정부는 추석 이후 새로운 규제를 시행하겠다고 예고했는데요, ‘전세대출 규제’ 부터 시행될 것으로 보입니다. 홍남기님 또한 “하반기 전세대출은 스퀴즈(squeeze)할 수밖에 없다.”고 말하기도 하셨고요. 전세대출에 강한 디레버리징을 유도하는 정책이 나올 모양입니다.
전세대출 규제.
2019년 12월에도 이 얘기가 나왔습니다. 정부는 주택 가격 상승을 이끄는 유동성 공급 창구 중 하나가 전세대출이라는 것을 이미 알고 있습니다. 그럼에도 ‘전세 = 서민’ 프레임 때문에 규제하려는 시도는 번번히 무산되어 왔구요. 지난 2019년 12월에는 전세대출 규제 소문이 퍼지고 4일이 채 지나지 않아 전면 철회하기도 했습니다. 국민의 반발이 어마어마하게 거셌기 때문입니다.
하지만 이번에는 상황이 달라 보입니다. 시중은행은 전세대출에 상당히 소극적으로 바뀐 게 두 달이 다 되어 갑니다. 그럼에도 국민적인 반발이 그리 눈에 띄지 않습니다. 심리적으로 지친 분들이 많이 계셔서 그런 건지, 작년 하반기부터 이어져 온 가파른 전세보증금 인상에 적응하셔서 그런 건지, 잘 모르겠습니다. 정부에서도 몇 차례 간을 보더니 이제는 시행해도 되겠다는 생각에 전세대출 규제를 본격화하려는 움직임이 보이고요.
이번의 전세대출 규제는 과거의 다른 부동산 규제와 지향점이 다르다고 느껴집니다. 주택 가격이나 임대 가격의 조절을 위해 규제를 시행한다기 보다는, ‘가계부채 관리’의 목적으로 시행되기 때문입니다. 전세대출이든 주택담보대출이든 가계부채 총량 관리라는 목표 하에서 시행되는 규제인 거죠. 매매와 전세 가격의 변화는 아마도 사이드 이펙트 정도로 취급하지 않을까 싶습니다.
이런 규제가 더 무섭고, 잘 대응해야 합니다. 주택 가격에 개입하겠다는 정책은 주택 매매 및 임대 시장이 손상되지 않게 선을 조절하지만, 목표가 ‘디레버리징’인 정책은 시장의 붕괴는 어느 정도 용인하겠다는 의미이기 때문입니다. 디레버리징, 즉 파티의 종료 시점에 앉을 의지가 없다면 파산하겠지요. 조심해야 합니다. .
전세대출 규제 정책이 유발할 주택 매매 및 임대 가격의 변화
전세대출 규제가 가해지더라도 서울 및 수도권을 비롯한 업무지구 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 높은 아파트, 소위 상급지 아파트의 매매 및 전세 가격에는 거의 영향을 주지 않을 것으로 보입니다. 영향을 주지 않는다는 말은 매매 및 임대 가격의 추세에 영향을 주지 않을 것이라는 의미일 뿐입니다. 다른 요인이 유지된다면 현재의 매매 및 임대 가격의 상승 흐름이 지속될 것으로 보입니다.
상급지 아파트(서울 및 수도권을 비롯한 업무지구 접근성이 좋고 주거 쾌적성이 높은 아파트)는 이미 ‘똘똘한 한 채’ 패러다임이 강하게 적용되는 지역입니다. 전세대출 규제 시행 시 일부 노이즈가 예상되기는 합니다만(2019년 12월 18일 이후 매매계약한 주택 중 보증금 승계 매수한 경우, 현재 주택 가격이 15억 이상인 경우 전세보증금 반환대출 불가 – 12.16. 규제의 보완 대책), 이 세그먼트는 전세 유동성으로 가격이 유지되는 구조가 아니기 때문에 시장의 매매 및 임대가격 추세에 영향을 주지는 않을 것 같습니다. 물론 본인이 노이즈 케이스에 속한다면 상당히 머리가 아프겠지요. .
반면, 아파트라 하더라도 임대 비율이 높거나 인근에 레버리징할 수 있는 업무지구가 적은 지역, 그리고 아파트가 아닌 주택 중 주거 쾌적성이 떨어지는 입지의 주택은 전세대출 규제 시행 이후 매매와 임대 가격 모두 하방 압력이 발생할 것으로 보입니다.
전세대출 규제는 유동성의 회수인데요, 앞서 말씀드린 것 처럼 상급지 아파트는 전세대출로 가격이 유지되는 구조가 아니기 때문에 전세 유동성 감소가 매매 및 임대 가격에 줄 영향은 제한적일 것입니다. 하지만 주거 쾌적성이 떨어지는 지역은 전세대출이 가격을 유지하고 상승 시키는 주요 요소입니다. ‘매매하기는 싫고 거주는 해야 하니 전세대출 받아서 일단 살자. 어차피 보증금은 돌려받을 수 있으니까.’라는 패러다임으로 돌아가는 세그먼트는 전세대출이라는 대규모 레버리지가 감소하면 시장에서 종전의 보증금 규모를 모두 소화하지 못할 수 있습니다. 더군다나 ‘보증금’은 ‘나중에 받을 수 있는 돈’이기 때문에, 보증금을 꽤 높이더라도 일단은 대출해서 다 지불하는 경우가 많습니다. 이사하는 번거로움을 감수하기보다 보증금 상승분을 맞추는 게 가계 입장에서 합리적인 의사결정이기 때문입니다.
즉 보증금의 시장가액은 주택의 매매가격과는 질적으로 다릅니다. 매매가격은 대체로 효율적으로 책정되지만, 보증금은 그렇지 않습니다. 어차피 받을 돈이라는 심리로 인해 보증금은 꽤 비효율적으로 책정되고, 레버리지가 감소하면 쉽게 하락 전환할 수 있습니다. .
그렇다면, 전세대출을 규제하면 임대 시장은 어떻게 바뀌어 갈까요?
