▣ 윤정부 첫번째 부동산대책 주요 골자 (22.06.21.)

1. 상생 임대인 5%이내 인상시 실거주요건 혜택
2. 서민층 전세대출 지원 강화
3. 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원확대 (세액공제)
4. 민간건설임대, 공공임대 세제지원 강화
5. 미분양주택 매입시 세부담 경감 (5년간 종부세 합산배제)
6. 실거주 의무 개선 (처분조건 완화, 전입의무 완화)
7. 종부세 부담완화 및 현실화
8. 생애최초 주택 취득세 최대 200만원 면제
9. 공시가격제도 현실화 및 탄력적 적용
10. 청년, 신혼부부 40년만기 체증식 상환제 보금자리론 도입
11. 우대형 저축연금 대상 확대
12. 주택공급 250만호 로드맵
13. 청년 주거지원 패키지 마련
14. 분양가 상한제 합리화 (정비사업 필수사업비 반영, 자재인상분 반영 등)
15. HUG 고분양가 관리제도 개선 (자재비 반영, 인근시세 개선, 심사기준 공개, 이의신청 신설)
16. 규제지역 재검토 (6월말 발표, 조정지역 해제)

상생임대인 혜택 Q&A

Q. 다주택자가 A, B, C 주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대해줬다. 그렇다면 A, B, C 주택을 팔 때 매번 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.

A. 아니다. 양도세 비과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 수 있다. 예를 들어 A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 비과세 혜택을 준다. 먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못한다. 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

Q. 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나.

A. 그렇다. 지금은 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택, 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서다.

Q. 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데.

A. 그렇다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해준다. 세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대한다.

Q. 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나.

A. 그렇다. 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없다.

Q. 첫 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떤가.

A. 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아니다. 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용된다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 한다.

Q. 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나.

A. 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다.

Q. 1주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 됐다. 이 경우도 새로 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나.

A. 아니다. 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있다.

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비트코인과 금은 공존할 수 있을까?

크리스 정,
2021.11.10 08:11 PDT

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'새로운 디지털 금', 비트코인으로 투자자들 몰려
금, 역사상 가장 오래된 인플레 헤지 안전 자산 
"인플레 장기적으로 실체화 되면 금이 힘 받을 것" 
"비트코인 위험자산, 금은 안전자산으로 접근해야"

바야흐로 인플레이션의 시대다. 지난 수십 년간 기술 혁신과 '글로벌라이제이션'으로 잠자고 있던 '인플레이션'이 코로나19 팬데믹으로 가속화하고 있다.

미국을 포함한 각국 정부가 팬데믹에 대응하기 위해 풀어놓은 유동성은 필연적으로 법정 화폐의 타락을 불렀다. 공급이 증가한 화폐의 값어치가 떨어지기 시작하면서 반대로 공급이 제한된 상품과 원자재들의 가격은 폭등하고 있다.

정부가 돈을 무한정 풀면서 소비가 살아났지만, 이를 충족하기 위한 생산망에 차질이 생기면서 물가는 뛰어올랐다. 물건을 만들기 위한 원자재가 부족했고, 인력난도 계속됐다.

반대로 투자자들에게는 기회가 됐다. 팬데믹이 초래한 법정화폐의 타락은 반대로 암호화폐의 생태계를 구축하는 밑거름이 됐다. 디지털 금이라 인식되는 비트코인은 한 코인당 무려 6만 8000달러를 넘어서면서 금보다 더 귀한 대접을 받고 있다.

반면 전통적인 인플레이션 헤지 투자처이자 귀금속의 왕으로 불리는 금은 초라하다. 심지어 목재 가격이 팬데믹 이후 500%에 가까운 폭등세를 보이는 동안 금은 40% 상승에 그쳤다.

연준의 인플레이션이 '일시적'이라는 주장이 점점 설득력이 없어지는 이때, 투자자들은 인플레이션에 대비하고 있다. 비트코인과 금 중 어떤 자산이 인플레이션에 효과적일까?

비트코인, 새로운 금으로 자리잡다

대세는 확실히 비트코인이다. 비트코인은 화요일(9일, 현지시각) 6만 8000달러를 돌파하며 새로운 사상 최고가를 경신했다. 단 한 달만에 40%가 넘게 폭등했다. 반면 금은 같은 기간 4% 상승에 머물렀다.

JP모건은 이에 "비트코인이 점점 더 새로운 금이 되어가고 있다"고 분석했다. 특히 "기관 투자자들이 인플레이션에 대한 헤지(Hedge)로 급격하게 비트코인으로 향하면서 투자를 가속화하고 있다"고 전했다.

JP모건은 지난 5월에만 해도 기관 투자자들이 비트코인에서 금으로 향하고 있다고 언급하면서도 여전히 비트코인이 장기적으로 14만 달러에 육박할 것으로 분석한 바 있다. 보고서는 "투자자들 사이에 인플레이션 우려가 다시 부각되면서 금이 아닌 비트코인을 인플레이션 헤지수단으로 사용하는 것에 관심이 높아졌다"고 주장했다.

이는 사실이 되어가고 있다. 자산운용사 피델리티에 따르면 1100명의 전문 투자자들을 대상으로 한 설문조사에서 이들은 비트코인이 다른 자산군과 밀접한 상관 관계가 없고, 인플레이션에 대한 헤지 능력이 있다고 응답했다. 또한 조사 대상 투자자 10명 중 거의 8명이 암호화폐를 포트폴리오에 포함시킬 것이라 답했다.

