- 손품으로 할 수 있는 부동산 사이트 -

1. 땅에 대한 것과 주변상황파악을 할수 있는 사이트

http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

2. 토지이음과 비슷하지만 지구단위계획도 열람되고 각종 고시정보와 건축심의 자료까지 볼수 있는 사이트

https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU0000000000

3. 노후도를 볼수 있는 유일한 사이트

https://www.bdsplanet.com/map/realprice_map.ytp

4. 임대주택의 모든것을 알수 있는 사이트

- 유형별로 모두 파악가능, 임대료까지

https://www.myhome.go.kr/hws/portal/sch/selectRsdtRcritNtcView.do

5. 통빌라 주인찾거나 토지주를 알 수 있는 사이트

- 빌라나 아파트 알아 볼때 토지소유권이 없는 건물등기만 있을때

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

7. 대법원 등기광장

- 법인, 개인등 등기관련 정보를 볼수 있고 다양한 자료를 볼수 있습니다.

https://data.iros.go.kr/

8. 렌트홈

- 등록  임대주택을 지도로 조회가능

https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

9. 주변 상황파악할때

특히 일조권, 조망권등을 알아 볼때 유용

https://map.seoul.go.kr/smgis2/

10. 각종 정비사업과 지주택, 가로주택, 소규모재건축등을 알 수 있는 클린업시스템의 업글버젼

https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do

11. 상권 및 임대료등 근생관심있으신 분들에게 유용한 사이트

https://www.nemoapp.kr/

12. 가로주택을 검토하는 사이트

직접 영역을 정해서 노후도 및 사업가능성을 알아 볼수 있는 사이트인데 1시간 이내로 이메일로 결과를 알려줍니다. (강력추천)

https://garohousing.lh.or.kr/

13. 실거래조회 사이트

빌라투자 관심있는 분들에게 추천합니다.

http://rt.molit.go.kr/

14. 전문적인 지식이 좀 필요한 사이트이지만 손품의 끝판왕이라 볼수 있는 사이트입니다.

http://www.nsdi.go.kr/lxmap/index.do#

15. 노후도를 망가뜨리는 신축행위(지분쪼개기)를 미리 알아 볼수 있는 사이트인데 허가접수중인 사항을 미리 알아 볼수 있습니다.

허가 착공, 준공등 정보를 미리 알 수 있습니다.

https://cloud.eais.go.kr/

본인의 현명한 기준과 선택을 믿으시길 바랍니다.

최우선변제금 소액임차인의 개념과 보장 조건 주의사항 연도별표

월셋집을 구하다보면 집에 대출(근저당)이 잡혀있는 경우를 쉽게 보실 수 있는데요,

경매 등 무슨 일이 생기더라도, 부동산과 집주인은 최우선변제금이라고 하며 월세 보증금은 보장 받을 수 있다고 합니다. 

과연 어떻게 돌려받을 수 있다는 것일까요? 최우선변제금과 소액임차인에 대해 알아봅니다. 

• 최우선변제금과 소액임차인이란
• 최우선변제금액(소액임차인)의 보장 조건
• 최우선변제금액(소액임차인)이면 보증금은 항상 안전한가
• 최우선변제금액(소액임차인) 연도별 표

최우선변제금과 소액임차인이란

소액임차인은 지역별 일정 기준금액 이하를 보증금으로 지불한 세입자를 말합니다. 

최우선변제금이란 소액임차인이면서 전입신고가 되어 있고 그 집에 거주하는 (대항력을 갖춘) 세입자가 경매 등으로 인해 주택에 문제가 생겼을 때 제일 먼저 보증금을 보장받을 수 있는 금액을 말합니다. 

예를 들어, 소액임차인이란 2022년 현재 서울시에서 월세(전세)를 1억 5천만원 이하의 보증금으로 거주하고 있는 세입자입니다.

최우선변제금이란 2022년 현재 서울시에서 소액임차인이면서 전입신고와 점유(대항력)를 하고 있는 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 5,000만원까지는 꼭 돌려받을 수 있다는 것입니다. 

최우선변제금액(소액임차인)의 보장 조건

• 소액임차인이어야 함.
• 전입신고가 되어 있어야 함.
• 집에 살고 있어야 함.(점유)

최우선변제금액(소액임차인)이면 보증금은 항상 안전한가

하지만 최우선변제금액 보장에는 주의할 점이 있습니다. 