저는 전세의 월세화가 가속될 것으로 봅니다. 2017년부터 계속 해 온 이야기인데, 실제로도 그간 월세 전환이 많이 되었습니다. 현 정부의 주택 정책은 일관적으로 ‘월세 거주’를 가리키고 있습니다. 정부를 지지하는 분들은 쉽게 공감하시지 못하는 부분인데, 김수현님의 책과 그간 시행한 정부의 정책, 앞으로 계획된 정부의 주거 정책을 보시면 일관적으로 ‘월세 거주’라는 방향을 가리키고 있다는 점을 찾으실 수 있으실 겁니다. 실제로 현 정부에서 임대 시장의 월세화가 급격히 진행된 현실 또한 바라보시면 좋겠습니다. 관리를 잘 하는 정부의 특성 상, 관리하기 좋은 월세를 지향하는 것입니다.
정부가 시행하는 다양한 공공주택 정책 또한 ‘월세 거주’를 지향점으로 하고 있습니다. 공공임대에서 100% 보증금으로만 거주 가능한 전세 유형은 얼마 되지 않고, 최소한 반전세부터 시작합니다. 월세, 즉 마이너스 현금흐름은 피할 수 없는 요소입니다.
현 정부에서 촉진한 ‘민간 임대사업자’ 또한 월세 거주의 확대를 목표로 했습니다. 그 과정에서 여러 잡음이 생기자 일단은 한발 물러서긴 했습니다만, 민간 임대사업자는 전세 보증금을 받는 대신 임대물건의 담보대출 + 임차인의 월세로 돌아가는 구조를 목표로 했습니다. 공공주택은 ‘집주인이 국가인 월세’라면, 민간 임대사업자는 ‘집주인이 민간인인 월세’인 구조였죠. 공공만으로는 임대주택 공급을 못 하니 민간과 공생하는 구조였습니다.
왜 월세인가
월세 얘기가 계속 나오는데요, 정부는 왜 월세 위주의 임대 시장을 만들려고 할까요? 저는 관리의 용이성 때문에 월세 전환을 유도한다고 보았습니다. 정부 입장에서 월세는 관리가 용이하고 전세는 관리가 어렵습니다.
월세는 주택 자산의 가격, 부채(담보대출 및 보증금), 수익률(월세) 파악이 전세에 비해 용이합니다. 월세 임대주택의 취득은 자기자본 + 담보대출을 통하므로, 정부에서는 주택의 가격과 부채비율을 쉽게 계산할 수 있습니다. 또한 규제도 쉽게 가할 수 있구요(실제로 민간 임대사업자가 주택 취득을 목적으로 하는 대출은 금지하는 식으로 규제를 가하기도 했습니다.). 여기에 월세가 얼마인지 파악하면, 자산 별로 수익률을 쉽게 파악할 수 있습니다. 가계부채가 얼마인지, 그 중 주택 취득에 들어간 담보대출은 얼마인지, 월세 보증금은 얼마인지 모두 파악할 수 있게 되는거죠.
반면, 전세는 보증금으로 돌아가는 시장이기 때문에 관리가 어렵습니다. 전세는 그 자체로 대출인데요, 주택 가격의 일부를 조달하는 '사금융'이라 말할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 대출을 받는 구조란 거죠. 여기서 전세대출은 임차인이 금융기관에서 대출을 받아 임대인에게 빌려주는 데 사용되고요.
문제는 전세 보증금이 사인간의 계약이기 때문에 사금융의 규모를 정확히 파악하기 어렵고, “적절한 규제를 가하기 어렵다”는 데에 있습니다. 우선 규모 파악에 있어서는 임대현황 신고를 의무화해도 제대로 안 하는게 현실이고, 전입신고와 확정일자 내역으로 보증금을 파악하기도 하는데 정확도가 아주 높다고 말하기는 어렵습니다. 가계부채가 문제라고는 하는데, 정확한 전세 보증금의 규모조차 파악되지 않습니다. 가계부채에 대한 처방을 내리려면 진단을 해야하는데, 진단 과정에서 전세로 인한 현상(가계부채 수준) 파악이 잘 안되는 거죠. 전세를 월세로 전환하면 깔끔하게 파악되고요.
정부 입장에서 전세를 관리하기 어려운 다른 이유 중 하나는 “사금융이기 때문에 적절한 규제를 가하기 어렵다.”는 점입니다. 사금융이다 보니 주거생계와 걸려있기도 하고, 애초에 제도권이라 말하기 힘드니 규제 근거도 빈약하고요.
갭투자의 함정
대표적인 예로 ‘갭투자’라고 불리는 전세 레버리지를 활용한 주택 취득은 정부의 주택 규제에 큰 구멍을 만들어내고 있습니다. 전세가율이 60%인 주택을 갭 취득하면 사실상 LTV 60% 대출을 사용한 거래입니다. 매수자 입장에선 심지어 무이자 대출이기까지 합니다. 주택 매매 시 LTV 규제와 신용대출 규제를 폭넓게 가하고 있는데, 전세 레버리지를 활용하면 이 모든 규제를 우회할 수 있습니다. 정부 입장에선 전세때문에 주택시장 전체를 관리할 수 없다는 생각이 들겁니다.
이렇게, 정부에서는 전세가 늘 골칫거리였습니다. 그러니 ‘시장의 정상화’를 위해 임대 시장을 월세로 재편하자는 게 현 정부의 일관된 주택 정책이었고, 지금까지 잘 이행되어 왔습니다. 3기 신도시가 사실상 임대도시라는 점 또한 현 정부의 주택 정책을 잘 보여주고요.
이로 인한 문제점
문제는 ‘시장의 정상화’는 대개 사회적 비용을 요구하고, 그 결과로 거주비용의 상승을 이끌 수 있다는 점입니다. 국민들은 여기서 선택해야 합니다. 시장을 정상화(정부의 관점)시키는 대신 높은 거주비용을 부담할 것인지, 비정상적인(?, 물론 정부 관점) 시장을 용인하는 대신 거주비용을 낮게 유지할 것인지를요.
