최우선변제금 소액임차인의 개념과 보장 조건 주의사항 연도별표

월셋집을 구하다보면 집에 대출(근저당)이 잡혀있는 경우를 쉽게 보실 수 있는데요,

경매 등 무슨 일이 생기더라도, 부동산과 집주인은 최우선변제금이라고 하며 월세 보증금은 보장 받을 수 있다고 합니다. 

과연 어떻게 돌려받을 수 있다는 것일까요? 최우선변제금과 소액임차인에 대해 알아봅니다. 

• 최우선변제금과 소액임차인이란
• 최우선변제금액(소액임차인)의 보장 조건
• 최우선변제금액(소액임차인)이면 보증금은 항상 안전한가
• 최우선변제금액(소액임차인) 연도별 표

최우선변제금과 소액임차인이란

소액임차인은 지역별 일정 기준금액 이하를 보증금으로 지불한 세입자를 말합니다. 

최우선변제금이란 소액임차인이면서 전입신고가 되어 있고 그 집에 거주하는 (대항력을 갖춘) 세입자가 경매 등으로 인해 주택에 문제가 생겼을 때 제일 먼저 보증금을 보장받을 수 있는 금액을 말합니다. 

예를 들어, 소액임차인이란 2022년 현재 서울시에서 월세(전세)를 1억 5천만원 이하의 보증금으로 거주하고 있는 세입자입니다.

최우선변제금이란 2022년 현재 서울시에서 소액임차인이면서 전입신고와 점유(대항력)를 하고 있는 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 5,000만원까지는 꼭 돌려받을 수 있다는 것입니다. 

최우선변제금액(소액임차인)의 보장 조건

• 소액임차인이어야 함.
• 전입신고가 되어 있어야 함.
• 집에 살고 있어야 함.(점유)

최우선변제금액(소액임차인)이면 보증금은 항상 안전한가

하지만 최우선변제금액 보장에는 주의할 점이 있습니다. 

내 보증금보다 미리 잡혀있는 대출(근저당)의 일자를 꼭 확인해야 합니다. 

앞서 설정된 대출(근저당권)의 날짜 기준으로 최우선변제금이 변경될 수 있기 때문입니다. 

예를 들어, 2022년 서울시에 있는 월셋집 보증금이 5,000만원인데, 만일 그 집이 2017년에 대출을 받았다고 한다면, 최우선변제금액의 보장은 2017년의 기준인 3,400만원이 됩니다. 즉, 내가 5,000만원으로 보증금을 지불하고 살다가 문제가 생기면 3,400만원까지만 보장 받을 수 있는 것이지요. 이런 경우에는 3,400만원 이하의 보증금을 지불하는 것이 안전합니다.

다가구주택(원룸상가주택 등)은 낙찰금액의 1/2만큼만 여러 명의 세입자가 나누어가진다는 점을 명심하세요. 

한 건물에 여러 가구가 사는 건물이 있습니다. 원룸 건물 대부분이 그런데요, 해당 원룸 건물의 주인이 1명이라면 다가구주택이라고 합니다. 다가구주택의 경우 경매로 건물 통째로 넘어가면, 낙찰금액의 1/2만큼만 보증금을 보장해줍니다. 하지만 이 보장금액은 건물에 살고 있는 세입자들이 나누어 가져야 하기 때문에 내 보증금 전부를 보장해주지 않을 수 있습니다. 

예를 들어, 내가 살고 있는 원룸 건물이 10억원에 낙찰된다고 한다면, 보증금 보장은 5억원입니다. 이 5억원을 건물에 살고 있는 세입자들이 나누어 가지게 됩니다. 세입자가 20명인데, 입주한 순서대로 보증금을 받을 수 있다고 한다면, 만일 나보다 앞서 입주한 세입자들이 5억원을 다 소진하게 된다면 나에게 돌아오는 보증금은 적어질 수 있는 것입니다. 

경매가 진행되게 되면 꼭 배당신청을 해야 합니다. 

내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된다면 꼭 배당신청을 해야 합니다. 최우선변제금액과 소액임차인 조건이 맞더라도 통보된 배당기일 전까지 배당신청을 하지 않는다면 보장해주지 않습니다. 

최우선변제금액(소액임차인) 연도별 표 

최우선변제금액을 보장해주는 날짜 기준을 잘 확인하세요.

나보다 앞서 설정된 대출(근저당)이 표 기준으로 언제 설정되었는지 확인하여, 그 기준으로 보증금을 설정하는 것이 안전합니다. 

최우선변제금과 소액임차인의 개념과 보장조건을 잘 확인하셔서 

집을 구할 때 꼭 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 해야 할 것입니다.