내 보증금보다 미리 잡혀있는 대출(근저당)의 일자를 꼭 확인해야 합니다. 

앞서 설정된 대출(근저당권)의 날짜 기준으로 최우선변제금이 변경될 수 있기 때문입니다. 

예를 들어, 2022년 서울시에 있는 월셋집 보증금이 5,000만원인데, 만일 그 집이 2017년에 대출을 받았다고 한다면, 최우선변제금액의 보장은 2017년의 기준인 3,400만원이 됩니다. 즉, 내가 5,000만원으로 보증금을 지불하고 살다가 문제가 생기면 3,400만원까지만 보장 받을 수 있는 것이지요. 이런 경우에는 3,400만원 이하의 보증금을 지불하는 것이 안전합니다.

다가구주택(원룸상가주택 등)은 낙찰금액의 1/2만큼만 여러 명의 세입자가 나누어가진다는 점을 명심하세요. 

한 건물에 여러 가구가 사는 건물이 있습니다. 원룸 건물 대부분이 그런데요, 해당 원룸 건물의 주인이 1명이라면 다가구주택이라고 합니다. 다가구주택의 경우 경매로 건물 통째로 넘어가면, 낙찰금액의 1/2만큼만 보증금을 보장해줍니다. 하지만 이 보장금액은 건물에 살고 있는 세입자들이 나누어 가져야 하기 때문에 내 보증금 전부를 보장해주지 않을 수 있습니다. 

예를 들어, 내가 살고 있는 원룸 건물이 10억원에 낙찰된다고 한다면, 보증금 보장은 5억원입니다. 이 5억원을 건물에 살고 있는 세입자들이 나누어 가지게 됩니다. 세입자가 20명인데, 입주한 순서대로 보증금을 받을 수 있다고 한다면, 만일 나보다 앞서 입주한 세입자들이 5억원을 다 소진하게 된다면 나에게 돌아오는 보증금은 적어질 수 있는 것입니다. 

경매가 진행되게 되면 꼭 배당신청을 해야 합니다. 

내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된다면 꼭 배당신청을 해야 합니다. 최우선변제금액과 소액임차인 조건이 맞더라도 통보된 배당기일 전까지 배당신청을 하지 않는다면 보장해주지 않습니다. 

최우선변제금액(소액임차인) 연도별 표 

최우선변제금액을 보장해주는 날짜 기준을 잘 확인하세요.

나보다 앞서 설정된 대출(근저당)이 표 기준으로 언제 설정되었는지 확인하여, 그 기준으로 보증금을 설정하는 것이 안전합니다. 

최우선변제금과 소액임차인의 개념과 보장조건을 잘 확인하셔서 

집을 구할 때 꼭 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 해야 할 것입니다. 

부동산 복비 중개수수료 계산 요율 부가세 

부동산을 매매하거나 전세, 월세를 구할 때 꼭 사용되는 비용이 있습니다. 

바로 공인중개사에게 지불하는 복비(중개수수료) 입니다. 

최근 부동산 가격이 오르면서 복비 또한 상당히 부담이 될 수도 있는데요,

복비 중개수수료 계산법, 수수료율, 부가세 지불에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

• 복비 중개수수료 계산법
• 복비 중개수수료 수수료율
• 복비 중개수수료 부가세 지불
• 복비 중개수수료 저렴하게 하는 법

복비 중개수수료 계산법

부동산 복비 중개수수료는 법적으로 정해져있습니다. 

매매, 전세, 월세의 경우 모두 다르며, 주택인지 오피스(상가)인지에 따라도 다릅니다. 

수수료율은 상한 요율이기 때문에 최대금액값이 정해져 있습니다.

즉, 복비 중개수수료 계산을 해서 나온 가격 이상은 지불하지 않아도 됩니다. 

반대로 계산 가격보다 더 저렴하게 지불할 수도 있는 것입니다. 

네이버에서 중개수수료 계산기를 제공하고 있으니 간편하게 조회가 가능합니다. 

복비 중개수수료 수수료율

2021년 10월 새로운 수수료율 개편이 되었습니다. 

거래금액 기준입니다. 