시장의 정상화가 고비용을 촉진한 예로 주택의 보유세(재산세 + 종부세)가 있습니다. 주택의 보유세가 너무 낮다는 지적이 있었는데요, 정부는 이를 ‘정상화’시키기 위해 보유세를 대폭 인상했습니다. 보유세의 산정 근거가 되는 공시가격도 급격히 인상시켰구요. 그 결과 모두가 바라던 대로 정의로운 조세가 실현되고 있습니다.
하지만, 시장의 정의로움과 금전적 부담은 별개의 이야기입니다. 대개 정의로움은 비용을 요구합니다. 임대인은 증가한 조세를 임차인에게 부담시키며 전세를 반전세로 바꾸어가고 있습니다. 높아진 공시가격은 분양 주택의 가격을 크게 높이고 있습니다. 이는 곧 수분양자인 국민의 금전적 부담으로 이어집니다. 분양가가 높아지면 분양가만 높아지겠습니까? 인근의 매매가격도 높아집니다.
전세대출 규제를 통한 정상적인 월세 시장으로의 재편 또한 비슷한 결과를 낳지 않을까 싶습니다. 주택은 필수 재화기 때문에 시장의 플레이어, 즉 대한민국 국민 입장에서는 선택할 수 있는 길이 그리 많지 않습니다. 주택을 매매해서 임대 시장에서 탈출할 것인지, 현재의 주거비용과 동일한 다른 지역으로 이동할 것인지, 현재 지역에서 머물며 높아지는 비용을 감수할 것인지 등, 전세대출 규제가 가해지면 시장의 플레이어가 행동할 수 있는 방향은 몇 가지로 좁혀집니다. 이런 경로를 곰곰히 생각해 보면, 전세대출 규제는 결국 월세의 가속화라는 결과를 낳을 것만 같습니다. 주거비용의 상승이라는 사이드 이펙트와 함께요.
대안은?
그러면 어떻게 해야 좋을까요? 대안이 있을까요?
저도 잘 모르겠습니다. 이제는 각자가 매매로 거주할지 임대로 거주할지 선택해야 할 시점이 아닌가 싶습니다. 다들 아시다시피 선진국은 월세 위주의 임대 시장으로 돌아갑니다. 선진국의 일반적인 근로자는 생애소득을 통해 수도의 주택을 취득하기가 매우 어렵습니다. 그동안 우리나라는 ‘비정상적인 시장’인 탓에 근로자도 생애소득의 절반으로 수도의 주택 취득이 가능했고, ‘비정상적인 시장’인 탓에 전세라는 사금융이 발달해서 강남과 같은 주요지역에 비교적 낮은 비용으로 살 수도 있었습니다. 하지만 매매 시장이 ‘정상화’되는 과정에서 주택의 가격은 급등했고, 임대 시장이 ‘정상화’되는 과정에서 전세가 월세로 전환되며 주택이라는 자산의 성향이 자본차익 대신 현금흐름 확보로 바뀌어가고 있습니다. 이 모두 선진국에서 공통적으로 일어나는 현상입니다.
더 좋은 정책을 제안하지는 못하겠습니다. 제안할 역량이 안 됩니다. 다만, 이제는 거주유형을 자발적으로 선택할 수 있는 시간도 그리 길게 남지는 않았다는 생각도 듭니다. 매매와 임대를 선택할 수 있었던 시장이, 쉽사리 매매 시장에 접근할 수 없도록 바뀌어가고 있습니다. 더군다나 현재의 20대 이하는 사회에 진출할 때 시작부터 월세 생활을 하게 될 확률이 높아 보이는데, 사회 초년생부터 마이너스 현금흐름을 박고 시작하는게 정말이지 미국을 보는 기분입니다. 안타깝습니다.
주택 시장에 조정이 온다는 예측이 많이 나옵니다. 정부에서도 상투를 걱정하라는 이야기도 계속 나오고요. 그런데 이 상황에서 경제위기가 발발한다고 해도 과거(IMF, 서브프라임)처럼 주택 가격이 장기간 급락할지는 의문입니다. IMF 시기에는 ‘잔뜩 쌓였던 공급 + 실물경제위기’ 탓에 주택 가격의 급락이 장기간 지속된 것이었고, 지난 서브프라임 시기 또한 ‘잔뜩 쌓였던 공급 + 금융경제위기’ 탓에 주택 가격의 급락이 이례적으로 장기간 지속된 것이었습니다. 더 구체적으로 말씀드리면, IMF 시기에는 노태우의 주택공급 200만호 준공 직후라 온 국토에 집이 지어진 직후였고, 서브프라임 시기는 서울 도심지 대규모 재생의 피날레가 울리던 시기였습니다. 여러분이 좋아하시는 초품아 대단지아파트의 메이저 브랜드의 아파트가 눈 뜨면 쏟아지던 시기였습니다. 그러니 실물경제든 금융경제든 위기가 터지자, 어려움에 처한 주택 소유자의 물건을 시장이 소화를 못한 것입니다. 이미 시장에 집이 널려있었거든요.
지금은 어떤가요? 서울 도심지에는 10년 이상 공급이 적체되어 왔고, 2017년부터 서울 및 수도권 주요지역은 레버리지 사용을 강력하게 틀어막아서 금융적으로 매우 건전한 시장으로 가격이 상승해 왔습니다. 이 상황에서 실물경제위기든 금융경제위기든 발발한다 한들, 주요 지역의 레버리지 사용이 한정적이고(LTV 40% 이하 + 신용대출 1억) 공급마저 틀어막혀 있으니 조정이 오더라도 그리 길 것 같지가 않습니다. 애초에 관리의 정부인지라, 주택 매매시장의 레버리지를 초우량 대출로 채워 뒀습니다. 주택 매매시장은 Covid-19가 오든 말든 꿈쩍도 않고 상승하는 식으로 건전성을 과시했고요.
아무튼, 이런저런 말이 길었네요. 계속되는 주택 규제가 정부 입장에서는 관리의 용이성을 확보하기 때문에 좋겠지만, 국민에게는 금전적인 부담으로 다가올 가능성이 높아 보입니다. 늘 그랬듯 각자도생의 시기라 생각합니다.