비트코인이 새로운 금으로 부각되면서 금에서 빠져나가는 자금 역시 증가하고 있다. 블룸버그 데이터에 따르면 올해 가장 큰 금 펀드에서 100억 달러 이상이 인출됐다.

새로운 시대의 흐름을 인정하는 금 투자자들도 있다. 귀금속 전문 투자그룹인 스프롯 에셋 매니지먼트의 존 해서웨이 선임 포트폴리오 매니저는 "우리의 투자 전략에 관심을 기울이는 이는 전혀 없다"며 "비트코인 투자자들은 머니 프린팅으로 촉발된 인플레이션 위험에 우리와 같은 것을 보고있다"며 비트코인 투자자들이 인플레이션 헤지로 투자에 임하고 있음을 시사했다.

"전통적 안전자산, 금으로 돌아온다" 전망도

물론 반대의견도 있다. 일부 금 투자자들은 인플레이션이 지속될수록 결국 투자자들이 금으로 향할 것이라 믿고 있다. 특히 인류 수 천년의 역사에서 금이 유일하게 가치를 보존한 자산이라는 점을 꼽고 있다.

비트코인의 상승세가 강력하긴 하지만 단기적으로 끝날 수 있고, 매우 투기적이라는 점에서 향후 큰 변동성이 나타날 수 있다는 것이다.

반면 금은 장기적이고 안전자산의 대명사로 인식된다. 미 은행 지주회사인 스테이트 스트리트의 SPDR ETF 수석 금 투자 전략가인 조지 스탠리는 "투자자들에게 금의 역사적 약속은 항상 두 가지였다. 하나는 장기적이라는 점과 다른 하나는 변동성을 줄이는 안전자산이라는 점"이라며 향후 금의 진가가 나타날 것이라 전망했다.

그는 현재 금이 인플레이션에 전혀 반응하지 않는 부분에 대해서도 "현재 우리는 약 3~4개월간 약 5% 정도에 달하는 수준의 인플레이션을 유지하고 있다. 특히 인플레이션이 여전히 일시적이라는 상황에서 금이 이러한 인플레이션에 반응하지 않는 것은 전혀 놀랍지 않다"며 인플레이션이 실제로 장기화될 경우 결국 금이 반응할 것으로 분석했다.

이 외에도 그레나이트셰어스의 윌 라인드 최고책임자(CEO)는 비트코인을 구매하는 이유가 매우 투기적이라는 점을 꼽았다. 이는 비트코인이 인플레이션 헤지 역할로 투자자들이 쏠린다고 해도 완전한 위험자산이라는 것을 의미한다.

하지만 금은 반대다. 비트코인에 비해 훨씬 방어적이고 안전자산에 속한다. 실제로 인플레이션이 장기화 될 경우 금은 언제나 가치가 빛났다. 윌 라인드는 이에 "사람들이 금을 사는 이유는 훨씬 방어적이다. 인플레이션을 실제로 대비하고 자본이나 구매력을 장기적으로 보존하려는 것과 관련이 있다"며 실질적으로는 금이 인플레이션 헤지 수단임을 주장했다.

더밀크의 시각: 비트코인과 금은 공존이 가능하다

법정화폐는 사실 아무 의미도 없는 종이일 뿐이다. 미국은 이런 법정화폐에 의미를 주기 위해 금과 1대 1로 교환할 수 있는 금본위제를 채택했다. 하지만 시간이 흘러 '검은 금'이라 불리는 석유와의 거래 통화라는 지위만으로 달러는 기축통화가 됐다.

비트코인 역시 0과 1로 만들어진 의미 없는 디지털 코드일 뿐이다. 하지만 사람들은 기술의 혁신 속에 이를 제도권내로 편입시키고 있고 민간 금융 시스템의 한 축으로 받아들이고 있다. 비트코인이 디지털 금으로 인식이 되고 있는 것이다.

스테이트 스트리트의 조지 스탠리는 비트코인과 금에 대해 "이 두 자산은 서로 완전히 다른 역할을 하기 때문에 시장에서 아주 행복하게 공존할 수 있다."고 주장한다.

시장은 비트코인과 금에 같은 목표로 접근한다. 인플레이션에 대한 헤지다. 하지만 비트코인은 위험이 큰 만큼 보상도 큰 위험자산에 속하는 반면 금은 수천 년간 입증된 인플레이션에 가장 강한 자산이자 안전한 자산이다.

비트코인은 이제 사상최고가를 경신하며 새로운 고점을 향해 달려 나가려는 모습이다. 금 역시 작년 고점에서의 하락 추세를 돌파하는 모멘텀을 보여주며 상승세를 보이고 있다.

금의 모멘텀은 명목금리인 10년물 국채금리가 하락세를 보이지만 인플레이션 기대율(Breakeven Inflation Rate)은 반대로 높아지는 것과도 연관이 있다. 명목금리에 눌려있던 인플레이션 기대가 커질수록 금 역시 날개를 달 가능성이 높다.

인플레이션 헤지를 진지하게 바라보는 투자자라면 위험자산인 비트코인과 함께 안전자산인 금 역시 놓을 수 없는 이유이기도 하다.

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일론 머스크, 올해 안에 테슬라 주식을 꼭 팔아야만 하는 이유 - WSJ 

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WSJ이 일론 머스크가 올해 안에 주식을 팔아야만 하는 이유에 대해 “세금”의 관점에서 자세하게 취재를 했네요.

저도 세법 공부할겸 자세하게 정리해 봤습니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요.

