두 갈래 길 

마침내 나오고 있습니다. 부동산시장의 바로미터인 서울 집값이 떨어진다고 예견할 만한 지표 말입니다.
하지만 이러다가도 단번에 집값이 치솟는 시장을 우린 자주 봐왔습니다.
이에 다양한 주장을 살필 필요가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘집값 전망: 두 갈래 길’에 대해 다룹니다. 

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최근 시장 상황 

서울 집이 팔리지 않고 있습니다. 집값 상승세도 주춤하고요. 전보다 떨어진 가격으로 팔리는 아파트도 늘었습니다. 근래 서울 부동산시장의 정체 원인은 아래와 같이 풀이할 수 있습니다. 

• ▷오랜 집값 상승으로 피로도가 높음 
• ▷대출 규제로 은행이 돈도 잘 안 빌려줌 
• ▷사려는 이보다 팔려는 이가 많아 매물이 쌓임 

팔려는 이가 늘어남 

‘이젠 정말 떨어지나?’라고 여길 만한 지표도 늘고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 서울 아파트 매수우위지수*가 대표적입니다. 이것이 최근 79.4까지 떨어졌습니다. 4월 첫째 주 이후 가장 낮은 수치입니다. 지난 한 달간 이 지수는 96.9→94.5→86.1→79.4로 곤두박질쳤습니다. 알다시피 사려는 이보다 팔려는 이가 많을 때 집값은 떨어집니다. 

*KB국민은행 리브부동산이 내놓는 이 지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 있고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 있는 걸 의미합니다. 

단, 비싼 동네는 오름 

다만 이상한 점도 있습니다. 어떤 동네는 실거래가가 더 오르고 있는 겁니다. 10월 25일 기준 비싼 아파트가 많은 강남·송파구 집값은 전주 대비 0.23%p 올랐습니다. 용산구는 0.28%p 올랐고요. 전셋값도 여전히 떨어질 기미를 보이지 않습니다. 최근 서울에서 전셋값이 떨어진 지역은 단 한 곳도 없습니다. 

두 갈래 길 

여하튼 매수 심리가 죽어 ‘대세 하락’ 전망이 나옵니다. 특히 홍남기 경제부총리는 “집값 안정을 위해 모든 수단을 동원하겠다”는 코멘트도 내놨고요. 하지만 전문가들 생각은 다릅니다. 이들은 집값이 당분간 ‘횡보’를 이어갈 것으로 내다봅니다. 다음과 같은 이유 때문이라면서요. 

• ▷집이 부족한 상황은 변하지 않았음 
• ▷전셋값이 오르는데 집값만 떨어질 순 없음 
• ▷대선 공약에 따라 집값은 언제든 다시 자극을 받을 수 있음 

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집값 안정화를 도울 조건은 이것! 

집값 전망, 당최 누구 말을 믿어야 할지 모르겠다고요? 사실 집값 횡보를 주장하는 전문가들도 두 가지 조건만 맞으면 대세 하락기가 올 수 있다고 말합니다.

‘주택공급 대책에 대한 확신’과 ‘전셋값 안정’입니다.

정부가 진작에 내놓은 주택공급 대책이 잘 진행될 거라는 확신을 계속 줘야 하고, 계약갱신청구권* 시행 2년째가 되는 내년 7월 전에 전세시장을 안정시켜야 한다는 조건입니다. 최근 전문가들이 대세 하락론에 신중한 이유는 이 두 가지 조건의 부재입니다. 

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.

2차 사전 청약 경쟁률 8.3 대 1 

최근 끝난 2차 사전 청약 특별공급 경쟁률이 평균 8.3 대 1을 기록했습니다. 5041가구를 공급하는데 4만1857명이 몰린 겁니다. 성남 신촌지구가 경쟁률은 가장 높았습니다. A2블록에서 258가구를 내놨는데 4929명이 몰려 경쟁률이 19.1 대 1까지 올랐습니다. 해당 지역 거주자 대상 신혼희망타운 청약 경쟁률은 평균 2.3 대 1이었습니다. 4126가구 모집에 9498명이 청약한 셈입니다. 

민간분양 사전 청약 계획 커밍순 

정부가 11월 중 민간분양* 아파트의 사전 청약 시행 계획을 내놓습니다. 원래는 공공분양** 아파트만 사전 청약***이 가능했습니다. 즉 앞으로는 대형 건설사 브랜드로 나오는 선호도 높은 아파트도 사전 청약이 가능해지는 겁니다. 정부는 일단 올해 민간분양 아파트의 6000여 가구를 사전 청약 물량으로 내놓기로 했습니다. 

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요. 

**LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭기로 유명합니다. 

***본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 

대출 잘못 받아 징역형 

대출을 잘못 받으면 징역형에 처해질 수 있다는 사실을 아세요? 사례가 있습니다. 이미 대출을 신청한 사실을 숨기고 같은 날 다른 은행에서 대출받은 직장인에게 최근 징역 6개월을 선고한 일이죠. 그는 대출 신청 당일엔 금융 전산망에 그 사실이 뜨지 않는다는 점을 노려 은행 세 곳에서 총 7500만 원을 대출받았습니다. 한편에선 이것이 징역까지 살 일은 아니라는 목소리도 나왔습니다. 

6억 원 이하 빠르게 소진 

서울에서 6억 원 이하 아파트의 거래 비중이 늘고 있습니다. 10월 1일부터 28일까지 거래된 아파트 930건 중 6억 원 이하 아파트가 37.3%(347건)를 차지한 것이 이를 증명합니다. 1~6월 30% 안팎을 오가던 서울의 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 7∼9월 20% 수준으로 낮아졌지만, 10월 28일 기준 올해 월간 최고치를 기록했습니다. 대출 규제가 심해져 상대적으로 부담이 덜한 중저가 아파트에 수요가 몰렸다는 분석입니다. 

일반공급 접수 시작! 

11월 1일부터 공공분양 일반공급 대상자와 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 2차 사전 청약 접수를 시작합니다. 파주 운정3(2149가구), 남양주 왕숙2(1412가구), 인천 검단(1161가구), 의정부 우정(950가구), 성남 신촌(304가구) 등에서 물량이 나오고 11월 8일까지 접수를 받습니다. 청약통장 납입 금액 등 각 조건에 따라 청약 접수 날짜가 다르니 대상자라면 잘 체크하세요.

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들어가며

연부연 연금형부동산연구소 황준석 소장님을 만난 건 약 8년 전으로 거슬러 올라갑니다. 8년 전이라면, 혹시 제 이웃들은 알고 계실지도 모르겠습니다. 그렇습니다. 제가 부동산 투자를 처음 시작할 무렵이었지요. 당시에는 레버리지의 개념 조차 몰랐던 때였습니다. 말그대로 머릿속이 하얀, 아무것도 없던 도화지와 같은 상태였지요. 하지만 약 1시간 반 가량의 상담이 끝나고 저는 완전히 다른 사람이 되었습니다. 그 날은 매서운 한겨울이었는데요, 얼마나 가슴 떨리고 흥분되던지 추운 줄도 모르고 남자친구(지금의 남편)와 강남 한복판을 계속 돌았답니다. 방금 들었던 상담 내용을 바탕으로 해서 앞으로의 투자 계획을 그려본 것이지요. 길거리에서 그렇게나 부동산 투자에 열을 올리고 떠드는 모습이 웃겼을 지도 모르겠습니다. 그리고 결과는 아시다시피, 월세를 받는 꼬마빌딩의 주인이 되었고 파이어를 했답니다.

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저자소개

<연금형부동산연구소> 카페의 소장이자 <강남건축>의 대표인 저자 황준석은 강남 지역의 28채, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 실전 전문가입니다. 오랜 세월 강남 지역에서만 꼬마 빌딩의 매입, 신축, 임대 등을 하면서 쌓아온 내공으로, 최초로 임대료 책임제 (공실이 있더라도 확정 수익률을 소유주에게 지급) 를 도입하여 임대 관리 회사로는 가장 선진적인 형태를 갖추게 되었습니다. 강남의 주요 입지를 선점하여 각자 호실(다세대 주택)을 개별 등기로 분양하고, 임대 확정 수익을 보장해주는 이른바 '공동구매' 시스템을 만들어, 많은 사람들의 인정을 받고 있습니다.

핵심문장

만약 월세로 500만 원, 1,000만 원 혹은 2,000만 원 이상이 매달 꼬박꼬박 들어온다면 우리의 인생은 어떻게 변할까요?

종잣돈이 모이면 다시 익숙한 아파트를 삽니다. 산수에서 더하기와 빼기에 능숙해지면 곱하기와 나누기로 넘어가야 하는데 계속 더하기와 빼기만 하는 상황이라고 볼 수 있습니다.