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<주위 아파트 시세>
아파트,100세대이상,20평형대
(2021.04 실거래기준)
(2021.04 호가기준)
아파트,300세대이상,20평형대
<강서구>
아파트 공급물량 (+3년)..;;;;
매매,전세 시장강도.
전세 수요가 압도적이다.
수요량에 턱없이 못미치는 입주량...
대부분의 서울이 이렇다.
<직주 등>
*지하철,버스 이용
마곡지구까지 20분,
여의도까지 20분,
상암까지 30분,
광화문까지 50분,
강남까지 50분 (9호선 급행타면 신논현 30분)
<주변 각종 호재 기사>
CJ부지 : 가양의 코엑스
인창개발이 제안한 계획안에 따르면 해당 구역은 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설이 들어선다. 해당 부지 면적은 10만 5775㎡, 연면적 79만 7149㎡ 규모다. 서울의 대표적인 복합시설인 강남구 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡)보다 1.5배 이상 크다.
동시에 해당 지역은 준공업지구로 아파트도 지을 수 있는 구역이지만, 인창 개발 측은 공동 주택 없이 복합 상업 시설로만 개발할 계획이다. 매각 이전 CJ측이 계획했던 아파트 조성 계획이 바뀐 셈이다.
구체적으로 해당 부지에는 지신산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설, 판매시설이 들어선다. 매각 이전 CJ측이 제안했던 공원(1333㎡)을 폐지하고 어린이 공원 면적도 3958㎡에서 3043㎡으로 축소한다. 아파트 조성이 백지화되면서 도서관(1150㎡)도 폐지하겠다는 게 인창개발 측 복안이다.
[단독]가양동 ‘CJ부지’ 새 청사진 나온다…'가양 코엑스’ 본격화 - 이데일리, 2020-11-02
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1. 자나 깨나 중요한 세금계산서 관리
똑똑한 비용처리의 가장 기본은 법적으로 인정되는 증빙서류를 잘 챙기는 것부터 시작합니다. 현행법에 따르면 3만 원을 넘는 지출에는 반드시 적격 증빙이 되는 영수증이 필요하죠. 이와 같은 서류가 없으면 금액이 많고 적고를 떠나서 비용을 인정받을 수 없어 고스란히 세금을 내야 합니다.
2. 홈택스에 사업용 신용카드를 등록하세요
개인사업자는 본인 명의로 된 업무용 신용카드나 체크카드를 홈택스에 등록해야만 사업용 신용카드로 인정받을 수 있습니다. 카드를 분실하거나 재발급받는 경우에도 이런 정보를 꼭 갱신해야 하는데요. 홈택스에 카드가 등록되어 있으면 증빙 관리가 매우 편리하기에 세금 신고 기간 전에 미리미리 이런 부분을 챙겨두는 것이 좋습니다.
3. 접대비, 경조사비도 비용처리 하세요
접대비나 거래처 관련 경조사 비용 역시 소득세 비용처리가 가능합니다. 접대비는 1만 원을 넘는 경우 무조건 증빙서류가 필요하며 경조사 관련한 비용은 청첩장, 부고 문자 등의 증빙 서류가 있다면 각각 20만 원의 소득세 비용처리를 할 수 있습니다. 만약 증빙 서류가 없을 시 통장에서 경조사 인출 비용 여부를 체크하는 습관을 들이는 것이 필요합니다.
4. 차량의 경우 경차나 9인 이상 차량, 화물차를 구매하세요
2018년 개정된 세법에 따르면 일반 개인사업자가 차량을 구매할 때 연간 1,000만 원 정도 비용처리가 가능합니다. 만약 더 비싼 차량을 사게 되면 그 나머지 비용처리를 받을 수 없기에 현금으로 싸게 구입하거나 장기할부로 구매하는 것이 좋습니다. 또한 일반 승용차를 구매할 경우에는 부가가치세 공제는 불가능하나 경차나 9인 이상 차량, 화물차를 구매하면 부가가치세 공제도 가능하고 소득세 비용처리도 가능해 더 많은 절세를 받을 수 있습니다. 이런 경우 연간 한도 없이 비용처리가 가능하고 주유비, 수리비 등 차량 관련 비용 또한 부가세 및 소득세 비용처리까지 할 수 있어 큰 이득이죠.
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5. 대출이자도 비용처리 가능합니다
사업과 관련해 대출을 받았을 경우 수령한 대출금 자체는 비용처리가 되지 않지만, 대출이자는 소득세 신고 시에 비용처리가 가능합니다. 단, 자산을 초과하는 대출 금액에 관해서는 경비처리가 불가능하기에 본인의 자산을 확인하고 대출액을 조정해야 합니다.
6. 전기, 가스, 수도, 통신 요금도 놓치지 마세요
전기는 한국전력에서 도시가스는 가스회사에서 사업자등록번호가 기재된 영수증을 발급받고, 수도요금은 따로 계산서를 신청하면 비용처리를 할 수 있습니다. 대부분 사업자가 놓치는 부분이 휴대전화 요금과 관련된 것인데요. 일반적으로 개인사업자는 본인 명의 휴대전화를 5개까지 사업자 명의를 등록하고 세금계산서를 발급받을 수 있습니다. 따라서 반드시 확인하고 통신사에 요청해야 합니다.
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1. 사업과 관련 없는 지출은 비용처리 하지 않습니다
당연한 말이지만 비용처리는 사업을 하는 동안에 사업으로 발생한 지출에 대해서만 해야 합니다. 간혹 절세를 위해 개인적인 지출을 가짜 서류를 만들어 편법으로 신고하는 경우가 있죠. 이는 국세청의 감시 대상이 되거나 오히려 더 많은 세금을 국세청에 납부하게 되는 등 문제가 생길 수 있습니다.
2. 비용처리와 소득공제는 다릅니다
직장인의 경우, 연말정산으로 사적인 지출에 대해 소득공제를 받게 되는데요. 개인사업자는 사업을 하면서 매출을 만들어야 하고, 그 매출을 위한 경비를 비용처리로 인정받기 때문에 종합소득세를 절감할 수 있는 것입니다. 개인사업자는 비용처리를 받는 대신 소득공제를 받을 수 없기에 직장인들처럼 굳이 개인 신용카드를 쓰거나 현금 영수증을 받을 필요가 없습니다.
