최우선변제금이란 소액임차인이면서 전입신고가 되어 있고 그 집에 거주하는 (대항력을 갖춘) 세입자가 경매 등으로 인해 주택에 문제가 생겼을 때 제일 먼저 보증금을 보장받을 수 있는 금액을 말합니다.
예를 들어, 소액임차인이란 2022년 현재 서울시에서 월세(전세)를 1억 5천만원 이하의 보증금으로 거주하고 있는 세입자입니다.
최우선변제금이란 2022년 현재 서울시에서 소액임차인이면서 전입신고와 점유(대항력)를 하고 있는 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 5,000만원까지는 꼭 돌려받을 수 있다는 것입니다.
최우선변제금액(소액임차인)의 보장 조건
소액임차인이어야 함.
전입신고가 되어 있어야 함.
집에 살고 있어야 함.(점유)
최우선변제금액(소액임차인)이면 보증금은 항상 안전한가
하지만 최우선변제금액 보장에는 주의할 점이 있습니다.
내 보증금보다 미리 잡혀있는 대출(근저당)의 일자를 꼭 확인해야 합니다.
앞서 설정된 대출(근저당권)의 날짜 기준으로 최우선변제금이 변경될 수 있기 때문입니다.
예를 들어, 2022년 서울시에 있는 월셋집 보증금이 5,000만원인데, 만일 그 집이 2017년에 대출을 받았다고 한다면, 최우선변제금액의 보장은 2017년의 기준인 3,400만원이 됩니다. 즉, 내가 5,000만원으로 보증금을 지불하고 살다가 문제가 생기면 3,400만원까지만 보장 받을 수 있는 것이지요. 이런 경우에는 3,400만원 이하의 보증금을 지불하는 것이 안전합니다.
다가구주택(원룸상가주택 등)은 낙찰금액의 1/2만큼만 여러 명의 세입자가 나누어가진다는 점을 명심하세요.
한 건물에 여러 가구가 사는 건물이 있습니다. 원룸 건물 대부분이 그런데요, 해당 원룸 건물의 주인이 1명이라면 다가구주택이라고 합니다. 다가구주택의 경우 경매로 건물 통째로 넘어가면, 낙찰금액의 1/2만큼만 보증금을 보장해줍니다. 하지만 이 보장금액은 건물에 살고 있는 세입자들이 나누어 가져야 하기 때문에 내 보증금 전부를 보장해주지 않을 수 있습니다.
예를 들어, 내가 살고 있는 원룸 건물이 10억원에 낙찰된다고 한다면, 보증금 보장은 5억원입니다. 이 5억원을 건물에 살고 있는 세입자들이 나누어 가지게 됩니다. 세입자가 20명인데, 입주한 순서대로 보증금을 받을 수 있다고 한다면, 만일 나보다 앞서 입주한 세입자들이 5억원을 다 소진하게 된다면 나에게 돌아오는 보증금은 적어질 수 있는 것입니다.
경매가 진행되게 되면 꼭 배당신청을 해야 합니다.
내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된다면 꼭 배당신청을 해야 합니다. 최우선변제금액과 소액임차인 조건이 맞더라도 통보된 배당기일 전까지 배당신청을 하지 않는다면 보장해주지 않습니다.
최우선변제금액(소액임차인) 연도별 표
최우선변제금액을 보장해주는 날짜 기준을 잘 확인하세요.
나보다 앞서 설정된 대출(근저당)이 표 기준으로 언제 설정되었는지 확인하여, 그 기준으로 보증금을 설정하는 것이 안전합니다.
올 상반기 서울에서 공사를 시작한 아파트도 1만2300여 가구로 지난해 같은 기간보다 52.5% 쪼그라들었다. 최근 5년 평균 대비 35.7% 줄었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 뒤늦게 공급 확대에 나서고 있지만 시장에 직접적인 영향을 줄 입주까지는 최소 5년 이상 걸릴 것”이라며 “그나마 서울 물량이 적어 집값 불안이 계속되고 있다”고 말했다.
한국부동산원은 지난달 서울의 주택 종합(아파트·단독·연립주택 포함) 매매가격은 0.60% 올라 전월(0.49%)보다 오름폭이 확대됐다고 이날 발표했다. 작년 6월 이후 14개월 연속 상승세이자 지난해 7월(0.71%) 후 1년 만에 가장 높은 상승률이다.
문제는 이 같은 추세가 당분간 이어질 가능성이 높다는 점이다. 분양가 규제로 일정이 지연되는 사업장이 잇따르고 있어서다. 분양물량 감소는 2년 후 입주물량 부족으로 이어진다. 매매가뿐 아니라 아파트를 중심으로 한 전세난도 심해질 수밖에 없는 구조다.
서울 집값이 미쳤다…"앞으로가 더 문제" 서민들 패닉, 한국경제, 2021-08-17
앞으로가 더 문제. 정말입니다. 앞으로가 더 문제이지요.
매수심리는 끝이 없고 서울 입주물량은 탈탈 터니 한두 방울 겨우 나올까 말까합니다. 그러니까... 왜 그랬어요.
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수도권 입주물량
*서울, 경기, 인천 입주물량 (~2025)
물론 아파트 가격의 상승이 꼭 '입주물량' 하나의 요인으로 되는 건 아닙니다. 하지만 꽤나 큰 비중을 차지합니다. 왜냐하면 이 입주물량이라는 게 여러 군데에 영향을 미치기 때문입니다. '패닉 바잉'이라고 일컫던 작년부터의 2030 세대들의 아파트 매매 현상은 입주물량의 감소 예측으로 인한 공포심으로부터 시작되었으니까요. 기사에서 쓰여져 있듯이, 일반 재건축 재개발을 통해 일반분양을 한다고 해도 그 물량이 턱도 없이 모자란 상황인게 명확하니까요.