강남은 방금 말한 안정성과 성장성 두 가지를 모두 갖고 있으며, 강꼬빌딩은 월세와 시세차익 모두를 기대할 수 있는 부동산입니다.

부자가 되기 위해서 혹은 경제적 상황이 더 나아지기 위해서는 세금을 반드시 내야 하며 과거보다 더 많은 세금을 내고 있다는 것은 점점 부자가 되고 있다는 지표입니다.

겉보기에 입지가 훌륭해도 나의 쓰임에 맞아야 합니다. 누구나 인정할 만큼 입지가 좋아서 꼬마빌딩을 샀지만 엉뚱한 결과가 나올 때도 있습니다. 주거 임대가 좋은 지역에 상가와 사무실로 이뤄진 건물을 산 경우 혹은 그 반대인 경우입니다.

서평

아파트 투자를 할 수 있는 투자금이 억대로 늘어났습니다. 이제 서울의 주요 입지의 아파트는 수십억이 필요하게 되었습니다. 특히 대출이 나오지 않으니 내가 가진 현금을 전부 투입해야 가능하게 되었습니다. 수많은 투자자들은 이제 아파트 말고 다른 쪽으로 눈을 돌립니다. 바로 빌딩입니다.

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부동산 투자자라면 언젠간 아파트에서 빌딩으로 넘어갑니다. 그것이 수순입니다. 물이 위에서 아래로 흐르듯 당연한 것입니다. 왜 그럴까요? 기존의 아파트를 사고 파는 것만으로도 충분한 것 같은데, 왜 굳이 비싼 빌딩을 사야하는 것일까요?

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<나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다>의 저자 황준석은 그 이유를 곱셈과 나눗셈으로 이야기합니다. 기존의 아파트 매매가 더하기와 빼기였다면 빌딩 투자는 곱셈과 나눗셈이라는 것이지요.

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빌딩을 산다는 것은 온전한 내 땅 수십 평을 가진 채로 매월 확정 수익 월세 을 얻는다는 것입니다. 그리고 규모가 커지면 커질 수록 매월 확정 수익은 늘어납니다. 이 돈은 다시 나를 위해 일을 합니다. 다른 투자를 할 수도 있고 노후 자금으로 사용할 수도 있습니다. 매월 들어오는 월세는 특히 500만원 이상이 되는 순간 꽤나 유의미한 종잣돈이 됩니다.

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그런데 여기에서 중요한 것이 더 있습니다. 바로 강꼬빌딩 강남에 위치한 꼬마빌딩 이라면 시세 차익도 따라온다는 것이지요. 사실 강남권의 꼬마빌딩은 거의 시세차익형이라고 봐도 무방할 정도로 인식되고 있습니다. 그래서인지 최근에는 수익률이 2%대로 나오는 물건이 당연해질 정도입니다. 2% 수익률이라면 대출이자, 세금, 건물관리비, 공실 등 예비비를 생각해본다면 사실상 마이너스 수익률과 마찬가지입니다. 그런데도 강꼬빌딩을 선택하는 것은 바로 땅 때문이지요. 꼬마빌딩이라면 40~100평 가량의 땅이 있는데, 이 땅을 온전히 내가 소유할 수 있다는 것이 중요한 것입니다. 강남 한복판에서 수십평을 소유하고 있다는 것, 그리고 우리나라의 땅값은 역사상 단 한차례도 떨어진 적이 없다는 것이 강꼬빌딩의 강력한 힘입니다.

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이 책에서는 꼬마빌딩을 매입하기 전후의 다양한 주의사항과 참고자료를 소개하고 있어, 실제로 꼬마빌딩 매입을 준비하거나 저처럼 꼬마빌딩을 가지고 있는 사람들에게도 유용합니다. 특히 대출, 세금, 중개수수료, 건물 관리, 명도, 건축 팁 등 실전에서의 경험에서만 알 수 있는 여러 팁들이 소개되어 있습니다. 내가 꼬마빌딩 매입 준비를 하고 있다면 꼭 알고 있어야 하는 내용들입니다. 어떤 일을 모르고 당하는 것과 어렴풋이라도 안 상태로 맞닥뜨리는 것은 천지차이입니다. 또한, 책 마지막에 실려있는 부록 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황은 강남 구역별 특징이 잘 정리되어 있어 강남 전반적인 특색과 추천하는 강꼬빌딩의 위치를 알 수 있습니다.

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꼬마빌딩을 갖는다는 것이 허황된 꿈일까요? 저자는 그렇지 않다고 이야기합니다. 아직까지는 상업용 부동산에 대한 대출이 용이한 편이고, 주거용 부동산 역시 전세보증금 등을 활용하여 내 자금을 최소화 할 수 있는 방법이 많이 있기 때문입니다. 최근 아파트 투자금액을 생각해보면 그렇게 비현실적이지도 않다는 것도 웃픈 웃기면서도 슬픈 현실일지도 모르겠습니다. 우선 내가 목표하는 부동산, 수익률, 목적에 맞게 타겟을 좁히면서 현실적으로 접근 가능한 물건을 알아보는 것이 우선입니다. 꼬마빌딩을 사겠다고 마음 먹는 순간부터가 시작입니다. 그러면 또 다른 길이 보입니다.

나가며

직접 겪어보면 알게 됩니다. 세상 모든 일이 다 그렇지만, 특히 월세가 그렇습니다. 황소장님의 상담을 받고난 후 가장 먼저 한 일은 강남의 한 오피스텔을 매입한 것이었습니다. 월세를 받는다는 것을 그때 처음 경험해봤습니다. 그리고 든 생각은 바로 이것이었습니다. "엇, 이게 정말 되네?"

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그 후 저는 다양한 형태로 투자를 계속해왔습니다. 물론 저 역시 아파트 투자로 종잣돈을 마련할 수 있었던 것이 사실입니다. 하지만 마음 속에는 늘 빌딩을 사겠다는 목표가 있었습니다. 저는 꼭 제 월급보다 많은 월세를 받겠다는 강한 의지가 있었습니다. 그리고 그것을 실현한지 2년 정도 되었습니다.

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매월 수백만 원이 통장에 들어온다는 것, 그리고 다음을 꿈꾸며 행동할 수 있다는 것. 이렇게 제 인생은 완전히 달라졌습니다. 평범한 직장인에서 꿈꿔왔던 삶을 살아가는 것을 제가 실제로 겪어보았기에 강력하게 추천할 수도 있는 것 같습니다. 이 세상의 모든 부동산 투자자들이 꼭 월세를 받아봄으로써 풍족함과 여유로움, 꿈꾸는 삶을 살아가면 좋겠습니다.

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빠숑 풀버젼

재건축 젤비싼 반포주공1단지.. 
32평 54억거래.. 싼가? 비싼가? 
싸보이는걸 증명해보겠다.
아크로리버파크 국평 45억
반포주공 하나있음 신축 두개준다.
위치,세대수를 감안해도 반포주공하나 가격은 90억정도다.
돈 있으면 이거사면 된다. 그게 아니니 공부해야된다.

오피, 지식산업센터

서울 수도권 핫함.. 왜 이걸로 돈버는지 확인해바라.. 공부해바라.
오피도 아파트만큼 많이 올랐다.. 아파텔은 3배씩오름.. 5년간 안올랐던게 8개월만에 엄청 올랐다.
왜 투자? 아파트가부족해서.. 공급부족..

왜 여기로 왔을까? 규제
세금때문이다. 아파트는규제하는데 오피는 안한다. 대출도 70프로까지가능하다. 내년까지도 아파텔까지 오를것.. 좋은.. 위치..는

내년선거전 강한 규제 없을거같다.

펀더멘탈 좋은 부동산찾자.

부동산은 수요가 중요하다. 
인구와는 다른개념..부동산 소유하려는 사람수가 증가해야한다. 인구대비 수요가 가장 많은곳은 아마 과천시일것이다. 
인구 5만 시세평당 7천
수요가 가격이다...

수요엔 
소유.거주.이용이다.

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아파트는 100퍼 실수요다. 누가 거주를 하던간에.. 
인구증감이 실수요가 아니더라고 참고 할 필요있다. 
인구증가시 수요증가하는 경향있다. 세종. 경기 충청 북남도 제주도 인천 강원 증가
도지역과 지방시도는
인구감소한다.. 
하지만..도시별로 다르다. 

서울인구가 주는만큼 경기도인구가증가한다.
수도권 제외는..
인구에따라.. 수요다른다.
수요, 인구가 증가하면 많이 지어야한다.  
인구감소하면 재건축, 재개발 투자해라..부산은..특히

공부하기시르면..
비싼 대장해라.

그래서 공부해야된다.
우리는 중위권이나 하위권을 바야한다. 그래서 펀더멘탈분석이 중요.