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3. 세금 신고할 때 영수증을 전부 제출해야 하는 것은 아닙니다
세금 신고를 할 때 그동안 사용한 모든 지출 영수증을 제출해야 한다고 알고 계시는 분들이 있는데요. 모든 영수증을 제출할 필요없이 5년 동안 잘 보관하고 있다가 이 영수증을 근거로 신고만 잘하면 됩니다.
4. 부가세 10%를 절대 아끼지 마세요
신용카드 결제를 하거나 세금계산서를 요구할 시 10% 부가세를 내야 합니다. 이 부가세가 아까워서 현금결제를 하는 사업자분들이 있으나 이는 피하는 것이 좋습니다. 세금계산서는 증빙이 되기 때문에 부가세는 다 돌려받을 수 있을 뿐 아니라 종합소득세까지 줄여주기 때문이죠. 현금으로 결제하는 것보다 부가세를 주고 세금계산서를 받는 것이 훨씬 유리합니다.
5. 적격 증빙이 인정되는 영수증이 필요합니다
아무 영수증이나 받는다고 비용처리가 되지 않습니다. 비용을 지출했다는 것을 증명할 자료인 적격 증빙이 되는 영수증이 필요하죠. 이 경우에는 반드시 영수증에 판매자와 구매자의 사업자 정보가 있어야 하며 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드, 체크카드 영수증만 유효합니다. 직원이나 프리랜서처럼 사업자등록이 안 된 사람에게 지출할 경우에는 원천징수영수증을 발행하면 적격 증빙을 인정받을 수 있습니다.
6. 인건비는 반드시 계좌로 지급하세요
일반적으로 개인사업자 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 항목은 인건비입니다. 소규모 사업장의 경우 인건비를 통장이 아니라 현금으로 지급하여 관련 절세 혜택을 잘 받지 못하는 경우가 많습니다. 증빙 관리를 위해서 인건비는 현금 대신 계좌로 지급하여 근거를 남기는 것이 유리합니다.
자영업자에게 비용처리는 절세의 기본이자 첫걸음이라고 할 수 있습니다. 생각보다 다양한 세금 공제를 받을 수 있기 때문에 작은 부분까지 꼼꼼하게 신고해야 한다는 사실을 꼭 기억하세요.
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제프, 너도 언젠가 알게 될 게다. 똑똑한 것보다 친절한 것이 더 어려운 일이라는 걸 말이야.
재능은 쉽습니다. 그저 주어지는 것이니까요. 선택은 어려울 수 있습니다. 조심하지 않으면 자신의 재능에 현혹될 수 있기 때문이죠.
앞으로도 많은 재능을 가진 인재들이 우리 인간의 문명에 등장할 겁니다. 그렇다면 여러분은 이런 재능을 어떻게 사용하시겠습니까? 여러분이 자부심을 갖게 될 것은 재능일까요, 선택일까요?
정말 어려운 선택이었죠. 하지만 결국 저는 한번 시도해보기로 했습니다. 시도했다가 실패하는 건 후회스럽지 않을 것 같은데, 시도조차 해보지 않는다면 후회가 계속 따라다닐 거란 생각이 들었습니다.
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남이 만든 신조를 따르겠습니까, 아니면 내가 신조를 만들어내겠습니까? 쉬운 인생을 택하시겠습니까, 아니면 봉사와 모험의 삶을 사시겠습니까? 어려운 상황이 닥치면 포기하시겠습니까, 아니면 끈질기게 매달려보시겠습니까? 냉소적인 사람이 되겠습니까, 아니면 호기심을 가지고 개척해나가는 사람이 되시겠습니까?
As a kid, I spent my summers with my grandparents on their ranch in Texas. I helped fix windmills, vaccinate cattle, and do other chores. We also watched soap operas every afternoon, especially Days of Our Lives. My grandparents belonged to a Caravan Club, a group of Airstream trailer owners who traveled together around the US and Canada and every few summers we’d join the caravan. We’d hitch up the Airstream to my grandfather’s car and off we’d go and align with 300 other Airstream adventurers. I loved and worshiped my grandparents and I really looked forward to these trips.
On one particular trip I was about 10 years old, I was rolling around in the big bench seat in the back of the car. My grandfather was driving and my grandmother had the passenger seat. She smoked throughout these trips and I hated the smell.
At that age, I’d take any excuse to make estimates and do minor arithmetic. I’d calculate our gas mileage, figure out useless statistics on things like grocery spending. I’d been hearing an ad campaign about smoking. I can’t remember the details, but basically the ad said, “Every puff of a cigarette, take some number of minutes off of your life.” I think it might’ve been two minutes per puff.
At any rate, I decided to do the math for my grandmother. I estimated the number of cigarettes per day, estimated the number of puffs per cigarette and so on. When I was satisfied that I’d come up with a reasonable number, I poked my head into the front of the car, tapped my grandmother on the shoulder and proudly proclaimed,
“At two minutes per puff, you’ve taken nine years off of your life.”
I have a very vivid memory of what happened next, and it was not what I had expected. I expected to be applauded for my cleverness and my arithmetic skill. “Jeff, you’re so smart. You had to have made some tricky estimates, figure out the number of minutes in a year and do some division.” That’s not what happened.Instead, my grandmother burst into tears.
I sat in the backseat. I Didn’t know what to do while my grandmother was crying. My grandfather, who’d been driving in silence, pulled over onto the shoulder of the highway. He got out of the car and came around and opened my door and waited for me to follow.
Was I in trouble? My grandfather was a highly intelligent, quiet man. He had never said a harsh word to me and maybe this was to be the first time. Or maybe he would ask that I get back in the car and apologize to my grandmother. I had no experience in this realm with my grandparents and no way to gauge what the consequences might be.
We stopped beside the trailer. My grandfather looked at me and after a bit of silence he gently and calmly said, “Jeff, one day you’ll understand that it’s harder to be kind than clever.”
What I want to talk to you about today is the difference between gifts and choices.
Cleverness is a gift. Kindness is a choice.