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1) 머스크는 그간 고정적으로 현금으로 월급을 받은 적이 없으며 대신 스톡옵션을 받았음. cash-poor라고 스스로를 칭할 정도

2) 머스크는 내년 8월 만기인 스톡옵션이 2290만주나 있음. 행사 안하면 그냥 사라짐

3) 그런데 이 스톡옵션을 행사하려면 취득의 대가로 세금을 어마어마하게 내야 함. 연방소득세, 건강보험료 등 합치면 90억 달러에 달할 전망

4) 머스크는 이게 싫어서 취등록세와 양도세가 없는 텍사스로 적을 옮겼지만, 스톡옵션 취득 당시는 캘리포니아에 적을 두고 있었기 때문에 이번만큼은 어쩔 수가 없음

5) 머스크는 집도 다 팔았고 보유현금도 없음. 심지어 테슬라 보유 지분 절반은 은행 대출에 대한 담보로 잡혀있음. 백만장자들이 대부분 그렇듯 화려한 라이프 스타일을 유지하기 위해 대출을 활용한 것

6) 머스크는 트위터에선 의회에서 추진하는 billionaire tax 때문에 주식을 파는 것처럼 포장했지만, 사실 지난 9월 컨퍼런스에서 4분기 중 스톡옵션을 행사할 예정이라고 발언한 바 있었음

7) 머스크는 테슬라 주식을 1억 7천만주 보유하고 있으며, 시가로 따지면 1740억달러임

8) 그런데 문제는 스톡옵션 행사를 위해 이 주식 일부를 팔면 또 세금이 나온다는 것. 옛날에 취득했던 주식이라 취득가가 너무 싸서 양도차익과세가 발생하기 때문

9) 따라서 이번에 스톡옵션으로 행사해 받은 주식을 파는 것이 세금상으로는 이득. 스톡옵션으로 받은 주식의 취득가가 기존 주식보다는 높을 것이기 때문

10) 그렇다 하더라도 되도록 빨리 처리를 해야 함. 현재 장기보유주식 양도차익에 대한 최고 세율은 23.8%인데 의회에서 몇 주 안에 2500만달러 이상의 소득에 대해 8% 추가 세율을 부과하는 법안 통과 예정

11) 올해와 내년 세율 변화로 인한 차이는 20억 달러 정도로 계산됨

12) 그간 일론 머스크는 주식 파는 것을 극도로 꺼려 왔음. 구글이나 페이스북은 설립자가 복수의결권 주식을 보유해 경영권을 방어하고 있지만 테슬라는 그런게 없음

13) 물론 일론 머스크는 17% 지분을 보유 중이며 2대 주주인 뱅가드(6%)와 큰 차이가 있음. 정말로 10% 주식를 판다고 해서 경영권에 영향이 가지는 않을 것

14) 사실 미국 세법에서 부자들은 죽을 때까지 보유자산을 팔지 않고 대출로 생활하다 사망하면, 상속을 받은 아들 딸들은 capital-gain tax를 내지 않아도 됨. 그래서 이것이 탈세로 악용된다는 비판이 많았음

15) 아무튼 머스크 동생인 킴벌리 머스크도 비슷한 상황에 처해있으며, 그래서 최근 주식을 판 것으로 보면 됨. 일론도 연내에 팔 것으로 보임

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두 갈래 길 

마침내 나오고 있습니다. 부동산시장의 바로미터인 서울 집값이 떨어진다고 예견할 만한 지표 말입니다.
하지만 이러다가도 단번에 집값이 치솟는 시장을 우린 자주 봐왔습니다.
이에 다양한 주장을 살필 필요가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘집값 전망: 두 갈래 길’에 대해 다룹니다. 

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최근 시장 상황 

서울 집이 팔리지 않고 있습니다. 집값 상승세도 주춤하고요. 전보다 떨어진 가격으로 팔리는 아파트도 늘었습니다. 근래 서울 부동산시장의 정체 원인은 아래와 같이 풀이할 수 있습니다. 

• ▷오랜 집값 상승으로 피로도가 높음 
• ▷대출 규제로 은행이 돈도 잘 안 빌려줌 
• ▷사려는 이보다 팔려는 이가 많아 매물이 쌓임 

팔려는 이가 늘어남 

‘이젠 정말 떨어지나?’라고 여길 만한 지표도 늘고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 서울 아파트 매수우위지수*가 대표적입니다. 이것이 최근 79.4까지 떨어졌습니다. 4월 첫째 주 이후 가장 낮은 수치입니다. 지난 한 달간 이 지수는 96.9→94.5→86.1→79.4로 곤두박질쳤습니다. 알다시피 사려는 이보다 팔려는 이가 많을 때 집값은 떨어집니다. 

*KB국민은행 리브부동산이 내놓는 이 지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 있고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 있는 걸 의미합니다. 

단, 비싼 동네는 오름 

다만 이상한 점도 있습니다. 어떤 동네는 실거래가가 더 오르고 있는 겁니다. 10월 25일 기준 비싼 아파트가 많은 강남·송파구 집값은 전주 대비 0.23%p 올랐습니다. 용산구는 0.28%p 올랐고요. 전셋값도 여전히 떨어질 기미를 보이지 않습니다. 최근 서울에서 전셋값이 떨어진 지역은 단 한 곳도 없습니다. 

두 갈래 길 

여하튼 매수 심리가 죽어 ‘대세 하락’ 전망이 나옵니다. 특히 홍남기 경제부총리는 “집값 안정을 위해 모든 수단을 동원하겠다”는 코멘트도 내놨고요. 하지만 전문가들 생각은 다릅니다. 이들은 집값이 당분간 ‘횡보’를 이어갈 것으로 내다봅니다. 다음과 같은 이유 때문이라면서요. 