저평가란 무엇인가?
없다. 
우리가 다 아는 저평가부동산은 없다.
미래가치로간다면? 저평가있다. 
현재 비싸도 미래가치가 있다면.. 사라..

아직안오른건 앞으로도안오를것이다.

미래가치 3가지 호재..
새아파트될것, 교통망 좋아질것, 일자리가 생기는곳 

지방만줄고있다. 
인구는.. 경기 서울은 일자리폭발적 증가함.. 
부산은 기장과에코델타쪽..일자리증가.. 

입지 평가

입지평가는
교통,교육,상권,학군으로한다.

아무리 가격자체가 싸도 살사람이 있냐없냐로..저평가.. 여부판단해라..
수요가 없는건 절대하지마라. 

극초기들어가도 해수동.. 들어가라.

2000년 서울 강원 3배
지금은 6배,
비싼게 더많이올랐다. 돈많은 사람 엄청 많다.. 너만 못번다.

부산은 5위.. 경기 세종은 빼고..보면 
서울빼고는 부산이 젤비싸다.
수요가 많다. 인구줄지만..핵심지만..

부산도 오랫동안..상승
부산도 하락기온다.. 그때 살줄알아야한다. 
교통. 일자리. 신축될거.. 중에
인구 증가하는지역은 솔직히 암거나사면된다.

조정.. 하락.. 폭락.. 오면 살줄알아야.. 근데 우리처럼 대기하는 사람이 많으면 폭락은 없다.ㅠ

주거실태조사에따르면 
신축
직주근접

15년동안 직주근접이 1등 근데 최근변경..신축으로..

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2030은.. 무조건 아파트로간다.
점점 나이먹을수록 아파트수요증가.. 주택..은..싫어.. 
신축사는사람들은 계속 신축 구축사는사람도.. 신축갈라한다. 그래서 아파트.. 신축될곳을가자.단타도 마찬가지..

입지가 나빠도 신축은 오르더라.
기존 도심은 신축될곳.
신도시는 다 신축이니, 입지가 젤중요.

서울포기하면 할곳많다.
경기도는 일자리 있는곳이 토지거래허가구역임.. 
15억 이상이라 대출안됨..ㅠ

수도권외는? 
수성구는..부산어디..보다.. 수요가많다..

조정지역은 사이클보고드가고 투기과열은 잊어먹어라. 사놓고

부산공략 어디?

인구는
해운대, 진구.
일자리..교통망.. 새아파트..

진구는 임차가 많고 
해운대는 아파트실거주 많을것

중구, 서구, 동구는..
일자리 새아파트 없음

중구서구중구는 진짜 젤 좋은거.. 주거가 아닌거 투자하는게나을지도..수익형부동산

부산할게없으면.. 주변지역보자
창원의창구.. 조정오면사보자. 

경남도 집값 마이너스인곳도 다시보자. 단기적 접근
일자리 새아파트 교통

부산은 새아파트
경남북은 일자리..많은곳이 오른다.

부산진구..
일자리많음..배후수요지역어디?
지금 들어가는거 좋음? 피주고도 들어가야지..
해운대는 암거나해도된다..취약했던곳.. 반여?
정비사업하는곳은 무조건이다.

진구 해운대 정비사업하는곳.은 무조건이다. 새아파트될곳은 무조건하자. 정비사업하는곳도많다.

강서구, 사하구, 사상구는.. 일자리많다.
거기도 신축 또는 신축 될곳을 사라. 조정오더라도 회복탄력성좋다.. 조정장에.. 한번 찾아보자.

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향후 전략

이제는 오르는곳만 오름.
안오르는곳은 절대안오름.
묻지마 투자하지마라.

부산 권역별추진
동부산권
좋다 일자리 교통 아파트많다. 해안선라인은 더 비싸질것 이중 신축되는곳이 답

원도심 북항 .. 쪽

서부산 에코델타시티.. 쪽

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<대한민국 부동산 이야기>

정부의 정책은 일관됩니다.

전세대출을 막아 전세가상승을 억제시킨다면 갭투자하기 힘들어지는 환경이 조성되고 그러면 집값을 잡을 수 있다는 생각입니다.

정부가 생각하는 집값상승의 원인은 전세대출의 유동성이 전세가를 밀어올리고 전세가가 매매가를 밀어올린다고 생각하고있습니다. 당장 공급도 어려우니 일단 최대한 수요를 억제해서 상승동력을 차단코자 함입니다.

그럼 대출규제 효과는 둘째치고 각종 금융규제로 전세가 점점 사라진다면 어떤 현상이 일어날지 생각해 보겠습니다.

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앞으로의 현상은 어떨까

1. 갭투자가 힘들어집니다. 당연하게도 월세시대에는 갭투자가 불가능해집니다. 즉 고액자산가 이외에는 다주택 포지션이 힘들어집니다.

2. 전세가 없어질수록 월세가격은 올라갑니다. 원룸 오피스텔 월세는 서울중심부를 제외하면 10년간 크게오르지 않았습니다. 전세라는 강력한 라이벌의 존재때문입니다. 그런데 전세가 사라진다면? 당연하게도 월세수요가 늘어나고 수요가 늘어나면 가격은 자연스레 올라갑니다.

3. 서민의 자산축척이 불가능한 사회가 됩니다. 그나마 전세가 있으니 열심히 모아서 청약받아서 내집마련이라도 가능하지 월세시대가 도래하면 자산축척이 불가능해집니다. 어느나라나 자가보유율은 50프로를 넘기기 힘든 이유가 여기에 있습니다.

4. 서민들이 집을 사줄수가 없으니 건설사는 분양에 보수적이 될수밖에 없습니다.

미분양이 나도 투자자가 진입해야 완판이 가능한데 입주장때 전세세팅이 불가하면 월세세팅 가능한 투자자외에는 진입이 불가능 해집니다.

결국 투자 수요 감소는 미분양 증가로 이어지고 건설사는 공급에 소극적이 됩니다.

5. 전세가 없는 선진국에 답이 있습니다.

전세계 유래없는 대단지 아파트가 한국에만 있는 이유는 선분양 제도로 인한 디벨로퍼의 자금부담 완화와 전세제도로 인한 미분양 우려 해소 때문입니다.

위 두가지가 없다면 왠만큼 우량한 디벨로퍼 외에는 분양이 불가능해집니다.

우량한 시행사 외에 사업진행이 어려워진다면 전체 아파트 공급물량은 줄어들 수밖에 없습니다. 즉 주택가격의 하락요인 중 하나가 없어지게 되는 셈입니다.

6.결론

전세대출이 힘들어지고 갱신종료로 인해 전세가마저 치솟기 시작한다면 월세로 내몰릴 것이고 월세내느니 차라리 매매하려는 수요가 증가하며 담보대출이 잘나오는 저가주택수요가 늘것이고 저가주택들은 늘 그랬듯이 대출상한선까지 상승할겁니다.
뭐 고가주택이야 대출이 안나와도 잘상승하고 있으니 내년에도 당연히 상승예약이고요.

전세도 문제지만 공급은 더 큰 문제입니다. 3기 신도시는 토지보상도 제대로 안되니 2029년은 돼야 본격 입주할 듯 합니다. 본격 입주할 때쯤이면 1기 신도시는 이미 40년을 바라보게 됩니다.

즉 향후 10년간은 만성적인 신축부족에 시달릴듯합니다.

재건축 재개발 드라이브를 걸려면 멸실주택을 커버할 버퍼 주택이 필요한데 지금은 버퍼는 커녕 살던 사람도 밀려밀려 외곽으로 나가고 있습니다.

서울공급 부족이야 말할 필요도 없고 경기권조차 하염없이 낡아가고 주택재생은 엄두도 못내고 3기신도시는 기약이 없고 그 사이 전세는 사라지고 월세가 상승한다면 지금보다 주택취득이 쉬워지긴 힘들어보입니다.

<부린이가 꼭 알아될 DSR>


내년 1월1일 이후 대출받아서 집 매수하시려는 분들은 미리 계산을 잘 해보셔야 할 것 같습니다.

내년 1월1일 이후 대출총액 2억 이상일때,
내년 7월1일 이후부터는 대출총액 1억 이상일때 DSR 40% 적용됨.

DSR 40%일 경우
연봉 3000만원: 연간 1200만원까지 대출상환가능 (월 100만원)
연봉 4000만원: 연간 1600만원까지 대출상환가능 (월 133만원)
연봉 5000만원: 연간 2000만원까지 대출상환가능 (월 166만원)
연봉 6000만원: 연간 2400만원까지 대출상환가능 (월 200만원)
연봉 7000만원: 연간 2800만원까지 대출상환가능 (월 233만원)
연봉 8000만원: 연간 3200만원까지 대출상환가능 (월 266만원)
연봉 9000만원: 연간 3600만원까지 대출상환가능 (월 300만원)
연봉 1억 : 연간 4000만원까지 대출상환가능 (월 333만원)


기존에 대출(신용대출, 카드론, 전세보증금 담보대출, 기타대출 등등)이 전혀 없을 경우,

주택담보대출 30년 3.5% 원리금균등으로 대출가능금액은.