Gifts are easy. They’re given, after all. Choices can be hard.You can seduce yourself with your gifts if you’re not careful.
And if you do, it’ll probably be to the detriment of your choices. This is a group with many gifts. I’m sure one of your gifts is the gift of a smart and capable brain. I’m confident that’s the case because admission is competitive. And if there weren’t some signs that you’re clever, the Dean of Admissions wouldn’t have let you in.
Your smarts will come in handy because you will travel in a land of marvels. We humans, plotting as we are, will astonish ourselves. We’ll invent ways to generate clean energy and a lot of it. Atom by atom we’ll assemble small machines that can enter cell walls and make repairs. This month comes the extraordinary but inevitable news that we’ve synthesized life. In the coming years we’ll not only synthesize it, but engineer it to specifications. I believe you’ll even see us understand the human brain. Jules Verne, Mark Twain, Galileo, Newton, all the curious from the ages would have wanted to be alive most of all right now. As a civilization, we will have so many gifts just as you as individuals have so many individual gifts as you sit before me. How will you use these gifts, and will you take pride in your gifts or pride in your choices?
I got the idea to start Amazon 16 years ago. I came across the fact that web usage was growing at 2300% per year and I’d never seen or heard of anything the grew that fast. The idea of building an online bookstore with millions of titles, something that simply couldn’t exist in the physical world was very exciting to me. I had just turned 30 years old and I’d been married for a year.
I told my wife MacKenzie that I wanted to quit my job and go do this crazy thing that probably wouldn’t work since most startups don’t and I wasn’t sure what would happen after that. Mackenzie, also a Princeton grad and sitting here in the second row, told me I should go for it.
As a young boy, I had been a garage inventor. I’d invented an automatic gate closer out of cement filled tires, a solar cooker that didn’t work very well out of an umbrella and aluminum foil, baking pan alarms to entrap my siblings. I’d always wanted to be an inventor and she wanted me to follow my passion.
I was working at a financial firm in New York City with a bunch of very smart people and I had a brilliant boss I much admired. I went to my boss and told him I was going to start a company selling books on the internet. He took me on a long walk in Central Park, listened carefully to me and finally said, “That sounds like a really good idea, but it would be an even better idea for someone who didn’t already have a good job.”
That logic made some sense to me and he convinced me to think about it for 48 hours before making a final decision. Seen in that light it really was a difficult choice, but ultimately I decided I had to give it a shot.
I didn’t think I’d regret trying and failing. And I suspected I would always be haunted by a decision to not try at all. After much consideration, I took the less safe path to follow my passion and I’m proud of that choice.
Tomorrow in a very real sense your life, the life you author from scratch on your own begins.
How will you use your gifts? What choices will you make?
Will inertia be your guide or will you follow your passions?
Will you follow dogma or will you be original?
Will you choose a life of ease or a life of service and adventure?
Will you wilt under criticism or will you follow your convictions?
Will you bluff it out when you’re wrong or will you apologize?
Will you guard your heart against rejection or will you act when you fall in love?
Will you play it safe or will you be a little bit swashbuckling?
When it’s tough, will you give up or will you be relentless?
Will you be a cynic or will you be a builder?
Will you be clever at the expense of others or will you be kind?
I will hazard a prediction. When you are 80 years old and in a quiet moment of reflection narrating for only yourself the most personal version of your life story, the telling that will be most compact and meaningfulwill be the series of choices you have made in the end.
We are our choices.Build yourself a great story. Thank you and good luck.
막대한 부를 일군 사람들은 늘 부정적인 영향에서 자신을 지킨다. 가난에 시달리는 사람들은 그렇지 않다. 성공한 사람들은 부정적인 영향력에 저항하는 마음을 지니고 있다. 부자가 되는 방법을 배우려고 이 책을 읽고 있다면, 자신을 주의 깊게 살펴보고 부정적인 영향을 잘 받는 사람인지 확인해야 한다. 자기 분석을 게을리하는 것은 열망을 달성할 권리를 포기한다는 말이다.
자기 분석을 하라. 다음의 질문을 자신에게 엄격하게 시행해보라. 조심스럽게 이 작업을 해나가라. 매복해서 기다리는 적을 살펴본다고 생각하라. 현실의 강대한 적을 다루듯이 자신의 결점을 다루어야 한다.
<생각하라 그리고 부자가 되어라>, 나폴레온 힐, 반니, p377
나를 이루는 것은 생각이다
나는 내가 원하는 그 무엇이든 마음 먹은대로 될 수 있다.
일주일에 두 번, 요가를 한다. 그때마다 생각하는 문장이다. 이 문장은 <생각하라 그리고 부자가 되어라>에서도 지속적으로 관통하는 주제이다. 바로 생각에 관한 것이다. 내가 통제할 수 있는 유일한 것은 내 생각 뿐이다. 내 생각을 통제하고, 그 생각이 나를 만들어낸다. 내가 잘 될 것이라는 생각, 부정적인 것은 멀리하려는 생각, 진짜 그렇게 될 것이라는 생각. 모든 생각들이 모여서 나를 이루게 된다. 나의 언행을 결정한다. 내가 숨쉬는 하루하루를 결정한다.
<생각하라 그리고 부자가 되어라> 마지막 장에서는 두려움에 대해 파헤쳐보면서, 나에게 부정적인 생각을 하게 하는 여러 요인들을 경계하라고 한다. 자기 분석하기설문을 통해 자신이 진짜 어떤 사람인지 알아보도록 한다. 이 설문은 하루 정도 시간을 따로 내어 답해보도록 하고 무엇보다 진실된 태도로 하는 것이 중요하다.
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나는 나를 알고 있는가
정답은 없다. 그저 나에게 솔직하게 답하는 것이 중요하다. 솔직하게 답한 문장은 큰 소리를 내어 읽어본다. 그렇게 자신에 대해 더 잘 알아본다. 그리고 몇 달에 걸쳐 매주 한 번씩 이 질문들을 다시 복기해본다. 대답할 수 없는 질문에 관해서는 나를 잘 아는 사람, 특히 아첨할 이유가 없는 사람에게 조언을 구해본다. 그들의 시각에서 자신을 들여다볼 수 있는 좋은 기회이다.
