전입신고, 확정일자 하는 방법과 중요성

전세계약, 월세계약을 하는 세입자라면 꼭 알아두어야 할 전입신고와 확정일자.

전입신고란 무엇이고 왜 해야하는지, 하는 방법은 어떻게 되는지 등에 대해서 확인해봅니다. 

또한 확정일자도 무엇인지 함께 알아봅니다. 

• 전입신고, 확정일자란?
• 전입신고, 확정일자 하는 이유
• 전입신고, 확정일자 받는 방법
• 전입신고, 확정일자 주의할 점
• 전입신고, 확정일자 안하면 어떻게 되나
• 전입신고, 확정일자 주의할 점

전입신고, 확정일자란?

전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하였을 때, 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지를 변경한다는 사실을 새로운 거주지 관할기관에게 신고하는 것.

즉, 전세나 월세 계약으로 새로운 집에 들어갔을 때 본인(또는 함께 동거하는 사람 모두)이 주소지를 변경하였다는 사실을 주민센터에 알리는 것.

여기서 해당 신고를 하면서 그 문서가 해당 일자에 존재하고 있었다는 사실을 증명해주는 것이 확정일자이다.

즉, 주민센터에 알리는 전입신고를 완전하게 다 하였다는 사실을 알려주는 확정일자를 함께 받는다. 

전입신고, 확정일자 하는 이유

전세, 월세 보증금을 지키기 위해서.

만일 집주인이 어떤 문제가 생겨 내가 살고 있는 전셋집/월셋집이 경매로 넘어가게 된다면, 내가 지불했던 전세보증금/월세보증금을 1순위로 돌려받을 수 있어야 하는데, 그때 필요한 것이 전입신고와 확정일자이다.

여기서 내가 그 집에 살수 있는 권리를 유지시켜주는 것이 '대항력'이다.

대항력을 가지려면 내가 살고 있고(점유), 전입신고, 확정일자를 했으면 된다.

전입신고, 확정일자 받는 방법

• 오프라인 : 관할 주민센터에 방문.
• 온라인 : 정부24 (전입신고), 등기소 (확정일자)
• 필요서류 : 전세(월세)계약서, 신분증

전입신고, 확정일자 주의할 점

전입신고를 하면 전입신고를 한 날의 익일 0시부터 효력이 발생한다. 

즉, 2022년 7월 1일에 전세(월세) 잔금을 치루고, 7월 1일에 주민센터 방문해서 전입신고를 하면, 7월 2일이 되는 0시부터 '전입신고'가 잘 되어 있다는 효력이 생긴다는 것이다. 

확정일자는 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생한다.

즉, 2022년 7월 1일에 전세(월세) 잔금을 치루고, 7월 1일에 주민센터 방문해서 확정일자를 받았다고 한다면, 7월 1일 당일부터 '확정일자'가 잘 되어 있다는 효력이 생긴다는 것이다. 

하지만 우리가 바라는 "보증금을 지킬 수 있는 조건"으로는 전입신고와 확정일자가 모두 잘 되어 있는 시점을 기준으로 하기 때문에,

결국은 전입신고와 확정일자가 효력이 둘다 발생하게 되는 2022년 7월 2일 0시부터 '대항력'(그 집에 살수있는권리+보증금 지키기)이 있는 것이다. 

전입신고, 확정일자 안하면 어떻게 되나

전입신고, 확정일자를 받지 않아두면

나의 전세/월세 보증금을 지키기 어려워질 수 있다. 

집이 경매로 넘어가게 되었을 때, 전입신고와 확정일자를 받지 않아서 나의 대항력이 없는 경우라면, 

서류상으로 나보다 앞서 있는 채권자가 경매로 넘어간 집의 금액을 먼저 수령하게 되는 것이다. 

꼭 전입신고와 확정일자를 받아서, 나의 대항력을 지킬 수 있도록 해야 한다. 

전입신고를 중간에 뺐다가 다시 넣는다든지,

전입신고는 해두고 내가 살고 있지 않다든지(점유 이탈), 하는 경우에도

우선순위에서 밀리거나 대항력을 상실할 수 있다. 

"전입신고, 확정일자 꼭 받고, 변경하지 말고, 그 집에 계속 살고 있어야 한다"

전입신고, 확정일자 주의할 점 

그런데 주의할 점이 있다.

내가 들어가려는 전셋집/월셋집에 근저당(융자)이 걸려있다고 생각해보자.

그렇다면 2022년 7월 1일에 전세(월세) 잔금을 치룰 때, 집주인은 당일에 대출 말소(융자 없애기)를 한다고 약속한다. 

그런데 만일 이 대출을 없애지 않는다면? 

또는 2022년 7월 1일에 대출을 더 받는다면?

나는 2022년 7월 2일 0시부터 '대항력'이 생기기 때문에, 

2022년 7월 2일 0시 이전에 있었던 대출들은 나의 보증금보다 우선순위가 되어버린다. 

그렇게 되면 경매로 집이 넘어가게 되었을 때, 우선순위가 있었던 대출의 채권자들이 돈을 먼저 수령하게 된다. 

이를 방지하기 위해서는 전세/월세 계약할 때,

"집주인은 잔금까지 근저당권 전액 말소하고 잔금일 익일까지 현 상태를 유지하기로 한다"

와 같은 특약을 계약서 상에 남겨두는 것이 좋다. 

이상으로 전세,월세 보증금을 지키기 위한 전입신고와 확정일자 받는 법을 알아보았습니다.

전입신고와 확정일자 신고가 온라인으로도 할 수 있어진 만큼 훨씬 간편하기 때문에

전입신고와 확정일자를 꼭 받아서 나의 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 해야겠습니다.