• ▷집이 부족한 상황은 변하지 않았음 
• ▷전셋값이 오르는데 집값만 떨어질 순 없음 
• ▷대선 공약에 따라 집값은 언제든 다시 자극을 받을 수 있음 

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집값 안정화를 도울 조건은 이것! 

집값 전망, 당최 누구 말을 믿어야 할지 모르겠다고요? 사실 집값 횡보를 주장하는 전문가들도 두 가지 조건만 맞으면 대세 하락기가 올 수 있다고 말합니다.

‘주택공급 대책에 대한 확신’과 ‘전셋값 안정’입니다.

정부가 진작에 내놓은 주택공급 대책이 잘 진행될 거라는 확신을 계속 줘야 하고, 계약갱신청구권* 시행 2년째가 되는 내년 7월 전에 전세시장을 안정시켜야 한다는 조건입니다. 최근 전문가들이 대세 하락론에 신중한 이유는 이 두 가지 조건의 부재입니다. 

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려도 나옵니다.

2차 사전 청약 경쟁률 8.3 대 1 

최근 끝난 2차 사전 청약 특별공급 경쟁률이 평균 8.3 대 1을 기록했습니다. 5041가구를 공급하는데 4만1857명이 몰린 겁니다. 성남 신촌지구가 경쟁률은 가장 높았습니다. A2블록에서 258가구를 내놨는데 4929명이 몰려 경쟁률이 19.1 대 1까지 올랐습니다. 해당 지역 거주자 대상 신혼희망타운 청약 경쟁률은 평균 2.3 대 1이었습니다. 4126가구 모집에 9498명이 청약한 셈입니다. 

민간분양 사전 청약 계획 커밍순 

정부가 11월 중 민간분양* 아파트의 사전 청약 시행 계획을 내놓습니다. 원래는 공공분양** 아파트만 사전 청약***이 가능했습니다. 즉 앞으로는 대형 건설사 브랜드로 나오는 선호도 높은 아파트도 사전 청약이 가능해지는 겁니다. 정부는 일단 올해 민간분양 아파트의 6000여 가구를 사전 청약 물량으로 내놓기로 했습니다. 

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요. 

**LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭기로 유명합니다. 

***본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 

대출 잘못 받아 징역형 

대출을 잘못 받으면 징역형에 처해질 수 있다는 사실을 아세요? 사례가 있습니다. 이미 대출을 신청한 사실을 숨기고 같은 날 다른 은행에서 대출받은 직장인에게 최근 징역 6개월을 선고한 일이죠. 그는 대출 신청 당일엔 금융 전산망에 그 사실이 뜨지 않는다는 점을 노려 은행 세 곳에서 총 7500만 원을 대출받았습니다. 한편에선 이것이 징역까지 살 일은 아니라는 목소리도 나왔습니다. 

6억 원 이하 빠르게 소진 

서울에서 6억 원 이하 아파트의 거래 비중이 늘고 있습니다. 10월 1일부터 28일까지 거래된 아파트 930건 중 6억 원 이하 아파트가 37.3%(347건)를 차지한 것이 이를 증명합니다. 1~6월 30% 안팎을 오가던 서울의 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 7∼9월 20% 수준으로 낮아졌지만, 10월 28일 기준 올해 월간 최고치를 기록했습니다. 대출 규제가 심해져 상대적으로 부담이 덜한 중저가 아파트에 수요가 몰렸다는 분석입니다. 

일반공급 접수 시작! 

11월 1일부터 공공분양 일반공급 대상자와 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 2차 사전 청약 접수를 시작합니다. 파주 운정3(2149가구), 남양주 왕숙2(1412가구), 인천 검단(1161가구), 의정부 우정(950가구), 성남 신촌(304가구) 등에서 물량이 나오고 11월 8일까지 접수를 받습니다. 청약통장 납입 금액 등 각 조건에 따라 청약 접수 날짜가 다르니 대상자라면 잘 체크하세요.

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빠숑 풀버젼

재건축 젤비싼 반포주공1단지.. 
32평 54억거래.. 싼가? 비싼가? 
싸보이는걸 증명해보겠다.
아크로리버파크 국평 45억
반포주공 하나있음 신축 두개준다.
위치,세대수를 감안해도 반포주공하나 가격은 90억정도다.
돈 있으면 이거사면 된다. 그게 아니니 공부해야된다.

오피, 지식산업센터

서울 수도권 핫함.. 왜 이걸로 돈버는지 확인해바라.. 공부해바라.
오피도 아파트만큼 많이 올랐다.. 아파텔은 3배씩오름.. 5년간 안올랐던게 8개월만에 엄청 올랐다.
왜 투자? 아파트가부족해서.. 공급부족..

왜 여기로 왔을까? 규제
세금때문이다. 아파트는규제하는데 오피는 안한다. 대출도 70프로까지가능하다. 내년까지도 아파텔까지 오를것.. 좋은.. 위치..는

내년선거전 강한 규제 없을거같다.

펀더멘탈 좋은 부동산찾자.

부동산은 수요가 중요하다. 
인구와는 다른개념..부동산 소유하려는 사람수가 증가해야한다. 인구대비 수요가 가장 많은곳은 아마 과천시일것이다. 
인구 5만 시세평당 7천
수요가 가격이다...

수요엔 
소유.거주.이용이다.