자기 분석하기 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ p379~383
◦ "기분이 안 좋아"라고 자주 불평하는가? 만약 그렇다면 무엇 때문인가?
◦ 다른 사람들의 사소한 잘못을 지적하고 화를 내는가?
◦ 일하면서 실수가 잦은가? 그렇다면 왜 그런가?
◦ 대화할 때 빈정대거나 공격적으로 말하는가?
◦ 누군가와 함께 일하는 걸 피하는가? 그렇다면 어째서인가?
◦ 소화불량에 자주 시달리는가? 그렇다면 무엇 때문인가?
◦ 자신의 직업을 좋아하는가? 그렇지 않다면 어째서인가?
◦ 자주 자기연민에 빠지는가? 그렇다면 어째서인가?
◦ 자기보다 앞서가는 사람들을 부러워하는가?
◦ 성공과 실패 중 무엇을 더 많이 생각하는가?
◦ 나이가 들수록 자신감이 떨어지는가?
◦ 어떤 실수를 하든, 거기에서 가치 있는 것을 배우는가?
◦ 지인이나 친척들이 당신을 걱정하게 두는가? 그렇다면 어째서인가?
◦ 삶이 짜릿하다가도, 어느 때는 의기소침해지곤 하는가?
◦ 당신을 가장 북돋아주는 사람은 누구인가? 무슨 이유에서인가?
◦ 부정적인 영향 혹은 당신을 낙담시키는 일을 피할 수 있는데도 참고 견디는가?
◦ 용모에 신경을 쓰는가? 그렇지 않다면 언제, 무슨 이유에서인가?
◦ 문제를 회피할 방편으로, 문제에 대해 신경 쓸 시간조차 없도록 다른 일로 분주하게 행동하는가?
◦ 자신이 '줏대 없는 사람'이라고 생각하는가? 다른 사람들이 당신의 생각을 침해하도록 놔두는가?
◦ 스스로 방지할 기회가 있는데도 걱정을 내버려두는가? 그렇다면 어째서인가?
◦ 마음을 가라앉히려고 술, 마약, 담배 같은 중독성 물질에 기대는가? 그렇다면 어째서 의지력을 발휘하지 않고 그런 행위를 하는가?
◦ 누군가가 당신에게 '잔소리'를 하는가? 그렇다면 무슨 이유에서인가?
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◦ 명확한 목표를 가지고 있는가? 그렇다면 그것은 무엇이고, 그 목표를 달성하기 위해 어떤 계획을 세우고 있는가?
◦ 6가지 기본적인 두려움에 시달리고 있는가? 그렇다면 어떤 두려움에 시달리고 있는가? (가난, 비판, 질병, 사랑하는 사람을 잃을지 모른다는 두려움, 노년)
◦ 다른 사람들의 부정적인 영향에서 자신을 보호할 방법을 가지고 있는가?
◦ 긍정적인 마음을 유지하고자 자기암시를 이용하는가?
◦ 물질적 소유물과 생각을 다스릴 권한 중 무엇이 더 가치 있게 느껴지는가?
◦ 자신의 판단과 다른 의견에 쉽게 영향을 받는가?
◦ 오늘 하루 동안 자신의 지식 창고나 마음에 어떤 가치 있는 것을 더 했는가?
◦ 자신을 불행하게 만드는 상황을 똑바로 직시하는가, 아니면 책임을 회피하는가?
◦ 실수와 실패를 분석하고, 거기에서 이점을 취하려고 애쓰는가, 아니면 그럴 필요가 없다는 태도를 취하는가?
◦ 당신은 사람들이 공감을 구하면서 자신의 걱정거리를 털어놓는 사람인가?
◦ 평소 당신은 개인적 발전에 도움이 될 교훈이나 영향력을 스스로 선택하는가?
◦ 당신은 다른 사람들에게 부정적인 영향을 주는 사람인가?
◦ 다른 사람들의 어떤 습관이 당신을 가장 짜증나게 하는가?
◦ 스스로 의견을 생각해내는가, 다른 사람들의 영향을 받는가?
◦ 자신을 낙담시키는 부정적인 영향에서 스스로를 지킬 정신 상태를 구축하는 방법을 알고 있는가?
◦ 믿음과 희망을 고취시키는 일에 종사하고 있는가?
◦ 온갖 두려움에서 해방될 정신적 힘이 자신에게 있다고 의식적으로 생각하는가?
◦ 종교가 긍정적인 마음가짐을 유지할 수 있게 해주는가?
◦ 다른 사람들의 걱정을 함께 나누어야 한다는 의무감을 느끼는가? 그렇다면 어째서인가?
◦ 유유상종'이라는 말을 믿는가? 그렇다면 자신이 어떤 친구에게 끌리는지 살펴보라. 거기에서 자신에 대해 무엇을 알게 되었는가?
◦ 가장 가까운 사람과 당신이 겪는 어떤 불행이 연관성이 있지는 않을까?
◦ 친구라고 여겼는데, 사실상 당신의 마음에 가장 부정적인 영향을 미친 최악의 적이었던 사람은 없는가?
◦ 자신에게 도움이 되는 사람과 해를 끼치는 사람을 어떤 근거로 판단하는가?
◦ 가장 친한 친구는 정신적으로 당신보다 나은 사람인가, 아닌가?
◦ 하루 24시간 동안 다음의 일에 어느 정도의 시간을 바치는가?
- 직업, 잠, 놀이와 휴식, 유용한 지식 습득, 시간 죽이기
◦ 아는 사람 중에서
- 가장 당신을 독려하는 사람은 누구인가?
- 가장 경고를 많이 하는 사람은 누구인가?
- 가장 당신을 낙담시키는 사람은 누구인가?
◦ 가장 큰 걱정은 무엇인가? 왜 그것을 참고 있는가?
◦ 다른 사람이 요구하지도 않은 조언을 마음대로 해댈 때, 그것을 아무 의문 없이 받아들이는가, 아니면 왜 그가 그런 행동을 하는지 따져보는가?