주택 매매

• 2~9억원 0.4%
• 9~12억원 0.5%
• 12~15억원 0.6%
• 15억원 이상 0.7%

주택 임대(전세,월세)

• 1~6억원 0.3%
• 6~12억원 0.4%
• 12~15억원 0.5%
• 15억원 이상 0.6%

오피스텔 매매 

• 전용 85m2 이하 0.5%
• 그외 0.9%

오피스텔 임대 

• 전용 85m2 이하 0.4%
• 그외 0.9%

오피스 상가 토지 매매, 교환, 임대

• 0.9%

거래금액 계산방법

• 매매 : 매매금액
• 전세 : 전세금액
• 월세 : 보증금 + (월세X100) / 단, 계산금액이 5천만원 미만의 경우 보증금 + (월세X70)

복비 중개수수료 부가세 지불

부동산 복비 중개수수료 부가세 지불은 의무입니다. 
부동산중개업은 현금 영수증 의무 발급 업종입니다. 

복비 중개수수료의 10%을 별도로 지불합니다. 

현금영수증 발행이 가능합니다. 

복비 중개수수료 저렴하게 하는 법

복비 중개수수료는 상한요율이기 때문에

거래 전 협의를 통해 저렴하게 할 수 있습니다. 

매매, 임대 계약을 하기 전에 미리 공인중개사와 꼭 복비 중개수수료의 수수료를 협의하시길 바랍니다. 

최근 깡통전세 주의보가 많이 나오고 있습니다. 

이번 포스팅에서는 깡통전세가 무엇인지, 원인과 주의점, 피하는 방법 등을 알아보겠습니다.

전세를 계약하시기 전에 꼭 깡통전세에 대해 잘 알아두시고 진행하세요. 

내 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 방법입니다. 

• 깡통전세의 의미

• 깡통전세의 원인

• 깡통전세를 주의해야 할 곳

• 깡통전세를 피하는 방법

깡통전세란?

• 주택 가격의 매매가격과 전세가격의 격차가 좁아져서, 전세가격이 매매가격을 따라잡거나 추월하는 경우.
• 주택이 경매로 넘어가 유찰될 경우 통상 가격이 낮아지는 점을 고려해서 전세가율이 80% 가량 되면 깡통전세 위험이 크다고 본다.
  집값이나 전셋값이 떨어져 세입자가 전세 계약이 끝난 시점에서 전세보증금을 떼이거나 제때 돌려받지 못할 가능성이 커질 수 있어서이다. 

깡통전세는 왜 등장하는가?

집값 급등과 함께 소액으로 갭투자가 가능해서 수요가 몰렸던 곳에 등장한다.

외지인들의 투기성 주택 매입의 경우에 특히 깡통 전세의 원인으로 많이 지목되고 있다. 

갭투자는 전세를 끼고 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투기방식으로, 집주인은 전세보증금을 통해 무이자로 자금을 빌리는 효과를 낼 수 있다. 갭투자는 전세가율이 높을수록 자기 돈이 적게 들기 때문에 유리하다.

갭투자는 주택가격이 상승하고 거래량이 많은 상황에서는 문제될 것이 없다. 하지만 주택가격이 하락하고 금리가 오르면 위험하다.

갭투자를 무리해서(전세가격이 높은 상태에서) 한 경우, 최악의 경우 경매로도 넘어갈 수 있는데

경매가 집행되면 시세보다 현저하게 낮은 가격이 낙찰될 가능성이 크고, 

그후 선순위 채권자보다 임차인의 전세보증금이 뒷순위로 밀리게 되면 전세보증금 손실을 보게 된다.

이렇게 깡통전세가 등장하는 것이다.

깡통전세를 특히 주의해야할 곳은?

• 전세가율이 80%가 넘어가는 곳을 주의해야 한다.
• 주로 지방 중소 도시에서 빈번하게 등장한다.
• 수도권에서는 상대적으로 집값이 싼 도시형 생활주택에서 자주 나타났다. 
• 신축 빌라와 오피스텔 등 시세가 불분명한 곳
  특히 이자 지원 전세를 하는 경우, 전세 대출 이자를 지원하는 대신 퇴거 시 발생할 수 있는 전세금 미지급 위험은 보증보험을 통해 회피하려는 의도가 있을 수도 있다. 

깡통전세를 피하는 방법은?

• 전셋집을 찾을 때 지나치게 전세가율이 높은 집은 피하는 것이 좋다. 
• HUG의 전세보증금반환보증 상품에 가입하면 사고가 발생할 시 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 때문에 꼭 가입해야 한다.