연봉 3000만원: 2.2억
연봉 4000만원: 2.9억
연봉 5000만원: 3.7억
연봉 6000만원: 4.4억
연봉 7000만원: 5.1억
연봉 8000만원: 5.8억
연봉 9000만원: 6.6억
연봉 1억 : 7.4억

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만약 내가 연봉 5000만원이고 신용대출 5천만원(만기일시상환) 있으면,
연간 대출상환가능금액은 2000만원에서 1000만원으로 줄어들어 담보대출 가능금액이 3.7억에서 1.8억으로 줄어듬.

계산식 : 2000만원 - 1000만원(신용대출 5천만원 / 5년) = 1000만원

기존에 대출이 있을경우 담보대출한도 많~~~이 줄어듬.
만약 카드론이 있을경우 엄청~~~나게 줄어듬 (원리금상환금액이 크기때문)

따라서 최대한 많이 대출해서 집 매수하려면 기존에 받았던 신용대출이나 카드론 등을 모두 상환한 후에 주택담보대출을 받아야 합니다.

DSR계산
- 신

펌) 받은글

내년1월부터부터 총대출합산이 2억이넘는경우 DSR40%규제가 들어가고, 내년7월부터는 총대출합산1억이넘어가면 DSR규제가 진행돼 그리고 신용대출의경우 현재 DSR규제에 해당될때 7년납으로 계산되는게 5년납으로 바뀌게됨

이말은 단순히 생각해보면 신용대출로 집을 사지말라는 뜻이야

쉽게 생각해보면 DSR은 본인의 소득에 원리금비중이 40프로를 넘지말라는건데

비율로만 보면 주담대의경우 일반적으로 30~35년납으로 계산되는 반면

신용대출의경우 현재는 7년 내년은 5년으로 계산이돼

이해하기쉽게 예를들면
주담대로 1억을 빌리게되고 DSR계산을 해보면 30년납 3프로기준으로 원금 약330 이자 300으로 총 원리금이 630으로 계산돼

하지만 신용대출1억은?
원금2000 이자300 총합2300이지

같은 금액을 빌리더라도 거의 4배에 가까운 차이가나게돼
반대로 생각해보면 주담대1억은 DSR규제하에서 신용대출 3000정도를 빌리는것과 같다는 뜻이지

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즉 신용대출로 집사지 말라는거야
연봉1억정도 넘으면 신용대출껴서 집살권리를 주겠다는거지
내년초부터 시행될 2억초과의기준은 쉽게 투과지기준 LTV40으로놓고보면
5억이 넘는 아파트를 주담대를 끼고 사려면 무조건 해당되고
7월부터는 2.5억이 넘는 아파트를 사려면 해당돼

‼️이제 남은 주택을 매수하는방법은
올연말까지 6억아래 매물에해당되는 주택을 매수하거나 갭투자를 하는 방식이야

나는 집값상승의 원인중하나가 무분별한 전세대출로 인한 갭투자 장려도 한몫했다고 보는데 전세대출은 오히려 최대 7억까지 늘어난다고 하니 DSR이 부담스러운 경우엔 갭투자를 활용할 수 있겠지?


작년 올해 서울 매수 절반이상이 갭투자였다는데 아마 앞으로는 갭투자 비중이 더욱더 늘어날거로 보여
내년까지 전세대출은 DSR에 포함하지않겠다고 우선 공표했으니 내년부터는 갭투자가 이끄는 실수요장이 펼쳐지지않을까라고 생각해
이거저거 주저리주저리썼는데 아무튼 정리해보면

무주택자라면 올해연말까지 6억미만아파트 아묻따 매수

그게 어렵다면 내년부터는 갭투자말고는 고소득자, 현금부자들만 매수가능


절대 대출한도가 줄어들기 때문에 중저가 아파트들의 수요는 점점 높아질거로 보임

가격 깎기 좋은 집 (feat. 협상의 자세)

1. 이런 매물은 가격 깎기가 수월하다!

집을 사는 목적이 무엇이든 간에 시세보다 조금이라도 싸게 사면  매수자 입장에서는 그 만큼 좋다.
부동산경기가 침체기여서 ‘매수자우위시장’이라면 어렵지 않게 가격을 깎을 수 있다. 
그런데 만약 지금처럼 상승장이여서 ‘매도자우위시장’이라면
10억원이 넘는 아파트를 사면서  매매가의 1%인 1,000만원 깎기도 쉽지 않을 때가 있다.
그러나 아래와 같이 세 가지 중에 한 가지에 속하는 매물이라면 상승장에서도 비교적 가격 흥정이 어렵지 않다. 

첫 번째, ‘잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집’

가끔 매물 중 잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집이 있다.
이런 경우 대부분 매도자가  이사 갈 집의 잔금날짜가 정해져 있는 경우이다.
즉, 살고 있는 집을 매도하지 않은 상태에서 새로 이사할 집부터 먼저 계약을 해놓은 경우이다.
처음 선매수를 할 때만 하더라도  조금 불안한 마음은 있었겠지만  잔금날짜를 길게 잡아 놓았기 때문에 나름 자신이 있었을 것이다.
막연하게 그 기간 안에 자신의 집이 팔릴거라고 생각하고 계약을 체결하는 경우가 의외로 많다. 
사람들은 다 똑같다.
처음에는 자신의 집이 제일 살기 좋으며 가장 로얄이라며 시세보다 약간 높게 물건을 내놓는다.
그런데, 정작 보름, 한 달이 지나도록 부동산에서 집을 보러오겠다는 전화 한 통이 없다.
그럼, 겉으로 표현하지는 않지만 마음속에는 슬슬 불안감이 커지기 시작한다.
그렇게 시간이 한 달, 두 달 지나다보면 불안한 마음이 겉으로 표출되기 시작한다.
이렇게 되면 슬며시 가격을 조금씩 내린다.
그런데도 집을 보러 오는 사람이 없다.
이렇게 미리 매수해 놓은 집의 잔금날짜는 점점 다가오는데  자신의 아파트가 팔리지 않아서 ‘애’를 태우며 속절없는 시간을 보내는 사람의 심정은 겪어보지 않은 사람은 절대 모른다.
특히나 요즘 같은 시장에서 이런 현상이 자주 일어난다.
무슨 말이냐 하면, 
현재 집값상승은 거래가 활발해서 상승한 것이라니 보다는  실제 거래가 활발하지 않음에도 불구하고 각종규제(특히 양도세 중과세)로  팔고 싶어도 정작 매물을 내놓지 못하는 사람들이 많기 때문에 시장에 나와야 하는 매물들이 잠겨있어  수요에 비해 상대적으로 공급이 부족하기 때문이다.
그렇다고 신규분양물량이 많은 것도 아니기 때문에 심리적, 물리적 공급은 예전에 비해 크게 줄어든 상황이다. 그러므로 거래가 없어도 신고가 이상으로 호가만 상승하는 형국이다.

그런데, 반대로 매수를 원하는 사람들의 입장도 마찬가지이다.
무주택자들은 집을 사고 싶어도  올라가 버린 집값에 비해 원하는 만큼 대출이 나오지 않아서  ‘닭 쫓던 개가 지붕만 쳐다본다!’라는 말처럼  매수에 참여하지 못하고 ‘집값’을 멍하니 바라만 보는 경우가 많아졌다.
또한, 유주택자들이라 하더라도 상황이 별반 다르지 않다. 왜냐하면 현재 거주하고 있는 집을 팔고 최소한 비슷하거나 아니면 조금이라도 나은 집으로 이사를 갈 수 있어야 하는데 각종 세금으로 인해 갈아타기를 하기 위한 비용이 너무 많이 들어간다.
무엇보다 기존의 대출을 상환하고 신규로 대출을 받는다면 한도 역시 축소되기 때문에 자금계획에도 어려움이 클 수밖에 없어 발이 묶인 형국이다.
이로 인해, 거래량은 뒤따르지 않는데 가격은 계속해서 상승하는 이상한 시장이 되어버렸다. 
이렇게 되면 뾰족한 방법이 없다.
결국 가격을 계속 낮춰서 가격경쟁력을 높이는 방법 밖에는 없다.
그러므로 잔금날짜가 촉박한 매물일수록 날짜만 맞춰준다면 어렵지 않게 생각보다 많은 금액을 깎을 수 있는 기회를 얻을 수 있다.
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두 번째, ‘임대인이 전세임차인에게 집을 사라고 할 때’

가끔 전세로 살고 있는데  임대인이 임차인에게 전화를 해서 집(아파트)을 내놓을 생각인데 시세보다 조금(?) 저렴하게 줄 테니 혹시 살 생각이 있느냐며 의사를 물을 때가 있다. 
이런 전화를 받았을 때 해당 임차인은  매수를 신중하게 생각해 볼 필요가 있다.