◦ 가장 열망하는 일은 무엇인가? 그 열망을 달성하고 싶은가? 그것을 위해 다른 열망들을 한 켠에 미뤄둘 수 있는가? 그 열망을 달성하려면 매일 어느 정도의 시간을 바쳐야 하는가?
◦ 마음을 자주 바꾸는가? 그렇다면 어째서인가?
◦ 시작한 일을 대개 끝까지 하는 편인가?
◦ 다른 사람들의 사업이나 직위, 학위, 부 같은 것에 쉽게 영향을 받는가?
◦ 다른 사람들이 당신에 대해 하는 말이나 행동에 쉽게 영향을 받는가?
◦ 당대 가장 위대한 인물은 누구라고 생각하는가? 그 사람의 어떤 점이 당신보다 나으며, 존경할 만한가?
◦ 이 질문에 얼마나 시간을 투자해서 대답하고 있는가? (최소한 하루는 필요하다.)
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이 대전제를 미리 인정하고 받아들이는 것이 중요하다. 나이와는 상관없다. 어리든 늙었든 인생이 불공평하다는 점을 아는 사람과 아닌 사람은 큰 차이가 있다.
태어날 때부터 사람은 자기만의 자질을 타고난다.
어떤 이는 지능이 높다.
어떤 이는 육체적으로 월등하다.
어떤 이는 부자 부모를 두었다.
어떤 이는 어딘가가 불편하다.
어떤 이는 예술적 감각이 뛰어나다.
그냥 그렇게 태어난 것이다. 근데 그렇다고 그냥 그렇게 태어난 걸 뭘 어쩌겠는가?
그런데 이것을 인정하지 못하고 자신이 가지고 있지 않은 자질을 시기하는 사람들이 무수히 많다. 이런 짓을 왜 하나. 고작 시간 낭비일 뿐인데 말이다. 억울하다고? 물론, 억울하다. 억울하지만 어쩌겠는가. 억울한 상황에 있는 그 사실만이 중요한 것이다. 억울해 한다고 바뀌는 것은 하나도 없다. 내 안의 것이 그렇게 주어진 것이다. 이것을 받아들여야 한다.
나와 사람들의 생각이 다를 때
나는 그렇게 생각하지 않는데, 사람들은 돈이 중요하다고 한다.
나는 그렇게 생각하지 않는데, 사람들은 예쁜/잘생긴 사람을 좋아한다.
나는 그렇게 생각하지 않는데, 사람들은 고학력자를 뽑는다.
나는 그렇게 생각하지 않는데, 사람들은 SKY를 선호한다.
외적인 부분도 마찬가지다. 나는 그것이 옳다고 생각하지 않는데, 사람들은 그렇지 않다. 사람들 대다수가 원하는 것이 나의 가치관과 안맞는다면, 그럼 어떻게 하겠는가? 방법은 두 가지다. 내가 그 사람이 되거나, 아니면 내가 사회의 가치관을 바꿀 수 있을 정도의 권력을 갖거나.
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불공평하다는 사실을 받아들이면
인생이 불공평하다는 사실은 너무나도 잔인하다. 왜냐하면 나도 이것을 받아들이는데 정말 고통스러웠기 때문이었다. 하지만 불공평하다는 사실을 받아들이지 않고 계속 부정해봤자 하루하루 손해를 보는 건 나였다. 이것을 빨리 받아들이고 '완벽한 그 사람'처럼 되려면 하루라도 난 더 바쁘게 움직여야 했다. 완벽한 그 사람은 가만히만 있어도 나보다 더 빨리 앞서가기 때문이다. 즉, 완벽한 그 사람이 한 발 걸을 때 나는 최소 두 발자국은 걸어야지만 언젠가는 마주칠 수 있는 것이다. 돈도 그렇고 공부도 그렇고 외모도 그렇고 건강도 그렇다.
내가 자연스럽게 갖지 못했던 그것들
아파트 값이 천정부지 오른다.
그런데 나는 그 값이 정상적이지 않다고 생각한다.
하지만 슬프게도 시장은 냉정하게 아파트 값을 귀신같이 측정한다. 사람들이 원하는 그 아파트는 그 값을 주고도 사는 사람이 있다는 것이 그 증거이다.
내가 아파트를 사지 않을 것이라면 모를까, 만일 아파트를 살 것이라면 나는 그 값을 받아들이고 얼른 소유할 수 있는 방법을 알아봐야 한다.
누군가가 부모님한테 건물을 물려받았다고 한다.
그런데 나는 건물주인 그 사람이 자신의 노력으로 얻은 것이 아니기 때문에 그 결과가 무가치하다고 생각한다.
하지만 슬프게도 취득하기까지의 경위가 어떻든간에 건물주는 건물주다. 월세를 받을 수 있는 권리(가치)를 소유하고 있다.
내가 건물을 갖고 싶다면, 상속이든 말든 상관없이 어떻게 건물을 가질 수 있는지만을 고민해야 한다.
누군가가 전문직이 되었다고 한다.
그런데 나는 전문직이 될 수 없는 어쩔 수 없는 이유 때문에 되지 못했으니 속사정을 살펴보면 전문직이나 나나 다를 바 없다고 생각한다.
하지만 슬프게도 사람들은 전문직인 그 사람을 더 잘났다고 생각한다. 전문직으로 누릴 수 있는 것들은 그 사람들 뿐이다.
내가 전문직이 되고 싶다면, 핑계대지 않고 하루라도 빨리 첫 단계를 시작하는 것이 맞다.
나 스스로 이루어낼 수 있는 결과선
인생이 불공평하다는 전제를 빨리 받아들이자. 그리고 더욱 멋지게, 나 스스로 완벽한 그 사람이 되어보자. 내가 부러워했던, 질투했던, 원했던 완벽한 그 사람이 되어보자. 누구의 탓도 아닌, 오롯이 내 노력으로 된다면 얼마나 멋있는가. 내 스스로가 얼마나 당당한가. 얼마나 즐거울까.
현실적으로 가능한 것과 아닌 것을 판단하고, 완벽한 그 사람이 될 수 있는 길을 걷자. 우리는 할 수 있다.
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