▣ 윤정부 첫번째 부동산대책 주요 골자 (22.06.21.)

1. 상생 임대인 5%이내 인상시 실거주요건 혜택
2. 서민층 전세대출 지원 강화
3. 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원확대 (세액공제)
4. 민간건설임대, 공공임대 세제지원 강화
5. 미분양주택 매입시 세부담 경감 (5년간 종부세 합산배제)
6. 실거주 의무 개선 (처분조건 완화, 전입의무 완화)
7. 종부세 부담완화 및 현실화
8. 생애최초 주택 취득세 최대 200만원 면제
9. 공시가격제도 현실화 및 탄력적 적용
10. 청년, 신혼부부 40년만기 체증식 상환제 보금자리론 도입
11. 우대형 저축연금 대상 확대
12. 주택공급 250만호 로드맵
13. 청년 주거지원 패키지 마련
14. 분양가 상한제 합리화 (정비사업 필수사업비 반영, 자재인상분 반영 등)
15. HUG 고분양가 관리제도 개선 (자재비 반영, 인근시세 개선, 심사기준 공개, 이의신청 신설)
16. 규제지역 재검토 (6월말 발표, 조정지역 해제)

상생임대인 혜택 Q&A

Q. 다주택자가 A, B, C 주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대해줬다. 그렇다면 A, B, C 주택을 팔 때 매번 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.

A. 아니다. 양도세 비과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 수 있다. 예를 들어 A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 비과세 혜택을 준다. 먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못한다. 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

Q. 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나.

A. 그렇다. 지금은 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택, 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서다.

Q. 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데.

A. 그렇다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해준다. 세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대한다.

Q. 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나.

A. 그렇다. 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없다.

Q. 첫 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떤가.

A. 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아니다. 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용된다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 한다.

Q. 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나.

A. 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다.

Q. 1주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 됐다. 이 경우도 새로 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나.

A. 아니다. 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있다.

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• - 임차인 동의서, 전입세대 열람원, 등기부등본 > 구청 방문 / 공실인 경우에는 임차인동의서 필요 없음.
• - [ 렌트홈>임대사업자등록신청>임대사업자 등록말소 ] 에서도 가능
• - 구청 처리 후 등록말소사항 통보 > 세무서에서 사업자 말소 신청 (공실이 아닌 경우에는 사업자 말소 X)

 

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궁금해서 열심히 서칭해서 정리를 해본다. 하지만 틀릴 수 있다.

너무 많은 조건과 정책이 나왔기 때문에...

만일 이를 진행한다면 세무전문가, 법해석 상담 등 자신의 상황에 맞게 컨설팅이 필요해보인다.

 

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비트코인과 금은 공존할 수 있을까?

크리스 정,
2021.11.10 08:11 PDT

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'새로운 디지털 금', 비트코인으로 투자자들 몰려
금, 역사상 가장 오래된 인플레 헤지 안전 자산 
"인플레 장기적으로 실체화 되면 금이 힘 받을 것" 
"비트코인 위험자산, 금은 안전자산으로 접근해야"

바야흐로 인플레이션의 시대다. 지난 수십 년간 기술 혁신과 '글로벌라이제이션'으로 잠자고 있던 '인플레이션'이 코로나19 팬데믹으로 가속화하고 있다.

미국을 포함한 각국 정부가 팬데믹에 대응하기 위해 풀어놓은 유동성은 필연적으로 법정 화폐의 타락을 불렀다. 공급이 증가한 화폐의 값어치가 떨어지기 시작하면서 반대로 공급이 제한된 상품과 원자재들의 가격은 폭등하고 있다.

정부가 돈을 무한정 풀면서 소비가 살아났지만, 이를 충족하기 위한 생산망에 차질이 생기면서 물가는 뛰어올랐다. 물건을 만들기 위한 원자재가 부족했고, 인력난도 계속됐다.

반대로 투자자들에게는 기회가 됐다. 팬데믹이 초래한 법정화폐의 타락은 반대로 암호화폐의 생태계를 구축하는 밑거름이 됐다. 디지털 금이라 인식되는 비트코인은 한 코인당 무려 6만 8000달러를 넘어서면서 금보다 더 귀한 대접을 받고 있다.