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아파트는 100퍼 실수요다. 누가 거주를 하던간에.. 
인구증감이 실수요가 아니더라고 참고 할 필요있다. 
인구증가시 수요증가하는 경향있다. 세종. 경기 충청 북남도 제주도 인천 강원 증가
도지역과 지방시도는
인구감소한다.. 
하지만..도시별로 다르다. 

서울인구가 주는만큼 경기도인구가증가한다.
수도권 제외는..
인구에따라.. 수요다른다.
수요, 인구가 증가하면 많이 지어야한다.  
인구감소하면 재건축, 재개발 투자해라..부산은..특히

공부하기시르면..
비싼 대장해라.

그래서 공부해야된다.
우리는 중위권이나 하위권을 바야한다. 그래서 펀더멘탈분석이 중요.

저평가란 무엇인가?
없다. 
우리가 다 아는 저평가부동산은 없다.
미래가치로간다면? 저평가있다. 
현재 비싸도 미래가치가 있다면.. 사라..

아직안오른건 앞으로도안오를것이다.

미래가치 3가지 호재..
새아파트될것, 교통망 좋아질것, 일자리가 생기는곳 

지방만줄고있다. 
인구는.. 경기 서울은 일자리폭발적 증가함.. 
부산은 기장과에코델타쪽..일자리증가.. 

입지 평가

입지평가는
교통,교육,상권,학군으로한다.

아무리 가격자체가 싸도 살사람이 있냐없냐로..저평가.. 여부판단해라..
수요가 없는건 절대하지마라. 

극초기들어가도 해수동.. 들어가라.

2000년 서울 강원 3배
지금은 6배,
비싼게 더많이올랐다. 돈많은 사람 엄청 많다.. 너만 못번다.

부산은 5위.. 경기 세종은 빼고..보면 
서울빼고는 부산이 젤비싸다.
수요가 많다. 인구줄지만..핵심지만..

부산도 오랫동안..상승
부산도 하락기온다.. 그때 살줄알아야한다. 
교통. 일자리. 신축될거.. 중에
인구 증가하는지역은 솔직히 암거나사면된다.

조정.. 하락.. 폭락.. 오면 살줄알아야.. 근데 우리처럼 대기하는 사람이 많으면 폭락은 없다.ㅠ

주거실태조사에따르면 
신축
직주근접

15년동안 직주근접이 1등 근데 최근변경..신축으로..

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2030은.. 무조건 아파트로간다.
점점 나이먹을수록 아파트수요증가.. 주택..은..싫어.. 
신축사는사람들은 계속 신축 구축사는사람도.. 신축갈라한다. 그래서 아파트.. 신축될곳을가자.단타도 마찬가지..

입지가 나빠도 신축은 오르더라.
기존 도심은 신축될곳.
신도시는 다 신축이니, 입지가 젤중요.

서울포기하면 할곳많다.
경기도는 일자리 있는곳이 토지거래허가구역임.. 
15억 이상이라 대출안됨..ㅠ

수도권외는? 
수성구는..부산어디..보다.. 수요가많다..

조정지역은 사이클보고드가고 투기과열은 잊어먹어라. 사놓고

부산공략 어디?

인구는
해운대, 진구.
일자리..교통망.. 새아파트..

진구는 임차가 많고 
해운대는 아파트실거주 많을것

중구, 서구, 동구는..
일자리 새아파트 없음

중구서구중구는 진짜 젤 좋은거.. 주거가 아닌거 투자하는게나을지도..수익형부동산

부산할게없으면.. 주변지역보자
창원의창구.. 조정오면사보자. 

경남도 집값 마이너스인곳도 다시보자. 단기적 접근
일자리 새아파트 교통

부산은 새아파트
경남북은 일자리..많은곳이 오른다.

부산진구..
일자리많음..배후수요지역어디?
지금 들어가는거 좋음? 피주고도 들어가야지..
해운대는 암거나해도된다..취약했던곳.. 반여?
정비사업하는곳은 무조건이다.

진구 해운대 정비사업하는곳.은 무조건이다. 새아파트될곳은 무조건하자. 정비사업하는곳도많다.

강서구, 사하구, 사상구는.. 일자리많다.
거기도 신축 또는 신축 될곳을 사라. 조정오더라도 회복탄력성좋다.. 조정장에.. 한번 찾아보자.

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향후 전략

이제는 오르는곳만 오름.
안오르는곳은 절대안오름.
묻지마 투자하지마라.

부산 권역별추진
동부산권
좋다 일자리 교통 아파트많다. 해안선라인은 더 비싸질것 이중 신축되는곳이 답

원도심 북항 .. 쪽

서부산 에코델타시티.. 쪽

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지금 시장의 방향…

연준의 테이퍼링 발표로 인해 시장은 안정을 찾으며 상승을 진행중이다.
미국 시장은 연일 신고가를 갈아치우고 있으며 기술주가 모여있는 나스닥이 유달리 강하다.

반면 우리 시장은 장초반의 상승세를 반납하며 대부분 밀리는 양상을 보여주고 있다.
왜그럴까?

우리 시장은 수급의 문제로 연초부터 지금까지 시장에서 개인들의 자금이 빠져 나가고 있으며
덩달아 기관 매도세도 상당하기 때문에 외국인의 소량 매수로는 시장을 지탱할수 없고

원달러 환율이 1110원대 까지 떨어져야 삼성전자를 중심으로한 외국인의 의미있는 자금의 유입으로 시장의 활력을 불어 넣을수 있을 것이다.

우리 시장은 현재 단편적인 재료로 움직이는 중이며 아직 상승을 준비 하기엔 모자라 보인다.