"입주 물량이 턱없이 적어진대"
"뭐라구? 나는 청약을 노리고 있었는데?"
"정신차려, 청약은 이미 만점 통장 잔치라구. 너 통장 몇 점인데?"
"19점..."
"정신차려, 지금 부동산 가봐. 난리도 아니야. 내 주위 친구들 하나둘씩 계약하고 있어. 더 오르기 전에 서둘러."
뭐 이렇게 말이지요. 물량 감소 현상을 보고 동요되는 마음이 2030세대들을 등 떠민거지요. 입주물량과 매수심리는 같이 다닐 수 밖에 없는 듯 합니다.
어려워지는 아파트 투자
무엇보다 걱정되는 건 투자 난이도가 극악이 되었다는 것입니다. 대출, 세금 규제는 물론이고 '변종'이 득실득실 해졌구요, 까딱 스텝 꼬였다가는 나락이 될 수 있는 상황입니다.
주의할 점이 무엇이 있느냐. 어디서부터 이야기해야할지도 막막하지만, 우선은 평범한(?) 1주택자라고 가정해두고 고민해야할 것들을 써볼게요.
*무주택자는 크게 고민할 게 없습니다. 위에 썼듯이 무주택자는 오히려 지금 너무 심플해졌거든요. 내 예산에 맞는 제일 좋은 집 사면 됩니다. 내가 실거주를 할 거라면 (제일 베스트) 보금자리론과 같은 LTV 완화 대출을 받으시구요, 아무리 그래도 그런 썩은 집/먼 집/무서운 집에는 못들어가겠다, 싶으시면 가지고 있는 자금 모두 모아서 가능한 한 제일 좋은 집을 갭으로 사두시면 됩니다. 본인은 월세로 이동하시구요. 그리고 열심히 원화채굴 하시면 됩니다. 실거주 비과세를 노린다면 그 집에 들어가면 될테고요, 아니라면 그냥 두시면 됩니다. 그럼 내 세금(양도세)은 어쩌냐구요? 지금 세금이 문제가 아니거든요. 이 상승장에 가만히 있다가는 코 베이고 귀 베이고 사지절단 나게 생겼으니까요.
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어려운 이유는?
그리고 어렵다는 투자 난이도, 대체 뭐가 그리 어려운지 하나씩 짚어봅니다. 아마 지금 당장 떠오르지 않는 건 놓칠 수도 있겠지만 가장 기본적인 것들입니다.
① 대출
◦ 조정대상지역, 투기과열지구에 따라 LTV,DTI 적용이 다릅니다.
◦ 다른 집의 대출을 받으려면 종전주택 처분 서약이 필요합니다.
◦ 1억 넘는 신용대출은 주택 구매에 제한을 받습니다.
◦ 내 집값이 많이 올라서 추가 담보대출을 받으려고 해도 생활안정자금 1억원이 한도입니다. 물론 이 돈으로 다른 주택 구매하면 안됩니다.
◦ 분양 받은 아파트의 중도금 대출 역시 종전주택 처분과 전입 조건이 있어야만 합니다.
◦ DSR 대출 규제가 신설되었습니다. 이제 내가 버는 수입에서 원리금을 갚을 수 있는 수준을 지정해서 그에 맞춰서 대출금액이 산정됩니다.
② 세금
◦ 취득세 : 1주택자라면 2번째 주택을 매매 할 때 8.8%의 세율을 적용 받습니다.
◦ 재산세 : 다행히 9억 이하 주택은 재산세를 조금 줄여주었다고 합니다. (0.05%)
◦ 종합부동산세 : 조정대상지역 2주택을 보유하는 경우, 대상이 될 수 있습니다. 과세표준에 따라 다릅니다. (1.2~6%)
◦ 양도소득세 : 단기/장기에 따라 다릅니다. 그리고 조정대상지역 2주택부터 세율 중과를 받습니다. (+20%)
③ 규제지역에 대한 이해
◦ 주택이 있는 위치를 기준으로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉩니다.
◦ 각 규제지역에 따라 조합원 지위양도제한, 분양권 전매제한, 분양 재당첨 제한, 장특공 배제 등의 제한이 있습니다.
◦ 규제지역은 기본적으로 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.
④ 변종 주거시설 범람
◦ 아파트 가격이 오르니 아파트 처럼 생긴 오피스텔(아파텔), 생활형숙박시설이 판을 칩니다.
여러 규제와 선택지를 요리조리 잘 피해서 도달해야 하는 요즘의 부동산 투자입니다. 저는 지금 개인 명의로 N개의 아파트 및 오피스텔(아파텔)을 보유하고 있지만, 저 역시 모든 것을 피해갈 수는 없었습니다. 개수를 늘리는 대신 버릴 건 과감하게 버렸구요. 꾸준히 규제 사항들을 팔로우 업 하고 있지만 아마도 제가 놓친 것도 상당부분 있을 것이라서 사실 지금 저도 두렵습니다.
위에 제시한 체크리스트는 극히 일부분일 뿐입니다. 하지만 가장 기본적인 것들이라 아파트 매수 전 꼭 고민하고 알아보아야 할 사항들입니다. 꼭 각자 상황에 맞춰서 자세히 들여다봐야합니다. 무엇보다 자금 계획이 꼬이지 않도록 신중해야합니다. 검색의 생활화를 몸소 익혀두는 것이 좋습니다.
극강의 난이도 속에서 모두들 잘 살아남으시길 바랍니다.
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