반면 전통적인 인플레이션 헤지 투자처이자 귀금속의 왕으로 불리는 금은 초라하다. 심지어 목재 가격이 팬데믹 이후 500%에 가까운 폭등세를 보이는 동안 금은 40% 상승에 그쳤다.

연준의 인플레이션이 '일시적'이라는 주장이 점점 설득력이 없어지는 이때, 투자자들은 인플레이션에 대비하고 있다. 비트코인과 금 중 어떤 자산이 인플레이션에 효과적일까?

비트코인, 새로운 금으로 자리잡다

대세는 확실히 비트코인이다. 비트코인은 화요일(9일, 현지시각) 6만 8000달러를 돌파하며 새로운 사상 최고가를 경신했다. 단 한 달만에 40%가 넘게 폭등했다. 반면 금은 같은 기간 4% 상승에 머물렀다.

JP모건은 이에 "비트코인이 점점 더 새로운 금이 되어가고 있다"고 분석했다. 특히 "기관 투자자들이 인플레이션에 대한 헤지(Hedge)로 급격하게 비트코인으로 향하면서 투자를 가속화하고 있다"고 전했다.

JP모건은 지난 5월에만 해도 기관 투자자들이 비트코인에서 금으로 향하고 있다고 언급하면서도 여전히 비트코인이 장기적으로 14만 달러에 육박할 것으로 분석한 바 있다. 보고서는 "투자자들 사이에 인플레이션 우려가 다시 부각되면서 금이 아닌 비트코인을 인플레이션 헤지수단으로 사용하는 것에 관심이 높아졌다"고 주장했다.

이는 사실이 되어가고 있다. 자산운용사 피델리티에 따르면 1100명의 전문 투자자들을 대상으로 한 설문조사에서 이들은 비트코인이 다른 자산군과 밀접한 상관 관계가 없고, 인플레이션에 대한 헤지 능력이 있다고 응답했다. 또한 조사 대상 투자자 10명 중 거의 8명이 암호화폐를 포트폴리오에 포함시킬 것이라 답했다.

비트코인이 새로운 금으로 부각되면서 금에서 빠져나가는 자금 역시 증가하고 있다. 블룸버그 데이터에 따르면 올해 가장 큰 금 펀드에서 100억 달러 이상이 인출됐다.

새로운 시대의 흐름을 인정하는 금 투자자들도 있다. 귀금속 전문 투자그룹인 스프롯 에셋 매니지먼트의 존 해서웨이 선임 포트폴리오 매니저는 "우리의 투자 전략에 관심을 기울이는 이는 전혀 없다"며 "비트코인 투자자들은 머니 프린팅으로 촉발된 인플레이션 위험에 우리와 같은 것을 보고있다"며 비트코인 투자자들이 인플레이션 헤지로 투자에 임하고 있음을 시사했다.

"전통적 안전자산, 금으로 돌아온다" 전망도

물론 반대의견도 있다. 일부 금 투자자들은 인플레이션이 지속될수록 결국 투자자들이 금으로 향할 것이라 믿고 있다. 특히 인류 수 천년의 역사에서 금이 유일하게 가치를 보존한 자산이라는 점을 꼽고 있다.

비트코인의 상승세가 강력하긴 하지만 단기적으로 끝날 수 있고, 매우 투기적이라는 점에서 향후 큰 변동성이 나타날 수 있다는 것이다.

반면 금은 장기적이고 안전자산의 대명사로 인식된다. 미 은행 지주회사인 스테이트 스트리트의 SPDR ETF 수석 금 투자 전략가인 조지 스탠리는 "투자자들에게 금의 역사적 약속은 항상 두 가지였다. 하나는 장기적이라는 점과 다른 하나는 변동성을 줄이는 안전자산이라는 점"이라며 향후 금의 진가가 나타날 것이라 전망했다.

그는 현재 금이 인플레이션에 전혀 반응하지 않는 부분에 대해서도 "현재 우리는 약 3~4개월간 약 5% 정도에 달하는 수준의 인플레이션을 유지하고 있다. 특히 인플레이션이 여전히 일시적이라는 상황에서 금이 이러한 인플레이션에 반응하지 않는 것은 전혀 놀랍지 않다"며 인플레이션이 실제로 장기화될 경우 결국 금이 반응할 것으로 분석했다.