이미 집이 있거나 아니면 청약점수가 65점 이상이여서 분양을 생각하고 있는 사람이 아니라면 
즉, 지금 당장 집을 사지 말아야 하는 특별한 이유가 없다면 해당 아파트를 매수하는 것을 신중하게 고려해 보아야 한다.
임대인이 시세보다 저렴하게  임차인에게 집을 살 생각이 없느냐고 물었을 때에는 해당 아파트를 최대한 빨리 팔고 싶다는 의도가 내포되어 있는 것이다.
그럼, 임대인이 왜 집을 빨리 팔고 싶어 하는지 그 이유를 생각해 볼 필요가 있다.
물론, 여러 가지 이유가 있겠지만 아래와 같이 가장 대표적으로 2가지 이유가 있다.

① 2주택자여서 세금(특히, 양도세)이 문제가 될 때. 

이때에는 단순히 임대인의 세금문제로 집을 팔고 싶은 것이기 때문에 임차인 입장에서는 해당 주택을 사야한다는 이유와 메리트가 크게 없다고 할 수 있다.

② 생각했던 것만큼 시세차익을 내지 못했을 때.

임대인은 아마도 해당 아파트를 투자목적으로 전세를 끼고 샀는데 생각했던 것처럼 매매가가 오르지 않았기 때문이다.
그래서 보유에 의미를 어느정도 상실했기 때문에 정리를 하고 싶은 마음이 생겼을 것이다.
그런데 아이러니하게도 임대인이 이런 마음이 들었을 때 어쩌면 임차인에게는 집을 사기에 가장 좋은 타이밍이 될 수가 있다.
그러므로 이 경우 임차인은 매수를 적극적으로 생각해 보아야 한다. 왜냐하면, 지난주에 올렸던 글에서도 말했듯 집값 상승은 평균 수치를 정해놓고 일정한 금액이 매년 상승하는 것이 아니기 때문이다.
이게 무슨 말이냐면
10년 동안 3억원이 상승한 집이 있다고 가정을 해보자.
이때 사람들은 일반적으로 매년 평균 3,000만원씩 상승했을 거라 생각을 하지만
실제로 해당주택의 가격은 어떤 해에는 5,000만원이 하락하기도 했었고 또 어떤 해에는 보합상태로 정체해 있기도 했었고 또 어떤 해에는 급상승을 해서 2억원이 오르기도 했을 것이다.
즉, 매년 평균 3,000만원씩 상승한 것이 아니라 가격의 등락을 보이면서 10년 동안 3억원이 상승한 것이다.
그러므로 해당 주택이  한 동안 생각했던 것만큼 가격상승이 없었기 때문에  투자목적으로 매수한 임대인의 총애(?)와 관심을 점점 잃어갔을 것이다.
이때 중요한 것은  주변 아파트들의 최근 가격도 잘 살펴보아야 한다.
특히, 주변 단지들은 가격상승이 어느정도 있었는데 해당아파트만 가격상승이 없었거나 또는 더뎠다면  이럴 때에는 더욱 매수하는 것으로 마음을 정하는 것이 좋다.
같은 지역에 아파트라 하더라도 가격 상승이 동시에 진행되는 것이 아니기 때문이다.
즉, 상승장이 시작되면 대장아파트를 시작으로 보이지 않는 서열에 의한 순서대로 순차적으로 키를 맞추어 가면서  가격 상승이 시작되기 때문이다.
즉, 해당아파트만 최근에 가격이 오르는 속도가 더뎠다고 해서  무조건 부정적으로만 생각할 것이 아니라 이제 조만간 올라갈 확률이 높아졌다라고 긍정적으로 생각할 줄도 알아야 한다. 
어쩌면 임대인은 하락장과 보합장까지는 기다렸는데 막상 상승장이 시작되기 바로 진적에 더 이상의 기다림을 연장 시키지 못하고  기회를 다른 사람에게 넘기려는 안타까운 순간이 될 수 있다.
이와는 반대로 임차인입장에서는  ‘일타쌍피’의 황홀한 순간이 될 수 있다.
즉, 시세보다 저렴하게 ‘내 집 장만’을 할 수 있어서 좋고 무엇보다 조만간 다가올 상승장에서의 시세차익을  누릴 수 있기 때문에 좋을 것이다.
그러므로 임대인이  ‘시세보다 싸게 줄 테니 살 생각 없나요?’라고 물어왔을 때가 상승장 진적에 집을 장만 할 수 있는  ‘최고의 타이밍’이 될 수도 있음을 알아야 한다. 

특히, 이럴 경우 무주택자라면 망설임의 시간을 최소화하고 타이밍을 잘 잡기 바란다.

세 번째, ‘매매와 전세가 함께 나온 집’

집을 급하게 팔아야 하는 이유는 없지만 급하게 이사를 가야 하는 이유가 있는 집이다.
예를 들면,  직장이직, 학업, 이혼, 이민 등등의 사연이 있는 경우이다.
즉, 거의 대부분 이사 갈 곳(또는 이사를 해야 하는 이유)과 이사 날짜가 정해져 있는 경우가 여기에 속한다.
이런 집의 경우  시간적 여유를 갖고 이사계획이 잡힌 것이 아니라 대부분 긴박하게 일정이 잡힌 경우가 많다.
그러므로 급하게 이사를 가야 한다는 심리적 압박감 때문에 날짜만 잘 맞춰준다면 ‘매매가’와 ‘전세가’를 어렵지 않게 흥정을 할 수가 있다.

경험상  첫 번째와 세 번째의 경우의 집이라면 예비신혼부부에게 유리하다.
즉, 결혼식 전까지만 이사를 들어가면 된다. 
그러므로 입주 날짜를 탄력적으로 정할 수 있어 가격이라는 조건만 좋다면 날짜는 매도자에게 얼마든지 맞추어 줄 수 있기 때문이다. 

2. ‘가격을 깎는다’의 의미 

모든 세상일이 다 그렇지만 집을 사고 파는 행위 역시 사람과 사람이 하는 일이다.
즉, 인간관계이므로 서로 이익이 될 때 거래는 더 빠르고 원활하게 진행이 된다.
그러기 위해는 우리는 ‘협상’이라는 것을 필연적으로 할 수 밖에 없다.
협상이라는 것은 모든 조건을 나에게만 유리(이득)하게 하는 것이 아니라 나에게 제일 중요한 것을 취하고 상대적으로 덜 중요한 것을 상대방에게 양보하는 것이다.
그런데 내가 덜 중요하다고 양보한 것이 상대방에게 제일 중요한 것이 되었을 때  최고의 협상이라 할 수 있다. 
위 ‘가격 깎기 좋은 매물’의 예로 든 3가지의 경우  모두 매도자가 ‘날짜(시간)’을  가장 중요한 조건으로 내세운 상황이다.
그러므로 날짜에 크게 구애를 받지 않는 매수자라면 날짜를 상대방에게 양보하고 가격을 깎는 것이 최고의 협상이라 할 수 있을 것이다.
그러므로 가격절충을 하기 위해서는 날짜를 양보해야 한다.
부동산중개를 하다보면 손님 중에 가끔 자신의 조건들만 일방적으로 내세우며 상대방의 조건은 하나도 수용 하지 않으려 하는 사람이 있다. 이렇게 되면 좋은 결과물을 얻기가 어렵다.
결국 쓸데없는 감정소비로 인해 중간에 사소한 것 때문에 큰 계약이 틀어지는 경우가 제법 있다.

거래는 ‘취사선택’과 ‘기회비용’이라는 것이 분명존재 한다.
다만 현명한 사람일수록 모든 것을 취하려 하기 보다는 자신에게 덜 중요한 것을 양보하면서 자신에게 제일 중요한 것을 상대방에게 얻으려고 노력한다. 즉, 최소의 기회비용으로 최대의 가치를 얻는 사람이  어쩌면 가장 현명한 사람이라 할 수 있다.

시간이 흐른 뒤에 비로소 ‘그때가 기회였는데!’라고 후회하지 말고  확실하게 잡을 수 있는 안목을 키우길 바란다. 
그리고 협상 테이블에서 ‘소탐대실’로 인해 큰 틀이 틀어지지 우를 범하지 않기를 바란다.

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끝이 안보이는 아파트 상승세

하루가 멀다하고 '집값이 미쳤다'고 기사가 뜹니다. 저 같은 투자자도 한숨은 늘어갑니다. 기사를 읽기만 해도 피곤해지구요. 이 피로는 거의 2년 넘게 계속되어 축적된 것 같습니다.

