이전 포스팅에서 살펴본 내용
https://so-be-it-gogo.tistory.com/104
떨어질 가능성이 적은, 첫 집으로 추천하는 소형 아파트 (수원 구축아파트 특집). 1
아파트를 고르는 기준 너무 많이 오른 아파트, 이 가격이 적정 가격일까? 혹시 내가 사면 떨어지는 건 아닐까? 지금 사도 괜찮을까? 이런 고민을 다들 한번쯤은 할 것이다. 나도 첫 집을 살 때
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이전 포스팅에서 수원에 초점을 둔 첫집 추천 아파트 단지들을 살펴봤다.
다시 한번,, 우리가 찾는 아파트의 조건을 살펴보면,
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1) 수요가 많다.
- 좋은 입지, 사람들이 선호하는 곳.
2) 전세가율이 높다.
- 그 아파트의 '진짜 가치(가격)'에 가깝다고 할 수 있다.
3) 절대적인 가격이 감당가능한.
- 내 월급으로 버틸 수 있는 3~6억원 대 아파트
4) 소형 아파트.
- 1인가구부터 신혼부부, 더 나아가 아기있는 젊은 부부까지 포함할 수 있는.
5) 주위 호재
- 호재가 있으면 더더욱 좋다.
- 요즘은 뭔 말만 나오면 다 호재라는데, 내가 짚는 호재는 딱 2개.
- 교통호재 : 지하철 노선
- 밸류업 : 재개발 가능성, 용적률등 확대가능성
이번 포스팅은 각 동의 호재 편.
(광교는 빼었음. 우리가 보는 곳은 "구축 소형 가성비 아파트"니까...)
*잡다한 것 빼고 호재라고 볼 수 있는 것만 골라서 넣어봤다.
수원시 전반적으로
GTX-C 수원역
신분당선 호매실 연장
인덕원-동탄 복선전철 (2022 착공)
수원-인천 (수인선) 완전개통
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오산-용인 고속도로 내 IC 신설 (2026 개통)
수원 경전철 (1~3안)
서수원 개발
(인공지능·바이오·로봇·자동차 매매 등 첨단산업 특화지역 개발,
호매실지구 개발,
천천동 수목원,
황구지천 수변공원 등)
수원 비행장 이전 (지연되고 있음)
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각 구와 동별 상황을 살펴본다.
인구
KOSIS (행정안전부, 주민등록인구현황)
KOSIS (행정안전부, 주민등록인구현황)
수원시 인구 총 120만 여명 중,
권선구, 영통구에 가장 많이 산다. (수원시의 인구 60%)
최근 1년 매매 시세를 보면
약 30% 정도의 상승이 있었다.
엄청 올랐다?하지만, 수원 주위의 타 시구역과 비교해보면
수원시가 덜 올랐음.
(녹색이 젤 적은 시장강도를 표기함)
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입주물량(~3년)
아실
그 이유는?
이후 3년, 수원시 입주물량이 좀 있는 상태.
그래서 상승폭이 눌린거다.
입주물량 대부분은 팔달구.
도심
학원,상가규모와 개수로 봤을 때
인프라는
구도심 권선동,매탄동,영통동,정자동이 우수함.
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추후 개발(재건축,리모델링) 가능성
먼훗날(?) 수원비행장이 이전하고 나면,
용적률을 꽉 채우지 않은 단지는 충분히 재건축/리모델링의 가능성이 있다.
용적률 200% 이하
20평대 ~4억,
500세대 이상으로 필터링.
(화면에 표시된 %는 전세가율이다)
-> 권선동, 매탄동, 우만동
주요 단지
아실
주요 단지 시세 보면,
자연앤힐스테이트(영통동)와 블루밍푸른숲(화서)가 치고 올라간 것에 비해
수원아이파크시티5단지(권선)와 수원SK스카이뷰(정자동)가 덜 오른 것을 확인가능.
-> 권선동, 정자동이 조금 더 오름폭이 남아있을 가능성.
부동산인포
팔달 재개발 계속 진행중
-> 이주수요 발생
-> 어디로 갈까? 근처 & 구도심으로 갑니다.
-> 세류동, 권선동, 우만동 등
포스팅을 종합해서 한번 다시 살펴 본다.
- 기본적인 수요가 충족되고(직주근접),
- 전세가가 지속 상승(임대차3법 & 이주수요),
- 내가 직접 살기도 좋은(학군과 상권이 이미 형성된 구도심),
- 교통호재를 흡수하는(수원역, 정자동.세류동.권선동 일대),
- 절대적인 가격이 저렴(덜 오른 권선동,정자동),
- 혹시나(?) 재건축,리모델링 호재를 받을 수 있는(권선동,매탄동,우만동)
종합적으로 봤을 때 가성비 좋은 아파트.
권선동 / 정자동 구축 소형 아파트를
선택한다면
우리가 걱정하는 "급격한/엄청난/복구 못할 정도의 하락"은
피할 수 있을 것으로 보인다.
(사실 보수적으로 말한 것 뿐이다. 지금 꽤나 많이 싸다...!!)
그렇다면 특정 아파트 추천은?
너무 길어져서 3편으로.
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하지만 일단...
그냥 내 가능 예산 내에서
제일 빨리 나오는 매물 사면 됨.
급매면 더 좋고...
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모든 내용은 부동산플랫폼, 통계, 기사 등을 참고하여 편집된 것으로, 금일 일자 이후 내용이 수정,변경될 수 있습니다.
이 포스팅은 투자 권유 목적이 아니며, 투자책임은 본인에게 있습니다.
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