이 외에도 그레나이트셰어스의 윌 라인드 최고책임자(CEO)는 비트코인을 구매하는 이유가 매우 투기적이라는 점을 꼽았다. 이는 비트코인이 인플레이션 헤지 역할로 투자자들이 쏠린다고 해도 완전한 위험자산이라는 것을 의미한다.

하지만 금은 반대다. 비트코인에 비해 훨씬 방어적이고 안전자산에 속한다. 실제로 인플레이션이 장기화 될 경우 금은 언제나 가치가 빛났다. 윌 라인드는 이에 "사람들이 금을 사는 이유는 훨씬 방어적이다. 인플레이션을 실제로 대비하고 자본이나 구매력을 장기적으로 보존하려는 것과 관련이 있다"며 실질적으로는 금이 인플레이션 헤지 수단임을 주장했다.

더밀크의 시각: 비트코인과 금은 공존이 가능하다

법정화폐는 사실 아무 의미도 없는 종이일 뿐이다. 미국은 이런 법정화폐에 의미를 주기 위해 금과 1대 1로 교환할 수 있는 금본위제를 채택했다. 하지만 시간이 흘러 '검은 금'이라 불리는 석유와의 거래 통화라는 지위만으로 달러는 기축통화가 됐다.

비트코인 역시 0과 1로 만들어진 의미 없는 디지털 코드일 뿐이다. 하지만 사람들은 기술의 혁신 속에 이를 제도권내로 편입시키고 있고 민간 금융 시스템의 한 축으로 받아들이고 있다. 비트코인이 디지털 금으로 인식이 되고 있는 것이다.

스테이트 스트리트의 조지 스탠리는 비트코인과 금에 대해 "이 두 자산은 서로 완전히 다른 역할을 하기 때문에 시장에서 아주 행복하게 공존할 수 있다."고 주장한다.

시장은 비트코인과 금에 같은 목표로 접근한다. 인플레이션에 대한 헤지다. 하지만 비트코인은 위험이 큰 만큼 보상도 큰 위험자산에 속하는 반면 금은 수천 년간 입증된 인플레이션에 가장 강한 자산이자 안전한 자산이다.

비트코인은 이제 사상최고가를 경신하며 새로운 고점을 향해 달려 나가려는 모습이다. 금 역시 작년 고점에서의 하락 추세를 돌파하는 모멘텀을 보여주며 상승세를 보이고 있다.

금의 모멘텀은 명목금리인 10년물 국채금리가 하락세를 보이지만 인플레이션 기대율(Breakeven Inflation Rate)은 반대로 높아지는 것과도 연관이 있다. 명목금리에 눌려있던 인플레이션 기대가 커질수록 금 역시 날개를 달 가능성이 높다.

인플레이션 헤지를 진지하게 바라보는 투자자라면 위험자산인 비트코인과 함께 안전자산인 금 역시 놓을 수 없는 이유이기도 하다.

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일론 머스크, 올해 안에 테슬라 주식을 꼭 팔아야만 하는 이유 - WSJ 

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WSJ이 일론 머스크가 올해 안에 주식을 팔아야만 하는 이유에 대해 “세금”의 관점에서 자세하게 취재를 했네요.

저도 세법 공부할겸 자세하게 정리해 봤습니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요.

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1) 머스크는 그간 고정적으로 현금으로 월급을 받은 적이 없으며 대신 스톡옵션을 받았음. cash-poor라고 스스로를 칭할 정도

2) 머스크는 내년 8월 만기인 스톡옵션이 2290만주나 있음. 행사 안하면 그냥 사라짐

3) 그런데 이 스톡옵션을 행사하려면 취득의 대가로 세금을 어마어마하게 내야 함. 연방소득세, 건강보험료 등 합치면 90억 달러에 달할 전망

4) 머스크는 이게 싫어서 취등록세와 양도세가 없는 텍사스로 적을 옮겼지만, 스톡옵션 취득 당시는 캘리포니아에 적을 두고 있었기 때문에 이번만큼은 어쩔 수가 없음

5) 머스크는 집도 다 팔았고 보유현금도 없음. 심지어 테슬라 보유 지분 절반은 은행 대출에 대한 담보로 잡혀있음. 백만장자들이 대부분 그렇듯 화려한 라이프 스타일을 유지하기 위해 대출을 활용한 것