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오늘도 이런 기사를 보았네요.

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https://n.news.naver.com/article/015/0004592788

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올 상반기 서울에서 공사를 시작한 아파트도 1만2300여 가구로 지난해 같은 기간보다 52.5% 쪼그라들었다. 최근 5년 평균 대비 35.7% 줄었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 뒤늦게 공급 확대에 나서고 있지만 시장에 직접적인 영향을 줄 입주까지는 최소 5년 이상 걸릴 것”이라며 “그나마 서울 물량이 적어 집값 불안이 계속되고 있다”고 말했다.

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한국부동산원은 지난달 서울의 주택 종합(아파트·단독·연립주택 포함) 매매가격은 0.60% 올라 전월(0.49%)보다 오름폭이 확대됐다고 이날 발표했다. 작년 6월 이후 14개월 연속 상승세이자 지난해 7월(0.71%) 후 1년 만에 가장 높은 상승률이다.

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문제는 이 같은 추세가 당분간 이어질 가능성이 높다는 점이다. 분양가 규제로 일정이 지연되는 사업장이 잇따르고 있어서다. 분양물량 감소는 2년 후 입주물량 부족으로 이어진다. 매매가뿐 아니라 아파트를 중심으로 한 전세난도 심해질 수밖에 없는 구조다.

서울 집값이 미쳤다…"앞으로가 더 문제" 서민들 패닉, 한국경제, 2021-08-17

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앞으로가 더 문제. 정말입니다. 앞으로가 더 문제이지요.

매수심리는 끝이 없고 서울 입주물량은 탈탈 터니 한두 방울 겨우 나올까 말까합니다. 그러니까... 왜 그랬어요.

수도권 입주물량

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*서울, 경기, 인천 입주물량 (~2025)

​

​

물론 아파트 가격의 상승이 꼭 '입주물량' 하나의 요인으로 되는 건 아닙니다. 하지만 꽤나 큰 비중을 차지합니다. 왜냐하면 이 입주물량이라는 게 여러 군데에 영향을 미치기 때문입니다. '패닉 바잉'이라고 일컫던 작년부터의 2030 세대들의 아파트 매매 현상은 입주물량의 감소 예측으로 인한 공포심으로부터 시작되었으니까요. 기사에서 쓰여져 있듯이, 일반 재건축 재개발을 통해 일반분양을 한다고 해도 그 물량이 턱도 없이 모자란 상황인게 명확하니까요.

​

"입주 물량이 턱없이 적어진대"

"뭐라구? 나는 청약을 노리고 있었는데?"

"정신차려, 청약은 이미 만점 통장 잔치라구. 너 통장 몇 점인데?"

"19점..."

"정신차려, 지금 부동산 가봐. 난리도 아니야. 내 주위 친구들 하나둘씩 계약하고 있어. 더 오르기 전에 서둘러."

​

뭐 이렇게 말이지요. 물량 감소 현상을 보고 동요되는 마음이 2030세대들을 등 떠민거지요. 입주물량과 매수심리는 같이 다닐 수 밖에 없는 듯 합니다.

​

​

​

어려워지는 아파트 투자

무엇보다 걱정되는 건 투자 난이도가 극악이 되었다는 것입니다. 대출, 세금 규제는 물론이고 '변종'이 득실득실 해졌구요, 까딱 스텝 꼬였다가는 나락이 될 수 있는 상황입니다.

​

주의할 점이 무엇이 있느냐. 어디서부터 이야기해야할지도 막막하지만, 우선은 평범한(?) 1주택자라고 가정해두고 고민해야할 것들을 써볼게요.

​

*무주택자는 크게 고민할 게 없습니다. 위에 썼듯이 무주택자는 오히려 지금 너무 심플해졌거든요. 내 예산에 맞는 제일 좋은 집 사면 됩니다. 내가 실거주를 할 거라면 (제일 베스트) 보금자리론과 같은 LTV 완화 대출을 받으시구요, 아무리 그래도 그런 썩은 집/먼 집/무서운 집에는 못들어가겠다, 싶으시면 가지고 있는 자금 모두 모아서 가능한 한 제일 좋은 집을 갭으로 사두시면 됩니다. 본인은 월세로 이동하시구요. 그리고 열심히 원화채굴 하시면 됩니다. 실거주 비과세를 노린다면 그 집에 들어가면 될테고요, 아니라면 그냥 두시면 됩니다. 그럼 내 세금(양도세)은 어쩌냐구요? 지금 세금이 문제가 아니거든요. 이 상승장에 가만히 있다가는 코 베이고 귀 베이고 사지절단 나게 생겼으니까요.

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어려운 이유는?​

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​

그리고 어렵다는 투자 난이도, 대체 뭐가 그리 어려운지 하나씩 짚어봅니다. 아마 지금 당장 떠오르지 않는 건 놓칠 수도 있겠지만 가장 기본적인 것들입니다.

​

​

① 대출

◦ 조정대상지역, 투기과열지구에 따라 LTV,DTI 적용이 다릅니다.

◦ 다른 집의 대출을 받으려면 종전주택 처분 서약이 필요합니다.

◦ 1억 넘는 신용대출은 주택 구매에 제한을 받습니다.

◦ 내 집값이 많이 올라서 추가 담보대출을 받으려고 해도 생활안정자금 1억원이 한도입니다. 물론 이 돈으로 다른 주택 구매하면 안됩니다.

◦ 분양 받은 아파트의 중도금 대출 역시 종전주택 처분과 전입 조건이 있어야만 합니다.

◦ DSR 대출 규제가 신설되었습니다. 이제 내가 버는 수입에서 원리금을 갚을 수 있는 수준을 지정해서 그에 맞춰서 대출금액이 산정됩니다.

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② 세금

◦ 취득세 : 1주택자라면 2번째 주택을 매매 할 때 8.8%의 세율을 적용 받습니다.

◦ 재산세 : 다행히 9억 이하 주택은 재산세를 조금 줄여주었다고 합니다. (0.05%)

◦ 종합부동산세 : 조정대상지역 2주택을 보유하는 경우, 대상이 될 수 있습니다. 과세표준에 따라 다릅니다. (1.2~6%)

◦ 양도소득세 : 단기/장기에 따라 다릅니다. 그리고 조정대상지역 2주택부터 세율 중과를 받습니다. (+20%)

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③ 규제지역에 대한 이해

◦ 주택이 있는 위치를 기준으로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉩니다.

◦ 각 규제지역에 따라 조합원 지위양도제한, 분양권 전매제한, 분양 재당첨 제한, 장특공 배제 등의 제한이 있습니다.

◦ 규제지역은 기본적으로 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.

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④ 변종 주거시설 범람

◦ 아파트 가격이 오르니 아파트 처럼 생긴 오피스텔(아파텔), 생활형숙박시설이 판을 칩니다.

◦ 민간임대아파트 분양도 인기가 많구요.

◦ 아파트의 여러 규제를 피해가는 변종 주택은 상승장에는 괜찮지만 하락장이 오면 무시무시하게 될지도 모릅니다.

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꼭 고민하고 알아보자

여러 규제와 선택지를 요리조리 잘 피해서 도달해야 하는 요즘의 부동산 투자입니다. 저는 지금 개인 명의로 N개의 아파트 및 오피스텔(아파텔)을 보유하고 있지만, 저 역시 모든 것을 피해갈 수는 없었습니다. 개수를 늘리는 대신 버릴 건 과감하게 버렸구요. 꾸준히 규제 사항들을 팔로우 업 하고 있지만 아마도 제가 놓친 것도 상당부분 있을 것이라서 사실 지금 저도 두렵습니다.

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위에 제시한 체크리스트는 극히 일부분일 뿐입니다. 하지만 가장 기본적인 것들이라 아파트 매수 전 꼭 고민하고 알아보아야 할 사항들입니다. 꼭 각자 상황에 맞춰서 자세히 들여다봐야합니다. 무엇보다 자금 계획이 꼬이지 않도록 신중해야합니다. 검색의 생활화를 몸소 익혀두는 것이 좋습니다.

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극강의 난이도 속에서 모두들 잘 살아남으시길 바랍니다.

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(펌)전세대출 규제가 불러올 영향

정부는 추석 이후 새로운 규제를 시행하겠다고 예고했는데요, ‘전세대출 규제’ 부터 시행될 것으로 보입니다. 홍남기님 또한 “하반기 전세대출은 스퀴즈(squeeze)할 수밖에 없다.”고 말하기도 하셨고요. 전세대출에 강한 디레버리징을 유도하는 정책이 나올 모양입니다.

전세대출 규제.

