이 되는 순간 꽤나 유의미한 종잣돈이 됩니다.

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그런데 여기에서 중요한 것이 더 있습니다. 바로 강꼬빌딩 강남에 위치한 꼬마빌딩 이라면 시세 차익도 따라온다는 것이지요. 사실 강남권의 꼬마빌딩은 거의 시세차익형이라고 봐도 무방할 정도로 인식되고 있습니다. 그래서인지 최근에는 수익률이 2%대로 나오는 물건이 당연해질 정도입니다. 2% 수익률이라면 대출이자, 세금, 건물관리비, 공실 등 예비비를 생각해본다면 사실상 마이너스 수익률과 마찬가지입니다. 그런데도 강꼬빌딩을 선택하는 것은 바로 땅 때문이지요. 꼬마빌딩이라면 40~100평 가량의 땅이 있는데, 이 땅을 온전히 내가 소유할 수 있다는 것이 중요한 것입니다. 강남 한복판에서 수십평을 소유하고 있다는 것, 그리고 우리나라의 땅값은 역사상 단 한차례도 떨어진 적이 없다는 것이 강꼬빌딩의 강력한 힘입니다.

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이 책에서는 꼬마빌딩을 매입하기 전후의 다양한 주의사항과 참고자료를 소개하고 있어, 실제로 꼬마빌딩 매입을 준비하거나 저처럼 꼬마빌딩을 가지고 있는 사람들에게도 유용합니다. 특히 대출, 세금, 중개수수료, 건물 관리, 명도, 건축 팁 등 실전에서의 경험에서만 알 수 있는 여러 팁들이 소개되어 있습니다. 내가 꼬마빌딩 매입 준비를 하고 있다면 꼭 알고 있어야 하는 내용들입니다. 어떤 일을 모르고 당하는 것과 어렴풋이라도 안 상태로 맞닥뜨리는 것은 천지차이입니다. 또한, 책 마지막에 실려있는 부록 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황은 강남 구역별 특징이 잘 정리되어 있어 강남 전반적인 특색과 추천하는 강꼬빌딩의 위치를 알 수 있습니다.

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꼬마빌딩을 갖는다는 것이 허황된 꿈일까요? 저자는 그렇지 않다고 이야기합니다. 아직까지는 상업용 부동산에 대한 대출이 용이한 편이고, 주거용 부동산 역시 전세보증금 등을 활용하여 내 자금을 최소화 할 수 있는 방법이 많이 있기 때문입니다. 최근 아파트 투자금액을 생각해보면 그렇게 비현실적이지도 않다는 것도 웃픈 웃기면서도 슬픈 현실일지도 모르겠습니다. 우선 내가 목표하는 부동산, 수익률, 목적에 맞게 타겟을 좁히면서 현실적으로 접근 가능한 물건을 알아보는 것이 우선입니다. 꼬마빌딩을 사겠다고 마음 먹는 순간부터가 시작입니다. 그러면 또 다른 길이 보입니다.

나가며

직접 겪어보면 알게 됩니다. 세상 모든 일이 다 그렇지만, 특히 월세가 그렇습니다. 황소장님의 상담을 받고난 후 가장 먼저 한 일은 강남의 한 오피스텔을 매입한 것이었습니다. 월세를 받는다는 것을 그때 처음 경험해봤습니다. 그리고 든 생각은 바로 이것이었습니다. "엇, 이게 정말 되네?"

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그 후 저는 다양한 형태로 투자를 계속해왔습니다. 물론 저 역시 아파트 투자로 종잣돈을 마련할 수 있었던 것이 사실입니다. 하지만 마음 속에는 늘 빌딩을 사겠다는 목표가 있었습니다. 저는 꼭 제 월급보다 많은 월세를 받겠다는 강한 의지가 있었습니다. 그리고 그것을 실현한지 2년 정도 되었습니다.

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매월 수백만 원이 통장에 들어온다는 것, 그리고 다음을 꿈꾸며 행동할 수 있다는 것. 이렇게 제 인생은 완전히 달라졌습니다. 평범한 직장인에서 꿈꿔왔던 삶을 살아가는 것을 제가 실제로 겪어보았기에 강력하게 추천할 수도 있는 것 같습니다. 이 세상의 모든 부동산 투자자들이 꼭 월세를 받아봄으로써 풍족함과 여유로움, 꿈꾸는 삶을 살아가면 좋겠습니다.

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