국장의 문제

그렇다면 우리 시장이 어떤 근본적인 문제가 있길래 이처럼 주가가 밀리기만 하는 걸까?

미국 시장의 시총 상단에 위치한 기업은 대부분 플랫폼 기업이 포진하고 있다.

하지만 우리 시장의 경우 시총 상단에 삼성전자 하이닉스등 제조업체들이 포진하고 있다

제조업의 이익 성장률보다 플랫폼 기업들의 이익 성장률이 훨신더 크기 때문에 이런 주가의 움직임을 보이는 것은 어찌보면 당연한 결과다.

하지만 궁극적인 시장의 방향만은 조금씩 자리를 잡아가고 있다고 보여진다.
우리 시장은 삼성전자의 움직임으로 시장의 방향을 읽을수 있다.
우리 시장에서 삼성전자의 비율이 30%를 상회 하기 때문에 어쩔수 없는 현상이다.

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현재 삼성전자는 68,000원을 기준으로 바닥을 다지며 상승을 준비 중이지만 우리 시장의 현재 상황은 시총 상단의 대형주가 시장을 이끌며 주도 하지는 못하고 있기 때문에 미국 시장처럼 방향을 잡지 못하고 있으나
이들 종목의 움직임이 나쁘지 않기 때문에 앞으로 다른 중소형주의 움직임과 더불어 곧 시장의 방향을 잡으리라 보여진다.

현재 글로벌 시장은 철저한 종목장세가 펼쳐지고 있으며 실적이 잘나오는 종목들로 차별화가 이루어지고 있다.

시장의 기본적인 베이스 즉 주식 시장의 본질은 실적이다.
예를 들어 시장에서 기업이 돈버는 속도 보다 주가가 과하게 올라가면 쉬어가는 것이고 쉬어가다 기업이 돈을 더 잘벌면 주가는 계속해서 올라가는 것이다.

우리가 반드시 명심해야 하는 것은 지금 시장은 성장과 실적을 바라보고 있으며
특히 실적에 주목하며 업종별 차별화를 두고 있다는 것을 잊지 말아야 할것이다.

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다주택자 계급사회

다주택자를 부동산의 적폐이자 폭등의  주요 원인 제공자로 만드는데

다주택자의 다른 얼굴은, 정부도 제공 못하는 좋은 주거를 매매라는 높은 가격이 아닌 임대라는 저렴한 가격으로 제공해주는 착한 국민입니다.

게다가 집주인은 더 많은 돈을 보유세로 내고 있고, 세입자는 본인의 자산을 지킬수 있는 유용한 제도가 전세이고. 서민이건 부자건 자기 수준에서 한단계 더 나아가고싶은 마음이 사람 심리고 욕구인데
그런 기본권 재산권까지 침해받으며 사회적 지탄의 대상을 다주택자, 부동산 매수자에게 겨냥하는 법안이며, 규제며. 
주식이 폭등한 이유가 내가 못산 오늘의 주식을 이전에 누군가 미리 싸게 샀기 때문인가요? 

최소한 정치인 지들은 다주택자, 시세차익의 최대 이익을 누리고 있는 포지션에 있으면서 선택적 규제와 법적허용의 기준을 입맛대로 바꾸고 있고. 
공정을 외치며 부동산으로 계급사회를 만들고 있네요. 

그런 인간들에게 서민을 위한 부동산 정책을 맡기고 기대한다는것 자체가 어불성설이고, 
국민이 살기 좋은 나라를 만들려는 의도가 진실이라면 지들이 무지한 정책을 굴린 과오부터 인정하고, 장기적으로 공급을 늘리는게 맞죠.

아파트 매수자들 일일이 다때려잡는 열정으로 법적 테두리를 벗어나는 투기꾼만 잡는게 그리 어려운일도 아닐텐데요. 

오히려 잡는건 자식한테 집항채 해주려는 열심히 사는 부모나 열심히 일해서 자기능력으로 자산을 증식하는 선량한 시민이지,  

말도안되는 대장동사건이 연루된 검은 손들이나  손가락만 두들겨서 부동산쇼핑하는 외국인들은 건드리지도 못하죠. 

나라에 '임대료'내면서 평생 살수 있는 집을 줄게 아니라. 시국도 어려운데 서로 갈라치기하면서 국민분열을 일으킬게 아니라. 

현정권이 부동산은 엉망으로 만들어놨으니 이젠 발벗고 아예 부동산을 정부가 장악하겠다는게 이재명 공약인데. 

이러한 시행착오를 겪었으면 다음정권은 방향을 달리 해야하는데 발판삼아 한술 더 뜨고 있네요.

민주당의 무지함이라기보단 다분히 의도적이고 전략적인 구도로 바춰질 수 밖에요.

이미 벌어지고 일어난 일은 어차피 되돌릴수 없고, 또 보기에만 그럴듯한 썩은 먹잇감 던져놓고 눈가리고 아웅할 준비 하고 있어보이네요.
이해찬이가 100년 장기접권 하깄다는 말이 말 괜한 말이 아니죠. ㅡㅡ

어차피 어느정권이던 정치세력이라는게 모든 국민에게 이상적이게만 흘러갈수는 없겠지만 적어도 자유민주주의와 나라말아먹는 일에 자충수두진 말아야 하지 않나요? 
아무리 대한민국 정치판 개판 오분전이라해도 여와 야가 균형을 갖췄고, 지들 잘못엔 도덕적 차원의 양심이라도 있었는데 

북한만 봐도 김정은이 뭔짓을 해도 지지하는 정신나간 사람들이 있죠 

나머지는 권리도 자유도 없으니 마지못해 탄압을 받는거일테고. 