2019년 12월에도 이 얘기가 나왔습니다. 정부는 주택 가격 상승을 이끄는 유동성 공급 창구 중 하나가 전세대출이라는 것을 이미 알고 있습니다. 그럼에도 ‘전세 = 서민’ 프레임 때문에 규제하려는 시도는 번번히 무산되어 왔구요. 지난 2019년 12월에는 전세대출 규제 소문이 퍼지고 4일이 채 지나지 않아 전면 철회하기도 했습니다. 국민의 반발이 어마어마하게 거셌기 때문입니다.

하지만 이번에는 상황이 달라 보입니다. 시중은행은 전세대출에 상당히 소극적으로 바뀐 게 두 달이 다 되어 갑니다. 그럼에도 국민적인 반발이 그리 눈에 띄지 않습니다. 심리적으로 지친 분들이 많이 계셔서 그런 건지, 작년 하반기부터 이어져 온 가파른 전세보증금 인상에 적응하셔서 그런 건지, 잘 모르겠습니다. 정부에서도 몇 차례 간을 보더니 이제는 시행해도 되겠다는 생각에 전세대출 규제를 본격화하려는 움직임이 보이고요.

이번의 전세대출 규제는 과거의 다른 부동산 규제와 지향점이 다르다고 느껴집니다. 주택 가격이나 임대 가격의 조절을 위해 규제를 시행한다기 보다는, ‘가계부채 관리’의 목적으로 시행되기 때문입니다. 전세대출이든 주택담보대출이든 가계부채 총량 관리라는 목표 하에서 시행되는 규제인 거죠. 매매와 전세 가격의 변화는 아마도 사이드 이펙트 정도로 취급하지 않을까 싶습니다.

이런 규제가 더 무섭고, 잘 대응해야 합니다. 주택 가격에 개입하겠다는 정책은 주택 매매 및 임대 시장이 손상되지 않게 선을 조절하지만, 목표가 ‘디레버리징’인 정책은 시장의 붕괴는 어느 정도 용인하겠다는 의미이기 때문입니다. 디레버리징, 즉 파티의 종료 시점에 앉을 의지가 없다면 파산하겠지요. 조심해야 합니다.
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전세대출 규제 정책이 유발할 주택 매매 및 임대 가격의 변화

전세대출 규제가 가해지더라도 서울 및 수도권을 비롯한 업무지구 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 높은 아파트, 소위 상급지 아파트의 매매 및 전세 가격에는 거의 영향을 주지 않을 것으로 보입니다. 영향을 주지 않는다는 말은 매매 및 임대 가격의 추세에 영향을 주지 않을 것이라는 의미일 뿐입니다. 다른 요인이 유지된다면 현재의 매매 및 임대 가격의 상승 흐름이 지속될 것으로 보입니다.

상급지 아파트(서울 및 수도권을 비롯한 업무지구 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 높은 아파트)는 이미 ‘똘똘한 한 채’ 패러다임이 강하게 적용되는 지역입니다. 전세대출 규제 시행 시 일부 노이즈가 예상되기는 합니다만(2019년 12월 18일 이후 매매계약한 주택 중 보증금 승계 매수한 경우, 현재 주택 가격이 15억 이상인 경우 전세보증금 반환대출 불가 – 12.16. 규제의 보완 대책), 이 세그먼트는 전세 유동성으로 가격이 유지되는 구조가 아니기 때문에 시장의 매매 및 임대가격 추세에 영향을 주지는 않을 것 같습니다. 물론 본인이 노이즈 케이스에 속한다면 상당히 머리가 아프겠지요.
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반면, 아파트라 하더라도 임대 비율이 높거나 인근에 레버리징할 수 있는 업무지구가 적은 지역, 그리고 아파트가 아닌 주택 중 주거 쾌적성이 떨어지는 입지의 주택은 전세대출 규제 시행 이후 매매와 임대 가격 모두 하방 압력이 발생할 것으로 보입니다.

전세대출 규제는 유동성의 회수인데요, 앞서 말씀드린 것 처럼 상급지 아파트는 전세대출로 가격이 유지되는 구조가 아니기 때문에 전세 유동성 감소가 매매 및 임대 가격에 줄 영향은 제한적일 것입니다. 하지만 주거 쾌적성이 떨어지는 지역은 전세대출이 가격을 유지하고 상승 시키는 주요 요소입니다. ‘매매하기는 싫고 거주는 해야 하니 전세대출 받아서 일단 살자. 어차피 보증금은 돌려받을 수 있으니까.’라는 패러다임으로 돌아가는 세그먼트는 전세대출이라는 대규모 레버리지가 감소하면 시장에서 종전의 보증금 규모를 모두 소화하지 못할 수 있습니다. 더군다나 ‘보증금’은 ‘나중에 받을 수 있는 돈’이기 때문에, 보증금을 꽤 높이더라도 일단은 대출해서 다 지불하는 경우가 많습니다. 이사하는 번거로움을 감수하기보다 보증금 상승분을 맞추는 게 가계 입장에서 합리적인 의사결정이기 때문입니다.

즉 보증금의 시장가액은 주택의 매매가격과는 질적으로 다릅니다. 매매가격은 대체로 효율적으로 책정되지만, 보증금은 그렇지 않습니다. 어차피 받을 돈이라는 심리로 인해 보증금은 꽤 비효율적으로 책정되고, 레버리지가 감소하면 쉽게 하락 전환할 수 있습니다.
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그렇다면, 전세대출을 규제하면 임대 시장은 어떻게 바뀌어 갈까요?

저는 전세의 월세화가 가속될 것으로 봅니다. 2017년부터 계속 해 온 이야기인데, 실제로도 그간 월세 전환이 많이 되었습니다. 현 정부의 주택 정책은 일관적으로 ‘월세 거주’를 가리키고 있습니다. 정부를 지지하는 분들은 쉽게 공감하시지 못하는 부분인데, 김수현님의 책과 그간 시행한 정부의 정책, 앞으로 계획된 정부의 주거 정책을 보시면 일관적으로 ‘월세 거주’라는 방향을 가리키고 있다는 점을 찾으실 수 있으실 겁니다. 실제로 현 정부에서 임대 시장의 월세화가 급격히 진행된 현실 또한 바라보시면 좋겠습니다. 관리를 잘 하는 정부의 특성 상, 관리하기 좋은 월세를 지향하는 것입니다.

정부가 시행하는 다양한 공공주택 정책 또한 ‘월세 거주’를 지향점으로 하고 있습니다. 공공임대에서 100% 보증금으로만 거주 가능한 전세 유형은 얼마 되지 않고, 최소한 반전세부터 시작합니다. 월세, 즉 마이너스 현금흐름은 피할 수 없는 요소입니다.

현 정부에서 촉진한 ‘민간 임대사업자’ 또한 월세 거주의 확대를 목표로 했습니다. 그 과정에서 여러 잡음이 생기자 일단은 한발 물러서긴 했습니다만, 민간 임대사업자는 전세 보증금을 받는 대신 임대물건의 담보대출 + 임차인의 월세로 돌아가는 구조를 목표로 했습니다. 공공주택은 ‘집주인이 국가인 월세’라면, 민간 임대사업자는 ‘집주인이 민간인인 월세’인 구조였죠. 공공만으로는 임대주택 공급을 못 하니 민간과 공생하는 구조였습니다.

왜 월세인가

월세 얘기가 계속 나오는데요, 정부는 왜 월세 위주의 임대 시장을 만들려고 할까요? 저는 관리의 용이성 때문에 월세 전환을 유도한다고 보았습니다. 정부 입장에서 월세는 관리가 용이하고 전세는 관리가 어렵습니다.

월세는 주택 자산의 가격, 부채(담보대출 및 보증금), 수익률(월세) 파악이 전세에 비해 용이합니다. 월세 임대주택의 취득은 자기자본 + 담보대출을 통하므로, 정부에서는 주택의 가격과 부채비율을 쉽게 계산할 수 있습니다. 또한 규제도 쉽게 가할 수 있구요(실제로 민간 임대사업자가 주택 취득을 목적으로 하는 대출은 금지하는 식으로 규제를 가하기도 했습니다.). 여기에 월세가 얼마인지 파악하면, 자산 별로 수익률을 쉽게 파악할 수 있습니다. 가계부채가 얼마인지, 그 중 주택 취득에 들어간 담보대출은 얼마인지, 월세 보증금은 얼마인지 모두 파악할 수 있게 되는거죠.

반면, 전세는 보증금으로 돌아가는 시장이기 때문에 관리가 어렵습니다. 전세는 그 자체로 대출인데요, 주택 가격의 일부를 조달하는 '사금융'이라 말할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 대출을 받는 구조란 거죠. 여기서 전세대출은 임차인이 금융기관에서 대출을 받아 임대인에게 빌려주는 데 사용되고요.