6) 머스크는 트위터에선 의회에서 추진하는 billionaire tax 때문에 주식을 파는 것처럼 포장했지만, 사실 지난 9월 컨퍼런스에서 4분기 중 스톡옵션을 행사할 예정이라고 발언한 바 있었음

7) 머스크는 테슬라 주식을 1억 7천만주 보유하고 있으며, 시가로 따지면 1740억달러임

8) 그런데 문제는 스톡옵션 행사를 위해 이 주식 일부를 팔면 또 세금이 나온다는 것. 옛날에 취득했던 주식이라 취득가가 너무 싸서 양도차익과세가 발생하기 때문

9) 따라서 이번에 스톡옵션으로 행사해 받은 주식을 파는 것이 세금상으로는 이득. 스톡옵션으로 받은 주식의 취득가가 기존 주식보다는 높을 것이기 때문

10) 그렇다 하더라도 되도록 빨리 처리를 해야 함. 현재 장기보유주식 양도차익에 대한 최고 세율은 23.8%인데 의회에서 몇 주 안에 2500만달러 이상의 소득에 대해 8% 추가 세율을 부과하는 법안 통과 예정

11) 올해와 내년 세율 변화로 인한 차이는 20억 달러 정도로 계산됨

12) 그간 일론 머스크는 주식 파는 것을 극도로 꺼려 왔음. 구글이나 페이스북은 설립자가 복수의결권 주식을 보유해 경영권을 방어하고 있지만 테슬라는 그런게 없음

13) 물론 일론 머스크는 17% 지분을 보유 중이며 2대 주주인 뱅가드(6%)와 큰 차이가 있음. 정말로 10% 주식를 판다고 해서 경영권에 영향이 가지는 않을 것

14) 사실 미국 세법에서 부자들은 죽을 때까지 보유자산을 팔지 않고 대출로 생활하다 사망하면, 상속을 받은 아들 딸들은 capital-gain tax를 내지 않아도 됨. 그래서 이것이 탈세로 악용된다는 비판이 많았음

15) 아무튼 머스크 동생인 킴벌리 머스크도 비슷한 상황에 처해있으며, 그래서 최근 주식을 판 것으로 보면 됨. 일론도 연내에 팔 것으로 보임

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두 갈래 길 

마침내 나오고 있습니다. 부동산시장의 바로미터인 서울 집값이 떨어진다고 예견할 만한 지표 말입니다.
하지만 이러다가도 단번에 집값이 치솟는 시장을 우린 자주 봐왔습니다.
이에 다양한 주장을 살필 필요가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘집값 전망: 두 갈래 길’에 대해 다룹니다. 

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최근 시장 상황 

서울 집이 팔리지 않고 있습니다. 집값 상승세도 주춤하고요. 전보다 떨어진 가격으로 팔리는 아파트도 늘었습니다. 근래 서울 부동산시장의 정체 원인은 아래와 같이 풀이할 수 있습니다. 

• ▷오랜 집값 상승으로 피로도가 높음 
• ▷대출 규제로 은행이 돈도 잘 안 빌려줌 
• ▷사려는 이보다 팔려는 이가 많아 매물이 쌓임 

팔려는 이가 늘어남 

‘이젠 정말 떨어지나?’라고 여길 만한 지표도 늘고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 서울 아파트 매수우위지수*가 대표적입니다. 이것이 최근 79.4까지 떨어졌습니다. 4월 첫째 주 이후 가장 낮은 수치입니다. 지난 한 달간 이 지수는 96.9→94.5→86.1→79.4로 곤두박질쳤습니다. 알다시피 사려는 이보다 팔려는 이가 많을 때 집값은 떨어집니다. 

*KB국민은행 리브부동산이 내놓는 이 지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 있고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 있는 걸 의미합니다. 

단, 비싼 동네는 오름 

다만 이상한 점도 있습니다. 어떤 동네는 실거래가가 더 오르고 있는 겁니다. 10월 25일 기준 비싼 아파트가 많은 강남·송파구 집값은 전주 대비 0.23%p 올랐습니다. 용산구는 0.28%p 올랐고요. 전셋값도 여전히 떨어질 기미를 보이지 않습니다. 최근 서울에서 전셋값이 떨어진 지역은 단 한 곳도 없습니다. 