국민의 눈치를 보는 대통령이 아니라면 그게 독재 아닌가요. 

우리나라 정치의 현주소는 자신을 지지하는 국민만 국민인 나라가 된것 같구요. 
현재 대통령은 국민 앓는 소리 관심도 없고 자기 위신과 인기 끄는 짓에만 열의를 쏟고 있죠.

사람은 누구나 빈부를 떠나 자기 것을 갖길 원합니다. 

없으면 하나를 가지고 싶고 하나를 가지면 둘을 바라보게 돠고요. 

내가 무소유가 좋다래서  모든이들이 뮤소유를 강요받아서도 안되고 내가 못갖는 이유가 남이 더 갖아서도 아닙니다. 누구나 열심히해서 나아갈수 있는 희망과 미래를 갖고 살 수 있는 기회와 사회적 발판이 마련되어야 경제도 나라도 사회기조도 긍정적인 방향으로 나아가는데  모두에게 똑같이 꽁짜로 주는 사회가 배급제 사회밖에 더 됩디까. 정부의 개가 국민이 아니라 국민의 개가 정부가 되어야죠. 

과거에 허경영이가 대선출마 했을때 콧방귀도 안꼈는대 양반이죠. 현재 그런 사상과 폭악한 인격을 가진 후보가 대통령을 나온다고 지지하는 국민들이 이렇게도 많아졌다는게 사회적제도의 함과 권력이 얼마나 사람을 무력하게 만들어 버리는지 두려움을  느낍니다 

이게 어려운 나라의 국민들이 꿈꾸는  이상적인 세상인가 하는 생각이 드네요.

<신성철님 블로그 내용 공유>

짧게 핵심만 말씀을 드리자면,
전세자금 대출의 원리금 균등상환은 원래부터 계획되어 있었던 것입니다.
물론 지금은 처음 계획과는 목적이 달라지긴 했습니다만, 그럼에도 단기적으로 미치는 효과는 비슷할 겁니다.

전세자금대출의 원리금 균등상환이 계획된 이유는,
전세의 월세 전환을 위해서 입니다.

이제 전세금 원리금 균등상환을 겪어보시면 아시겠지만,
원리금균등상환이 들어가면 매달 내는 돈이 월세보다 전세가 더 비싸지게 됩니다.
그럼 자연스럽게 전세가 반전세로 그리고 월세로 전환이 되는 것이죠.

전세가 우리나라에서 우월한 주거형태로 있기에,
우선 전세에 대한 우위를 깨뜨려야 다음 단계로 진행을 할수가 있게 되고,
이를 위해서 필요한 것이
실질적으로 전세를 월세와 같은 위치로 놓는것,
즉 전세의 반전세 전환입니다.

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반전세가 되면

그럼 임차인 입장에서는 손해가 아니냐, 라고 생각을 하실수가 있는데, 틀린 말은 아닙니다.
하지만 그렇게 간단한 문제도 아닙니다.

전에 말을 했지만
자산의 매입은 시세차익이나 임대수익 둘중의 하나가 목적이 됩니다.
하지만 전세는 임대수익이 안나오죠.

즉 전세가 메인 주거형태가 되는한,
우리나라 부동산 시장의 공급은 부동산 가격에 좌우될수 밖에 없고
과다공급과 과소공급이 널을 뛰고
가격의 변동 또한 과상승과 과하락을 반복할수 밖에 없습니다.

전에 그래서 이건 그냥 구조의 문제라고 했던 것이고
이 구조가 지속되는한 우리나라의 부동산 시장은
앞으로도 가격의 등락폭이 큰 시장이 될수 밖에 없습니다.

시세차익형 매수가 메인이어서 시세차익형 수요 위주의 시장인데,
시세차익형  공급이 나오는것이 뭐가 이상할까요?
너무 당연한 결과일 뿐입니다.

방법은 수요를 임대수익형으로 전환시키는 것이고,
이를 위해서 반드시 필요한 것은
전세의 월세 전환입니다.

득과 실은

늘 그렇듯이 잃는것과 얻는 것이 있습니다.

잃는것은 전세라는 값싼 주거형태입니다.
당연히 부담이 되시는 분들이 계실 것입니다.
반면에 얻는것은 안정된 공급량을 통한
주택 가격의 상대적 안정입니다.

종종 생각하는데, 우린 너무 욕심이 많아요.
하나를 얻으면 당연히 하나를 놓아주어야 합니다.
그리고 이중 무엇을 얻고 무엇을 놓을것인지를 결정하는 행위가
정치입니다.

맛있는걸 배부르게 먹고 운동은 하기 싫은데,
멋진 몸매를 가지고 싶다고 원한다면 무리겠죠.
그래서 우리도 선택을 합니다.
경제도 똑같습니다.

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전세가 사라지면 대안은

이 둘중 어느것을 선택하느냐가 정치적 선택이라면
정치가 할일은 하나가 더 있는데,
잃는것의 부작용을 최대한으로 줄이는 것입니다.

전세라는 값싼 주거형태를 잃으면 그것의 피해를 받는 분들이 나오겠죠.
그래서 그 뒤에 어떤 정책이 나왔는지를 생각해 보세요.