문제는 전세 보증금이 사인간의 계약이기 때문에 사금융의 규모를 정확히 파악하기 어렵고, “적절한 규제를 가하기 어렵다”는 데에 있습니다. 우선 규모 파악에 있어서는 임대현황 신고를 의무화해도 제대로 안 하는게 현실이고, 전입신고와 확정일자 내역으로 보증금을 파악하기도 하는데 정확도가 아주 높다고 말하기는 어렵습니다. 가계부채가 문제라고는 하는데, 정확한 전세 보증금의 규모조차 파악되지 않습니다. 가계부채에 대한 처방을 내리려면 진단을 해야하는데, 진단 과정에서 전세로 인한 현상(가계부채 수준) 파악이 잘 안되는 거죠. 전세를 월세로 전환하면 깔끔하게 파악되고요.

정부 입장에서 전세를 관리하기 어려운 다른 이유 중 하나는 “사금융이기 때문에 적절한 규제를 가하기 어렵다.”는 점입니다. 사금융이다 보니 주거생계와 걸려있기도 하고, 애초에 제도권이라 말하기 힘드니 규제 근거도 빈약하고요.

갭투자의 함정

대표적인 예로 ‘갭투자’라고 불리는 전세 레버리지를 활용한 주택 취득은 정부의 주택 규제에 큰 구멍을 만들어내고 있습니다. 전세가율이 60%인 주택을 갭 취득하면 사실상 LTV 60% 대출을 사용한 거래입니다. 매수자 입장에선 심지어 무이자 대출이기까지 합니다. 주택 매매 시 LTV 규제와 신용대출 규제를 폭넓게 가하고 있는데, 전세 레버리지를 활용하면 이 모든 규제를 우회할 수 있습니다. 정부 입장에선 전세때문에 주택시장 전체를 관리할 수 없다는 생각이 들겁니다.


이렇게, 정부에서는 전세가 늘 골칫거리였습니다. 그러니 ‘시장의 정상화’를 위해 임대 시장을 월세로 재편하자는 게 현 정부의 일관된 주택 정책이었고, 지금까지 잘 이행되어 왔습니다. 3기 신도시가 사실상 임대도시라는 점 또한 현 정부의 주택 정책을 잘 보여주고요.

이로 인한 문제점

문제는 ‘시장의 정상화’는 대개 사회적 비용을 요구하고, 그 결과로 거주비용의 상승을 이끌 수 있다는 점입니다. 국민들은 여기서 선택해야 합니다. 시장을 정상화(정부의 관점)시키는 대신 높은 거주비용을 부담할 것인지, 비정상적인(?, 물론 정부 관점) 시장을 용인하는 대신 거주비용을 낮게 유지할 것인지를요.

시장의 정상화가 고비용을 촉진한 예로 주택의 보유세(재산세 + 종부세)가 있습니다. 주택의 보유세가 너무 낮다는 지적이 있었는데요, 정부는 이를 ‘정상화’시키기 위해 보유세를 대폭 인상했습니다. 보유세의 산정 근거가 되는 공시가격도 급격히 인상시켰구요. 그 결과 모두가 바라던 대로 정의로운 조세가 실현되고 있습니다.

하지만, 시장의 정의로움과 금전적 부담은 별개의 이야기입니다. 대개 정의로움은 비용을 요구합니다. 임대인은 증가한 조세를 임차인에게 부담시키며 전세를 반전세로 바꾸어가고 있습니다. 높아진 공시가격은 분양 주택의 가격을 크게 높이고 있습니다. 이는 곧 수분양자인 국민의 금전적 부담으로 이어집니다. 분양가가 높아지면 분양가만 높아지겠습니까? 인근의 매매가격도 높아집니다.

전세대출 규제를 통한 정상적인 월세 시장으로의 재편 또한 비슷한 결과를 낳지 않을까 싶습니다. 주택은 필수 재화기 때문에 시장의 플레이어, 즉 대한민국 국민 입장에서는 선택할 수 있는 길이 그리 많지 않습니다. 주택을 매매해서 임대 시장에서 탈출할 것인지, 현재의 주거비용과 동일한 다른 지역으로 이동할 것인지, 현재 지역에서 머물며 높아지는 비용을 감수할 것인지 등, 전세대출 규제가 가해지면 시장의 플레이어가 행동할 수 있는 방향은 몇 가지로 좁혀집니다. 이런 경로를 곰곰히 생각해 보면, 전세대출 규제는 결국 월세의 가속화라는 결과를 낳을 것만 같습니다. 주거비용의 상승이라는 사이드 이펙트와 함께요.

대안은?

그러면 어떻게 해야 좋을까요? 대안이 있을까요?

저도 잘 모르겠습니다. 이제는 각자가 매매로 거주할지 임대로 거주할지 선택해야 할 시점이 아닌가 싶습니다. 다들 아시다시피 선진국은 월세 위주의 임대 시장으로 돌아갑니다. 선진국의 일반적인 근로자는 생애소득을 통해 수도의 주택을 취득하기가 매우 어렵습니다. 그동안 우리나라는 ‘비정상적인 시장’인 탓에 근로자도 생애소득의 절반으로 수도의 주택 취득이 가능했고, ‘비정상적인 시장’인 탓에 전세라는 사금융이 발달해서 강남과 같은 주요지역에 비교적 낮은 비용으로 살 수도 있었습니다. 하지만 매매 시장이 ‘정상화’되는 과정에서 주택의 가격은 급등했고, 임대 시장이 ‘정상화’되는 과정에서 전세가 월세로 전환되며 주택이라는 자산의 성향이 자본차익 대신 현금흐름 확보로 바뀌어가고 있습니다. 이 모두 선진국에서 공통적으로 일어나는 현상입니다.

더 좋은 정책을 제안하지는 못하겠습니다. 제안할 역량이 안 됩니다. 다만, 이제는 거주유형을 자발적으로 선택할 수 있는 시간도 그리 길게 남지는 않았다는 생각도 듭니다. 매매와 임대를 선택할 수 있었던 시장이, 쉽사리 매매 시장에 접근할 수 없도록 바뀌어가고 있습니다. 더군다나 현재의 20대 이하는 사회에 진출할 때 시작부터 월세 생활을 하게 될 확률이 높아 보이는데, 사회 초년생부터 마이너스 현금흐름을 박고 시작하는게 정말이지 미국을 보는 기분입니다. 안타깝습니다.


주택 시장에 조정이 온다는 예측이 많이 나옵니다. 정부에서도 상투를 걱정하라는 이야기도 계속 나오고요. 그런데 이 상황에서 경제위기가 발발한다고 해도 과거(IMF, 서브프라임)처럼 주택 가격이 장기간 급락할지는 의문입니다. IMF 시기에는 ‘잔뜩 쌓였던 공급 + 실물경제위기’ 탓에 주택 가격의 급락이 장기간 지속된 것이었고, 지난 서브프라임 시기 또한 ‘잔뜩 쌓였던 공급 + 금융경제위기’ 탓에 주택 가격의 급락이 이례적으로 장기간 지속된 것이었습니다. 더 구체적으로 말씀드리면, IMF 시기에는 노태우의 주택공급 200만호 준공 직후라 온 국토에 집이 지어진 직후였고, 서브프라임 시기는 서울 도심지 대규모 재생의 피날레가 울리던 시기였습니다. 여러분이 좋아하시는 초품아 대단지아파트의 메이저 브랜드의 아파트가 눈 뜨면 쏟아지던 시기였습니다. 그러니 실물경제든 금융경제든 위기가 터지자, 어려움에 처한 주택 소유자의 물건을 시장이 소화를 못한 것입니다. 이미 시장에 집이 널려있었거든요.



지금은 어떤가요? 서울 도심지에는 10년 이상 공급이 적체되어 왔고, 2017년부터 서울 및 수도권 주요지역은 레버리지 사용을 강력하게 틀어막아서 금융적으로 매우 건전한 시장으로 가격이 상승해 왔습니다. 이 상황에서 실물경제위기든 금융경제위기든 발발한다 한들, 주요 지역의 레버리지 사용이 한정적이고(LTV 40% 이하 + 신용대출 1억) 공급마저 틀어막혀 있으니 조정이 오더라도 그리 길 것 같지가 않습니다. 애초에 관리의 정부인지라, 주택 매매시장의 레버리지를 초우량 대출로 채워 뒀습니다. 주택 매매시장은 Covid-19가 오든 말든 꿈쩍도 않고 상승하는 식으로 건전성을 과시했고요.

아무튼, 이런저런 말이 길었네요. 계속되는 주택 규제가 정부 입장에서는 관리의 용이성을 확보하기 때문에 좋겠지만, 국민에게는 금전적인 부담으로 다가올 가능성이 높아 보입니다. 늘 그랬듯 각자도생의 시기라 생각합니다.