두 갈래 길 

여하튼 매수 심리가 죽어 ‘대세 하락’ 전망이 나옵니다. 특히 홍남기 경제부총리는 “집값 안정을 위해 모든 수단을 동원하겠다”는 코멘트도 내놨고요. 하지만 전문가들 생각은 다릅니다. 이들은 집값이 당분간 ‘횡보’를 이어갈 것으로 내다봅니다. 다음과 같은 이유 때문이라면서요. 

• ▷집이 부족한 상황은 변하지 않았음 
• ▷전셋값이 오르는데 집값만 떨어질 순 없음 
• ▷대선 공약에 따라 집값은 언제든 다시 자극을 받을 수 있음 

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집값 안정화를 도울 조건은 이것! 

집값 전망, 당최 누구 말을 믿어야 할지 모르겠다고요? 사실 집값 횡보를 주장하는 전문가들도 두 가지 조건만 맞으면 대세 하락기가 올 수 있다고 말합니다.

‘주택공급 대책에 대한 확신’과 ‘전셋값 안정’입니다.

정부가 진작에 내놓은 주택공급 대책이 잘 진행될 거라는 확신을 계속 줘야 하고, 계약갱신청구권* 시행 2년째가 되는 내년 7월 전에 전세시장을 안정시켜야 한다는 조건입니다. 최근 전문가들이 대세 하락론에 신중한 이유는 이 두 가지 조건의 부재입니다. 

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.

2차 사전 청약 경쟁률 8.3 대 1 

최근 끝난 2차 사전 청약 특별공급 경쟁률이 평균 8.3 대 1을 기록했습니다. 5041가구를 공급하는데 4만1857명이 몰린 겁니다. 성남 신촌지구가 경쟁률은 가장 높았습니다. A2블록에서 258가구를 내놨는데 4929명이 몰려 경쟁률이 19.1 대 1까지 올랐습니다. 해당 지역 거주자 대상 신혼희망타운 청약 경쟁률은 평균 2.3 대 1이었습니다. 4126가구 모집에 9498명이 청약한 셈입니다. 

민간분양 사전 청약 계획 커밍순 

정부가 11월 중 민간분양* 아파트의 사전 청약 시행 계획을 내놓습니다. 원래는 공공분양** 아파트만 사전 청약***이 가능했습니다. 즉 앞으로는 대형 건설사 브랜드로 나오는 선호도 높은 아파트도 사전 청약이 가능해지는 겁니다. 정부는 일단 올해 민간분양 아파트의 6000여 가구를 사전 청약 물량으로 내놓기로 했습니다. 

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요. 

**LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭기로 유명합니다. 

***본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 

대출 잘못 받아 징역형 

대출을 잘못 받으면 징역형에 처해질 수 있다는 사실을 아세요? 사례가 있습니다. 이미 대출을 신청한 사실을 숨기고 같은 날 다른 은행에서 대출받은 직장인에게 최근 징역 6개월을 선고한 일이죠. 그는 대출 신청 당일엔 금융 전산망에 그 사실이 뜨지 않는다는 점을 노려 은행 세 곳에서 총 7500만 원을 대출받았습니다. 한편에선 이것이 징역까지 살 일은 아니라는 목소리도 나왔습니다. 

6억 원 이하 빠르게 소진 

서울에서 6억 원 이하 아파트의 거래 비중이 늘고 있습니다. 10월 1일부터 28일까지 거래된 아파트 930건 중 6억 원 이하 아파트가 37.3%(347건)를 차지한 것이 이를 증명합니다. 1~6월 30% 안팎을 오가던 서울의 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 7∼9월 20% 수준으로 낮아졌지만, 10월 28일 기준 올해 월간 최고치를 기록했습니다. 대출 규제가 심해져 상대적으로 부담이 덜한 중저가 아파트에 수요가 몰렸다는 분석입니다. 

일반공급 접수 시작! 

11월 1일부터 공공분양 일반공급 대상자와 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 2차 사전 청약 접수를 시작합니다. 파주 운정3(2149가구), 남양주 왕숙2(1412가구), 인천 검단(1161가구), 의정부 우정(950가구), 성남 신촌(304가구) 등에서 물량이 나오고 11월 8일까지 접수를 받습니다. 청약통장 납입 금액 등 각 조건에 따라 청약 접수 날짜가 다르니 대상자라면 잘 체크하세요.

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