취약계층을 위한 월세 바우처 그리고 행복주택
공공임대 축소,
월세 세액 공제,
전세에서 월세로 넘어가는 분들의 자금을 모집하는 리츠
그 리츠의 자금을 이용한 임대주택 건설과 수익의 배분

뉴스테이나 초기임대료 규제철폐나 임대사업자 육성이나
임대수익 과세나 전세자금대출 균등상환이나
이런 식으로 정책들은 무엇을 선택하고
무엇을 버릴것인지,
그리고 그 정책 목표를 향해서
어떤 식으로 부작용을 최소화 하고
일관성있게 정책을 짜맞출것인지가 중요하지는 것입니다.

그리고 이런식으로 잘 짜맞춘 정책은 알아보기도 쉽습니다.
조금만 공부하면 무엇을 원하는지 목적이 선명하게 드러나죠.

앞으로의 예측이 의미가 없는 이유

사실 지금 정책을 말하는것은 의미가 없습니다.
불행하게도 우리나라의 모든 정책은 대선 이후로 모두 바뀌게 됩니다. 어차피 지금 무엇이 나와도 두세달짜리 한시적 대책일 뿐입니다.

부동산정책은 매우 정교한 뚜르비용 시계와 같아야 합니다.
어떤 컨셉의 시계를 만들것인지는 위에서 결정을 해도
그 실제 작동원리는 기술자가 만들어내야 합니다.

마찬가지로 무엇을 얻고 무엇을 버릴것인지 방향은
정치가 결정을 하는것이 당연하지만
그 실행 과정은 전문가에게 맡겨 주시기를 바랍니다.

제대로 그 일을 수행할 사람을 알아보는 안목과
상부의 의지만으로 시장을 이길수 없다는 겸손을 가지시기를 그저 바랄뿐입니다.

<대한민국 부동산 이야기>

정부의 정책은 일관됩니다.

전세대출을 막아 전세가상승을 억제시킨다면 갭투자하기 힘들어지는 환경이 조성되고 그러면 집값을 잡을 수 있다는 생각입니다.

정부가 생각하는 집값상승의 원인은 전세대출의 유동성이 전세가를 밀어올리고 전세가가 매매가를 밀어올린다고 생각하고있습니다. 당장 공급도 어려우니 일단 최대한 수요를 억제해서 상승동력을 차단코자 함입니다.

그럼 대출규제 효과는 둘째치고 각종 금융규제로 전세가 점점 사라진다면 어떤 현상이 일어날지 생각해 보겠습니다.

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앞으로의 현상은 어떨까

1. 갭투자가 힘들어집니다. 당연하게도 월세시대에는 갭투자가 불가능해집니다. 즉 고액자산가 이외에는 다주택 포지션이 힘들어집니다.

2. 전세가 없어질수록 월세가격은 올라갑니다. 원룸 오피스텔 월세는 서울중심부를 제외하면 10년간 크게오르지 않았습니다. 전세라는 강력한 라이벌의 존재때문입니다. 그런데 전세가 사라진다면? 당연하게도 월세수요가 늘어나고 수요가 늘어나면 가격은 자연스레 올라갑니다.

3. 서민의 자산축척이 불가능한 사회가 됩니다. 그나마 전세가 있으니 열심히 모아서 청약받아서 내집마련이라도 가능하지 월세시대가 도래하면 자산축척이 불가능해집니다. 어느나라나 자가보유율은 50프로를 넘기기 힘든 이유가 여기에 있습니다.

4. 서민들이 집을 사줄수가 없으니 건설사는 분양에 보수적이 될수밖에 없습니다.

미분양이 나도 투자자가 진입해야 완판이 가능한데 입주장때 전세세팅이 불가하면 월세세팅 가능한 투자자외에는 진입이 불가능 해집니다.

결국 투자 수요 감소는 미분양 증가로 이어지고 건설사는 공급에 소극적이 됩니다.

5. 전세가 없는 선진국에 답이 있습니다.

전세계 유래없는 대단지 아파트가 한국에만 있는 이유는 선분양 제도로 인한 디벨로퍼의 자금부담 완화와 전세제도로 인한 미분양 우려 해소 때문입니다.

위 두가지가 없다면 왠만큼 우량한 디벨로퍼 외에는 분양이 불가능해집니다.

우량한 시행사 외에 사업진행이 어려워진다면 전체 아파트 공급물량은 줄어들 수밖에 없습니다. 즉 주택가격의 하락요인 중 하나가 없어지게 되는 셈입니다.

6.결론

전세대출이 힘들어지고 갱신종료로 인해 전세가마저 치솟기 시작한다면 월세로 내몰릴 것이고 월세내느니 차라리 매매하려는 수요가 증가하며 담보대출이 잘나오는 저가주택수요가 늘것이고 저가주택들은 늘 그랬듯이 대출상한선까지 상승할겁니다.
뭐 고가주택이야 대출이 안나와도 잘상승하고 있으니 내년에도 당연히 상승예약이고요.

전세도 문제지만 공급은 더 큰 문제입니다. 3기 신도시는 토지보상도 제대로 안되니 2029년은 돼야 본격 입주할 듯 합니다. 본격 입주할 때쯤이면 1기 신도시는 이미 40년을 바라보게 됩니다.

즉 향후 10년간은 만성적인 신축부족에 시달릴듯합니다.

재건축 재개발 드라이브를 걸려면 멸실주택을 커버할 버퍼 주택이 필요한데 지금은 버퍼는 커녕 살던 사람도 밀려밀려 외곽으로 나가고 있습니다.

서울공급 부족이야 말할 필요도 없고 경기권조차 하염없이 낡아가고 주택재생은 엄두도 못내고 3기신도시는 기약이 없고 그 사이 전세는 사라지고 월세가 상승한다면 지금보다 주택취득이 쉬워지긴 힘들어보입니다.